Betriebskosten; Nebenkosten

Nach §1 der am 1.1. 2004 in Kraft getretenen neuen Betriebskostenverordnung sind Betriebskosten „Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für die gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte, die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.“

Nebenkosten muss der Mieter zusätzlich zur Miete nur zahlen, wenn dies im Mietvertrag wirksam vereinbart ist. Nach den Bestimmungen der II. Berechnungsverordnung dürfen als Nebenkosten aber nur vereinbart werden: die drei Kostenarten, die die „warmen“ Betriebskosten (Heizkosten – 4., Kosten der zentralen Wasserbereitung – 5. und Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen – 6.) betreffen, sowie die folgenden 14 Kostenarten für die „kalten“ Betriebskosten:

Betriebskostenarten

Grundsteuer

Wird von der jeweiligen Kommune erhoben, teilweise steht in Mietverträgen auch „öffentliche Lasten des Grundstücks“.

Wasserkosten:

Hierzu zählen das Wassergeld, die Kosten der Wasseruhr und zum Beispiel auch die Kosten für eine Wasseraufbereitungsanlage.

Abwasser:

Gebühren für die Nutzung einer öffentlichen Entwässerungsanlage oder die Kosten der Abfuhr und Reinigung einer eigenen Klär- oder Sickergrube.

Fahrstuhl:

Das sind Kosten für Betriebsstrom, Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung, Pflege und Reinigung sowie regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit und Betriebsbereitschaft einer Fahrstuhlanlage.

Straßenreinigung / Müllabfuhr:

Kosten, die die Stadt dem Vermieter durch Abgabenbescheid in Rechnung stellt.

Hausreinigung / Ungezieferbekämpfung:

Kosten, zum Beispiel für eine Putzfrau, die die Flure, Treppen, Keller, Waschküche usw. reinigt. Kosten der Ungezieferbekämpfung beinhalten nur die laufenden Kosten, zum Beispiel Kosten für ein Insektenspray.

Gartenpflege:

Sach- und Personalkosten, die durch die Pflege der hauseigenen Grünanlage entstehen. Kosten für die Erneuerung von Pflanzen oder für die Pflege von Spielplätzen werden ebenfalls berechnet.

Beleuchtung:

Stromkosten für Außenbeleuchtung, Treppenhaus und Waschküche.

Schornsteinreinigung:

Schornsteinfegerkosten (Kehrgebühren) und Kosten der Immissionsmessung.

Versicherungen:

Gebäudeversicherungen gegen Feuer-, Sturm- , Wasser- und Elementarschäden, Glasversicherung sowie Haftpflichtversicherungen für Gebäude, Öltank und Aufzug.

Hauswart:

Personalkosten für den Hausmeister.

Gemeinschaftsantenne / Breitbandkabel:

Bei der Antenne können Betriebs-, Strom- und Wartungskosten auf die Mieter umgelegt werden. Beim Kabel kommt noch die monatliche, an die Post zu zahlende, Grundgebühr hinzu. Dies ist nicht der Fall, wenn Mieter einen Vertrag direkt mit der Telekom oder einer privaten Kabel-Service-Gesellschaft geschlossen haben.

Wascheinrichtungen:

Kosten für Gemeinschaftswaschmaschinen: Strom, Reinigung und Wartung der Geräte.

Sonstige Kosten:

Hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des §1, die von den Nummern 1 bis 13 nicht erfasst sind.

Diese Nebenkosten werden nach einem bestimmten Verteilerschlüssel auf die Mieter des Hauses umgelegt. Entweder nach Kopfzahl oder nach Wohnfläche. Wasserkosten können mit Hilfe von Waseruhrenauch verbrauchsabhängig verteilt werden.

Betriebskostenabrechnung, fehlerhafte

Hausreinigungskosten – unwirtschaftlich:

Wie bei allen Betriebskostenarten gilt auch bei den Hausreinigungskosten der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. Wenn aber das Treppenhaus dreimal wöchentlich gereinigt wird, ist das zuviel und unwirtschaftlich. Selbst wenn man berücksichtigt, dass es sich hier um ein repräsentatives Gebäude mit Wohn- und Gewerberäumen handelt. Zweimaliges Reinigen pro Woche wäre ausreichend gewesen. Das heißt, von den abgerechneten Hausreinigungskosten müssen 33 Prozent abgezogen werden.

Fahrstuhlwartung – keine Reparatur:

Die Kosten der Fahrstuhlwartung können – soweit vertraglich vereinbart – als Betriebskosten abgerechnet werden. Werden gleichzeitig – pauschal – auch Instandhaltungskosten, zum Beispiel über einen Vollwartungsvertrag abgerechnet, müssen die Kosten hierfür herausgerechnet werden. Das Landgericht Hamburg schätzt den Instandhaltungskostenanteil auf 37 Prozent der abgerechneten „Fahrstuhl-Wartungskosten“: 22 Prozent Reparaturkostenanteil, 10 Prozent Störungsbeseitigung und 5 Prozent für die Lieferung von kleineren Ersatzteilen. Wartung, so die Hamburger Richter, ist das, was der Schadensvorbeugung dient. Alles, was zur Beseitigung von Schäden und Störungen gehört, muss der Mieter nicht über die Betriebskosten zahlen.

Grundsteuer – Umlagengerechtigkeit:

Bei gemischt genutzten Gebäuden (Wohnungen und Gewerberäume) muss bei der Aufteilung der Grundsteuerkosten zwischen Wohnungen und Gewerberäumen unterschieden werden. Der auf die Gewerberäume entfallende Kostenanteil kann vorweg abgezogen werden. Haben Mieter und Vermieter im Mietvertrag etwas anderes vereinbart, ist der Grundsatz der Umlagengerechtigkeit zu beachten. Eine Vertragsklausel, die Betriebskosten „nach dem Verhältnis der Wohnfläche der Mieterwohnung zur Summe der Flächen aller Wohnungen und Büros“ aufteilt, ist unwirksam und ungerecht. Für den Mieter sind eventuelle Mehrkosten durch die Vermietung von Gewerbeobjekten nicht absehbar.

Wasser- und Abwasserkosten – unplausibel:

Wenn sich von einem Jahr zum anderen die Kosten für Wasser und Abwasser verdoppeln, ist das unplausibel. Der Vermieter muss die „Plausibilitätslücke“ ausfüllen, das heißt, er muss die Kostensteigerung erklären, sonst bekommt er die geforderten Beträge nicht.