Mieterhöhung; ortsübliche Vergleichsmiete; Überlegungsfrist

Für den Vermieter besteht die Möglichkeit, die Miete udnter Einhaltung bestimmter Formalien zu erhöhen. Eine Mieterhöhung ist möglich, wenn der Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben möchte, nachdem er eine Modernisierung durchgeführt hat oder wenn die Betriebskosten sich erhöht haben.

Das Wichtigste im Überblick

Absender der Mieterhöhung

Nur der Vermieter darf die Miete erhöhen. Haus- oder Wohnungskäufer müssen im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sein, Erben müssen einen Erbschein vorweisen können, sonst dürfen sie die Miete nicht erhöhen. Auch bei einer Mieterhöhung durch einen Bevollmächtigten muss aus der Mieterhöhungserklärung deutlich zu ersehen sein, in wessen Namen der Bevollmächtigte handelt. Es reicht also nicht aus, wenn eine Hausverwaltung, die selbst nicht der Vermieter ist, im eigenen Namen die Mieterhöhung ausspricht. Der Vermieter kann Anwälte, Hausverwaltung oder Eigentümervereine bevollmächtigen, für ihn die Mieterhöhungserklärung abzugeben. Dann muss der Mieterhöhung aber die Original-Vollmachtsurkunde beiliegen. Fehlt sie, kann die Mieterhöhung zurückgewiesen werden. Der Mieter hat höchstens 14 Tage Zeit.

Schriftform der Mieterhöhungserklärung

Mündliche oder telefonische Mieterhöhungen reichen nicht aus. Die schriftliche Mieterhöhung muss von allen Vermieters stammen.

Empfänger der Mieterhöhungserklärung

Die Mieterhöhung muss an alle Mieter adressiert sein, die im Mietvertrag eingetragen sind. Dies gilt auch, wenn z.B. einer der Mieter aus der Wohnung ausgezogen ist, ohne dass er aus dem Mietvertrag entlassen worden ist. So muss zum Beispiel bei Ehepaaren oder Mitgliedern einer Wohngemeinschaft die Mieterhöhungserklärung an alle Mieter adressiert sein.

Textform der Mieterhöhungserklärung

Die Mieterhöhungserklärung kann auch in „Textform“ erfolgen. Der Begriff der „Textform“ ist in § 126 a BGB geregelt. Dort heißt es: „Ist durch Gesetz Textform vorgeschrieben, so muss die Erklärung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete Weise abgegeben, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erkennbar gemacht werden.“

Daraus folgt, dass diese Mieterhöhungen dann nicht mehr unterschrieben werden müssen. Es reicht aus, wenn am Ende der Textform-Erklärung die „Nachbildung einer Namensunterschrift“ erkennbar ist, zum Beispiel als Faksimile oder als maschinelle Unterschrift.

Jahressperrfrist gemäß § 558 Abs. 1 BGB

Nach Einzug in die Wohnung oder nach der letzten Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete müssen mindestens 12 Monate liegen, sonst ist die Erhöhung unwirksam. Die Mieterhöhung ist also erst zulässig, wenn die Miete für mindestens zwölf Monate unverändert geblieben ist.

Begründung der Mieterhöhung

Der Vermieter muss begründen, dass die von ihm verlangte Miete ortsüblich ist. Er kann sich dabei auf einen Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigen-Gutachten oder auf drei Vergleichswohnungen berufen.

Qualifizierter Mietspiegel

Das sind Mietspiegel, die nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurden und von den Gemeinden oder gemeinsam von Mietervereinen und Eigentümervereinen anerkannt worden sind. Der Vermieter muss sich – soweit vorhanden – auf diesen Typ Mietspiegel bei der Begründung berufen. Wählt er ein anderes Begründungsmittel, muss er die Zahlen des qualifizierten Mietspiegels zum Vergleich mit angeben.

Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein qualifizierter Mietspiegel vorhanden, kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.

Vergleichswohnung

Oft sind Vergleichswohnungen tatsächlich nicht vergleichbar. Adresse, Geschoss und Quadratmeterpreis der Vergleichswohnungen müssen angegeben sein. Vergleichswohnungen sind meist überteuert. Ist ein Mietspiegel vor Ort vorhanden, muss dieser immer zum Vergleich mit herangezogen werden. Der Vermieter ist verpflichtet, die in einem qualifizierten Mietspiegel enthaltene ortsübliche Vergleichsmiete in dem Mieterhöhungsverlangen mit anzugeben, wenn er die Mieterhöhung auf die Angabe von Vergleichswohnungen stützt.

Gutachten

Das Gutachten muss im vollen Wortlaut der Mieterhöhung beigefügt sein. Es muss von einem vereidigten und bestellten Sachverständigen stammen. Auch hier gilt: Wenn möglich, immer mit den Werten des Mietspiegels vergleichen. Die Zahlen eines qualifizierten Mitspiegels muss der Vermieter auch hier als Vergleich mit angeben.

Mietspiegel

Beim Mieterverein oder den zuständigen Gemeinden erhalten Mieter einen Mietspiegel und können so prüfen, ob der Vermieter die Wohnung nach Lage, Baujahr, Ausstattung, Grüße usw. richtig eingruppiert hat. Bei Preisspannen kann vom Mittelwert ausgegangen werden. Wenn der Vermieter eine höhere Miete verlangt, als sie dem Mittelwert des Mietspiegels entspricht, muss er dies besonders begründen.

Wohnungsgröße

Hier muss geprüft werden, ob die im Mieterhöhungsschreiben angegebene Wohnungsgröße stimmt. Es kommt auf die tatsächliche Wohnungsgrüße an und nicht auf die im Mietvertrag angegebene Größe, sofern diese von der tatsächlichen Größe abweicht.

Einhaltung der Kappungsgrenze

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die absolute Obergrenze für Mieterhöhungen. Selbst, wenn nach dem Mietspiegel einer Mieterhöhung um mehr als 20 % zulässig wäre, muss bei der Geltendmachung einer Mieterhöhung die so genannte Kappungsgrenze eingehalten werden. Die Kappungsgrenze liegt bei 20 %. Der Vermieter ist nicht berechtigt, eine Mieterhöhung um mehr als 20 % innerhalb von drei Jahren geltend zu machen. Verglichen werden muss die Miete, wie sie der Vermieter für die Zukunft fordert, mit der Miete, die der Mieter vor drei Jahren (drei Jahre vor Wirksamwerden der neuen Mieterhöhung) gezahlt hat. Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten oder als Folge einer Modernisierungsmaßnahme bleiben hierbei jedoch unberücksichtigt.

Überlegungsfrist

Der Mieter hat ausreichend Zeit zu prüfen, ob er der Mieterhöhung zustimmt oder nicht: Den Rest des Monats, in dem er die Mieterhöhung erhält und die beiden nachfolgenden Monate. Stimmt der Mieter der Mieterhöhung nicht zu, so muss der Vermieter nach Ablauf der Überlegungsfrist innerhalb weiterer zwei Monate Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Mieterhöhung erheben. Anderenfalls wird die Mieterhöhung nicht wirksam. Mietern kann an dieser Stelle nur empfohlen werden, dem Vermieter rechtzeitig vor Ablauf der Überlegungsfrist schriftlich mitzuteilen, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe der Mieterhöhung zugestimmt wird. Möglich ist auch eine teilweise Zustimmung. Hierdurch können Irritationen im Mietverhältnis verhindert werden, die dadurch entstehen können, dass eine Zustimmung grundlos verweigert wird.