Vertragsabschluss

Grundsätzlich kann ein Mietvertrag sowohl mündlich als auch schriftlich zustande kommen.

Mündlich ist der Mietvertrag dann zustande gekommen, wenn sich die Vertragsparteien über die wesentlichen Vertragspunkte einig sind und dies durch ihr konkludentes (schlüssiges) Handeln vollziehen. Dies kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn der Vermieter dem Mieter die Wohnungsschlüssel übergibt und der Mieter daraufhin einzieht und die mündlich vereinbarte Miete zahlt. Demnach ist ein Mietvertrag zustande gekommen, ohne dass es eine schriftliche Vereinbarung gibt. Ist zum Mietverhältnis nichts Näheres geregelt, gelten die gesetzlichen Bestimmungen. Das bedeutet z.B., dass der Mieter nicht verpflichtet ist, die Nebenkosten zu tragen oder Schönheitsreparaturen in der Wohnung auszuführen.

Kommt es jedoch im Laufe der Mietzeit zwischen den Vertragsparteien zu Streitigkeiten über das mündlich Vereinbarte, wird es in der Regel schwer sein, entsprechendes zu beweisen.
Um Streitigkeiten aus dem Weg zu gehen, wird in der Praxis üblicher Weise vereinbart, dass die Vertragsparteien zur Gültigkeit ihrer mündlichen Vereinbarungen einen schriftlichen Mietvertrag abschließen. Dies hat natürlich zum einen den Vorteil, dass alle Absprachen noch einmal schriftlich abgefasst sind und zum anderen gesetzliche Bestimmungen abgeändert werden können. So ist es allgemein hin üblich, dass der Vermieter beispielsweise die Schönheitsreparaturen sowie die Zahlung der Betriebs- und Heizkosten auf den Mieter umlegt. Sollte es auch hier an entsprechenden Vereinbarungen im Mietvertrag fehlen, oder sogar unwirksam sein, gelten die gesetzlichen Bestimmungen.

 

Im Allgemeinen sind im Mietvertrag folgende Hauptpunkte geregelt:

Wer sind die Mietvertragsparteien? (wer ist Mieter und wer Vermieter – die ist beispielsweise bei einer Kündigung wichtig, denn nur die Vertragsparteien können kündigen)

Was wird vermietet? (die genaue Bezeichnung des Mietgegenstands ist wichtig)

Wann beginnt der Mietvertrag? (bei einem Zeitmietvertrag, muss das Mietende und der Grund der Beendigung des Vertragsverhältnisses enthalten sein)

Wie hoch ist die Netto-Kalt-Miete?

Sind Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen vereinbart oder eine Pauschale?

Wurde eine Mietkaution vereinbart?

Nach § 551 Abs 1 BGB ist die Höhe der Sicherheitsleistung auf das Dreifache der Monatsmiete, erhöht um die Erträge (Zinsen) während der Festlegung der Kaution (§ 551 Abs 3 S 4 BGB). Zur Berechnung der Sicherheitsleistung kommt es nur auf die zum Zeitpunkt der Kautionsabrede vereinbarte monatliche Grundmiete an. Die Höhe der vereinbarten Betriebskostenvorauszahlung bzw. -pauschale bleibt außer Betracht. Nebenkosten sind nur herauszurechnen, wenn über sie gesondert abgerechnet wird. Im Fall einer Inklusivmiete gilt dies nicht, so dass die Betriebskosten nicht herauszurechen sind und der gesamte Mietbetrag zur Berechnung der Kautionshöhe zugrunde zu legen ist.