Schönheitsreparaturen

I. Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen

Der Mieter hat gegen den Vermieter einen Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen, wenn dies auf Grund des Zustands der Räume erforderlich ist. Dies gilt auch dann, wenn dem Mieter eine unrenovierte Wohnung überlassen wurde. Zwar liegt hierin möglicherweise ein Verzicht auf eine Anfangsrenovierung. Ist die Renovierungsklausel unwirksam, so sind die im weiteren Verlauf des Mietverhältnisses fällig werdenden Schönheitsreparaturen gleichwohl vom Vermieter zu tragen. Der Umstand, dass der Mieter den Vermieter über lange Zeit nicht auf Durchführung von Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen hat, führt zu keiner Änderung des Mietvertrags. Der Mieter kann also für die Zukunft verlangen, dass der Vermieter Schönheitsreparaturen durchführt. Der Gesichtspunkt der Verwirkung spielt hier grundsätzlich keine Rolle, auch wenn dies in der Rechtssprechung in der Vergangenheit zum Teil anders ver-treten worden ist (vgl. LG Berlin GE 1996, 473).

Bei Nichterfüllung hat der Mieter Gewährleistungsansprüche nach § 536 BGB.
Der Mieter kann die Schönheitsreparaturen selbst durchführen und gemäß § 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB Kostenersatz verlangen, wenn sich der Vermieter mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen in Verzug befindet.
Befindet sich der Vermieter nicht in Verzug, so hat der Mieter einen Anspruch aus § 536 a Abs. 2 Nr. 2 BGB, wenn die Durchführung der Schönheitsreparaturen zur Erhaltung der baulichen Sub-stanz der Mietsache erforderlich war.

Hat der Mieter Schönheitsreparaturen durchgeführt, obwohl er hierzu nicht verpflichtet war, so steht ihm ein Ausgleichsanspruch nach § 539 BGB zu, sofern er Zeitpunkt der Durchführung der Schönheitsreparaturen davon ausgehen konnte, dass er aufgrund des Mietvertrages hierzu verpflichtet ist.
Ebenso kann der Mieter Bereicherungsansprüche nach § 812 BGB geltend machen. Die Bereicherung des Vermieters besteht allerdings weder in den Aufwendungen des Mieters, noch in der Ersparnis des Vermieters, sondern in dem höheren Mietwert. Ein solcher Mehrwert entfällt, wenn die Renovierung einige Zeit zurückliegt.
Wird der Zustand der Räume durch eine vom Mieter nicht geschuldete Renovierung verschlechtert, so hat der Vermieter Anspruch auf Schadensersatz. Maßgeblich ist, ob der vom Mieter geschaffene Zustand schlechter ist, als der Zustand der unrenovierten Wohnung.

Verwendet der Vermieter einen Mietvertrag mit unwirksamer Klausel, so stehen dem Mieter u. U. Schadensersatzansprüche nach § 241 Abs. 2, 280 BGB zu. Nach dieser Vorschrift ist der Vermieter u. a. verpflichtet, auf die Interessen des Mieters Rücksicht zu nehmen. Erkennt der Vermieter beispielsweise, dass ein von ihm verwendetes Vertragsformular unwirksame Regelungen über die Durchführung von Schönheitsreparaturen enthält und dass der Mieter irrig von der Wirksamkeit der Regelungen ausgeht, so muss er den Mieter über die Rechtslage aufklären. Unterlässt er dies und entsteht dem Mieter dadurch ein Schaden, so ist der Vermieter zum Ersatz verpflichtet. Der Ersatzanspruch setzt ein Verschulden des Vermieters voraus. Hierbei genügt Fahrlässigkeit. Im Zweifel muss der Vermieter Rechtsrat einholen. Wird der Vermieter fehlerhaft beraten, so muss er sich dies zurechnen lassen.

Streitig war lange Zeit, ob der Vermieter im Verfahren nach § 558 BGB Anspruch auf eine höhere Miete hat, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Renovierungsklausel enthält. Der Bundesgerichts-hof hat diese Frage zwischen klar dahingehend beantwortet, dass kein Anspruch auf Zahlung einer höheren Miete besteht. Dies gilt allerdings nur für freifinanzierten Wohnraum. Im Bereich des öffentlich geförderten Wohnraums hat der Vermieter die Möglichkeit, zumindest für die Zukunft die Miete gemäß § 10 WoBindG i.V.m. § 28 II. Berechnungsverordnung zu erhöhen.
Der Vermieter kann das Mietverhältnis nicht wegen der veränderten Vertragssituation kündigen.

II. Umfang der Schönheitsreparaturen; Unwirksamkeit von Vertragsklauseln

Bodenbelag; Parkettboden – Erneuerung

Hat der Vermieter die Mietwohnung mit Parkettboden oder Teppichboden vermietet, ist der Vermieter auch für die Erneuerung der Fußböden verantwortlich, wenn diese verschlissen sind.

Die Erneuerung und Ausbesserung von Parkett- oder Teppichboden gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen oder Renovierungsarbeiten, die per Mietvertrag auf den Mieter abgewälzt werden können.

Sind die Fußböden durch den normalen Mietgebrauch im Laufe der Mietzeit verschlissen, muss sie der Mieter bei seinem Auszug danach nicht erneuern. Mietvertragsklauseln, die etwas anderes bestimmen, sind unwirksam.

Unabhängig hiervon hat der Mieter während des laufenden Mietverhältnisses Anspruch darauf, dass der Vermieter den verschlissenen Fußboden erneuert oder ausbessert.

Etwas anderes gilt, wenn der Mieter die Fußböden beschädigt hat, beispielsweise durch Brandlöcher oder durch unzählige Rotweinflecken auf dem Teppichboden. Dann muss der Mieter Schadensersatz zahlen. Muss ein Teppichboden neu verlegt werden, bedeutet Schadensersatz, dass der Zeitwert des alten Teppichbodens gezahlt werden muss.

Renovierung

Empfehlenswert ist nach Ansicht von Experten, Schönheitsreparaturen bereits beim Einzug des Mieters von ihm auf freiwilliger Basis durchführen zu lassen. Dabei kann der Mieter bei seinem Einzug selbst renovieren – er muss es aber nicht. Ebenso muss er auch beim Auszug nicht renovieren. Ein etwaiger Nachmieter steht dann vor derselben Entscheidung. Bei einer derartigen Verfahrensweise wirkt die Wohnung evtl. etwas abgewohnter und die zu erzielende Miete mag auch etwas niedriger ausfallen, als bei einer frisch renovierten Wohnung. Andererseits werden dem Vermieter dadurch Konflikte mit dem Mieter erspart, weil die Renovierung dessen Angelegenheit ist.

Zeitliche Fristen

Wenn der Mietvertrag eine Klausel enthält, nach der der Mieter während des Mietverhältnisses in bestimmten zeitlichen Abständen die Wohnung renovieren muss, dürfen bestimmte Fristen nicht unterschritten werden:

Badezimmer und Küche: drei Jahre;
Wohn- und Schlafzimmer, Flur, Diele, Toilette: fünf Jahre;
alle anderen Räume: sieben Jahre.

Wenn die Fristen kürzer sind, als oben angegeben, ist die Klausel möglicherweise unwirksam. Der Mieter braucht dann die ursprünglich vereinbarten Renovierungen überhaupt nicht auszuführen.

Ist eine entsprechende Klausel vorhanden, muss der Mieter im Normalfall bei seinem Auszug versäumte Schönheitsreparaturen nachholen. Er braucht – bei vorheriger Regelung – die fälligen Arbeiten nicht selbst durchzuführen, sondern kann dafür auch eine äquivalente Geldzahlung auf der Grundlage des Kostenvoranschlags eines Handwerkers leisten. Eine derartige Regelung ist weit verbreitet und nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wirksam (vgl. BGH, Urteil vom 26. 5. 2004 – VIII ZR 77/03).

Keine Regelungen im Mietvertrag

Wenn im Mietvertrag keine expliziten Regelungen oder Vereinbarungen über die Schönheitsreparaturen festgelegt wurden, muss der Mieter die Wohnung grundsätzlich „besenrein“ gefegt hinterlassen, den ursprünglichen Zustand wiederherstellen und bauliche Veränderungen wieder rückgängig machen. Renovierungen müssen dabei allerdings nicht zwangsläufig durchgeführt werden.

Manchmal ist in älteren Mietverträgen festgeschrieben, dass der Mieter die Wohnung in „bezugsfertigem Zustand“ zu hinterlassen hat. Derartige Klauseln sind zwar wirksam, verpflichten den Mieter jedoch nicht zu einer Renovierung. Dennoch muss er die Räume so hinterlassen, dass ein Nachmieter diese jederzeit beziehen könnte.

Schönheitsreparaturen „vergessen“?

Für den Fall, dass ein Mieter auszieht, ohne dass er seine vertraglich geregelten Schönheitsreparaturen ausgeführt oder sie „vergessen“ hat, oder sich schlicht weigert, sie zu erfüllen, hat der Vermieter einen Schadenersatzanspruch gegen ihn. Dieser kann auf der Grundlage eines Kostenvoranschlags geltend gemacht werden. Hierfür muss der Vermieter allerdings vorher die fälligen Schönheitsreparaturen unter Fristsetzung schriftlich angemahnt haben.

Renovierungsfristen

„Der Mieter ist verpflichtet… Schönheitsreparaturen… in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in nachstehender Zeitfolge fachgerecht auszuführen…die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette – 2 Jahre bei allen übrigen Räumen – 5 Jahre.“

Diese „zig-tausendfach“ verwandte Vertragsklausel mit einer sog. starren Fristenregelung der Schönheitsreparaturen ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (VIII ZR 361/03) unwirksam. Die Klausel benachteilige die Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen.

Entscheidend – so der BGH sei, dass die obige Vertragsklausel als Vereinbarung verbindlicher und starrer Renovierungsfristen ausgelegt werden müsse. Der Fristenplan sei nicht lediglich als Richtlinie in dem Sinne zu verstehen, dass nach Fristablauf ein Anschein für die Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung spricht. Vielmehr liege eine „starre“ Fälligkeitsregelung vor. Schönheitsreparaturen sind danach „wenn erforderlich, mindestens aber“ nach dem dort aufgeführten Fristenplan auszuführen. Aus Sicht des Mieters bedeutet das, dass er zur Ausführung der Renovierungsarbeiten in Küche, Bad und Toilette spätestens nach 2 Jahren und in allen übrigen Räumen spätestens nach 5 Jahren verpflichtet ist, auch wenn die gemieteten Räume nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild noch nicht renovierungsbedürftig sind.

Renovierungsklausel

Rund 15.500 EUR Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Renovierungsarbeiten forderte ein Düsseldorfer Vermieter von seinem Mieter und stützte sich dabei auf zwei Klauseln des Formularmietvertrages. Zu Unrecht, wie der Bundesgerichtshof (VIII ZR 308/02) jetzt feststellte. Beide Klauseln seien unwirksam.

Im Mietvertrag war unter § 12 geregelt, die Mieträume seien „bei Auszug sauber und ohne Rücksicht auf den für Schönheitsreparaturen in § 8, Ziffer 2 (des Vertrages) vereinbarten Zeitablauf in fachmännisch renoviertem Zustand zurückzugeben …“.

Für den BGH eine unwirksame Klausel, weil der Mieter unangemessen benachteiligt werde. Grund: Der Mieter müsse nach dieser Endrenovierungsklausel beim Auszug immer renovieren. Unabhängig von der Frage, ob und wann zuletzt Renovierungen oder Schönheitsreparaturen während der Mietzeit durchgeführt worden sind.

In einer zweiten Klausel des Mietvertrages war unter § 8 vereinbart, dass der Mieter während der Mietzeit laufende Schönheitsreparaturen nach bestimmten Zeitabständen durchzuführen hat.

Auf diese Klausel, so der BGH, könne sich der Vermieter schon deshalb nicht stützen, weil beide Regelungen – § 8 und § 12 des Vertrages – zusammengehörten und zusammen gelesen werden müssten. Die beiden Klauseln ließen sich nicht in eine wirksame und eine unwirksame Regelung aufteilen. Sie stellten eine Gesamtregelung dar, sie seien zusammen unwirksam.

Nur noch zur Klarstellung betonte der Bundesgerichtshof, der Vermieter könne sich auch nicht selbst auf die Unwirksamkeit der von ihm vorgegebenen Endrenovierungsklausel berufen, um so wenigstens die zweite Klausel im Vertrag „zu retten“. Fazit: Doppelt genäht hält – hier – nicht besser. Die Gesamtregelung zur Renovierung ist unwirksam. Der Mieter muss nichts bezahlen.

Schadenersatz

Auch per Mietvertrag kann die Haftung des Vermieters für leicht fahrlässig verursachte Schäden nicht ausgeschlossen werden. Das entschied jetzt der Bundesgerichtshof (VIII ALZ 1/01) abschließend durch Rechtsentscheid.
Während die Mieter im Urlaub waren, drang auf Grund eines Defektes im Flachdach des Hauses Wasser in ihre Wohnung ein, verschiedene Möbel wurden beschädigt. Insgesamt belief sich der Schaden auf 25.218,75 DM. Als die Mieter ihren Vermieter auf Schadensersatz in Anspruch nahmen, weil der das Flachdach nicht laufend überwacht hatte, berief der sich auf eine Klausel im Mietvertrag.

„Führt ein Mangel des Mietobjektes zu Sach- oder Vermögensschäden, so haftet der Vermieter gegenüber dem Mieter und den in … genannten Personen für diese Schäden – auch aus unerlaubter Handlung – nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit.“

Haftungsausschluss durch Vertragsklausel ist unwirksam

Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit lagen hier eindeutig nicht vor. Dem Vermieter konnte nur ein geringerer Schuldvorwurf gemacht werden, nämlich leichte Fahrlässigkeit. Nach dem Gesetz würde der Vermieter auch bei leichter Fahrlässigkeit haften. Was aber gilt, wenn genau dieser Fall durch eine Vertragsklausel wie hier ausgeschlossen ist ?

Dieser Haftungsausschluss ist unwirksam, entschied der BGH, der Vermieter haftet. Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache in einem vertragsgemäßem Zustand zu erhalten. Eine Einschränkung würde den Mieter unangemessen benachteiligen.

Weiteres Argument des Bundesgerichtshofes: Während der Mieter sich vor den finanziellen Folgen eines derartigen Schadens nicht durch den Abschluss einer Versicherung schützen kann, kann der Vermieter für Schäden, die durch leicht fahrlässige Vernachlässigung seiner Instandhaltungspflichten entstehen, eine Haftpflichtversicherung abschließen. Ergebnis: Der Vermieter muss Schadensersatz zahlen.