Fristlose Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen des Mieters

Unpünktliche Mietzahlungen des Mieters rechtfertigen die Kündigung durch den Vermieter bei ansonsten beanstandungsfreiem Verlauf eines langjährigen Mietverhältnisses auch nach fruchtlosem Ausspruch einer Abmahnung zumindest dann nicht, wenn die Zahlungen mit lediglich geringer zeitlicher Verzögerung nach Fälligkeit beim Vermieter eingehen und das störende Zahlungsverhalten des Mieters insgesamt nur wenige Monate währt. Der Entscheidung des Landgerichts Berlin (vgl. GE 2017, 49) lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der Vermieter kündigte am 26. April 2015, 10. Juli 2015 und 30. November 2016 das Mietverhältnis wegen unpünktlicher Mietzahlungen außerordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich und erhob Räumungsklage. Damit hatte er beim Amtsgericht Erfolg, was zur Berufung des Mieters zum Landgericht führte. Das Urteil Das LG Berlin, ZK 67 (Einzelrichter), änderte das Urteil ab, wies die Klage wegen der Kündigungen vom 10. Juli und 30. November 2015 ab und verwies hinsichtlich der Kündigung vom 26. April 2016 an das Amtsgericht zurück. Die Kündigungen vom Juli und November 2016 hätten das Mietverhältnis nicht beendet. Zwar habe der Mieter von März bis Mai 2015 und – nach erfolgter Abmahnung – auch im Juni und Juli 2015 die Miete jeweils geringfügig verspätet gezahlt (Anm. der Redaktion: Wird im Urteil nicht konkretisiert). Damit habe er pflichtwidrig und schuldhaft gehandelt. Die Pflichtverletzung sei jedoch nicht hinreichend erheblich gewesen, um den Ausspruch einer ordentlichen oder außerordentlichen Kündigung zu rechtfertigen. Die Erheblichkeit der Pflichtverletzung sei im Rahmen einer umfassenden Abwägung sämtlicher Umstände des Einzelfalls zu klären. Dazu zählten vor allem ● die beanstandungsfreie Dauer des bisherigen Mietverhältnisses, ● das Gewicht und die nachteiligen Auswirkungen der Pflichtverletzung, ● eine Wiederholungsgefahr und ● der dem Mieter zur Last zu legende Grad des Verschuldens. Gemessen daran fehle der Pflichtverletzung das für eine Kündigung erforderliche Gewicht bereits deshalb, weil die Zahlungen jeweils nur mit geringer zeitlicher Verzögerung erfolgt seien und das störende Zahlungsverhalten nur einen kurzen Zeitraum von wenigen Monaten betroffen habe. Es komme hinzu, dass die verspätet entrichteten Beträge nicht geeignet gewesen seien, die wirtschaftlichen Interessen des Vermieters hinreichend spürbar zu gefährden (Anm. der Redaktion: Gilt das dann für alle Mieter eines Hauses? Gleichzeitig?) oder die Verwaltung der Zahlungseingänge nachhaltig zu erschweren. Schließlich sei zugunsten des Mieters zu berücksichtigen, dass das Mietverhältnis bis zum Ausspruch der Kündigung über nahezu zwölf Jahre unbeanstandet gewesen sei. Auch die Schriftsatzkündigung vom November 2015 habe das Mietverhältnis nicht beendet, weil sie dem Mieter nicht zugegangen sei. Zwar habe der Vermieter den Zugang behauptet, doch sei er auf das erhebliche Bestreiten des Mieters dafür darlegungs- und beweisfällig geblieben. Die Berufung rüge zu Recht, dass das Amtsgericht den Zugang der Kündigung im Rahmen eines obiter dictum „nach Aktenlage“ als bewirkt erachtet habe. Diese tatsächlichen Feststellungen würden nicht tragen, da laut Zustellvermerk der Geschäftsstelle allein eine förmliche Zustellung der beglaubigten Abschrift der Klageschrift veranlasst worden sei. Beweiskräftige Anhalte hinsichtlich der förmlichen Zustellung des Schriftsatzes vom November 2015 und der darin enthaltenen Kündigung ließen sich daraus nicht ableiten, zumal die Zustellung dieses Schriftsatzes allein mit gesondertem – und einfachen – Ab-Vermerk vom Februar 2016 dokumentiert worden sei. Das aber reiche weder zum Beweis der (förmlichen) Zustellung aus noch rechtfertige es einen Beweis des ersten Anscheins zu Lasten des Mieters. Es könne dahinstehen, ob gemäß § 418 Abs. 1 ZPO etwas anderes gegolten hätte, wenn die Geschäftsstelle auf die Zustellungsurkunde Angaben zum Inhalt der Schriftstücke gesetzt hätte. Im Übrigen sei das Urteil nach § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO aufzuheben gewesen und der Rechtsstreit zurückzuverweisen. Das Amtsgericht habe die Räumungsverurteilung auf die Kündigung vom Juli 2015 gestützt und dabei den Vortrag des Mieters zur beanstandungsfreien bisherigen Dauer des Mietverhältnisses sowie zu einer nachträglichen Fälligkeitsabrede nach Zugang der Abmahnung vom 12. Mai 2015 übergangen. Das habe der Mieter zum einen hinreichend substantiiert und – hinsichtlich der Fälligkeitsabrede – mit Schriftsatz auch unter Beweis gestellt. Das hätte mangels erheblichen Gegenvorbringens nicht nur die Berücksichtigung des Vortrags des Mieters, sondern falls das Amtsgericht diesen für rechtlich unerheblich erachtet hätte, auch eine Beweiserhebung über streitige Fälligkeitsabrede erfordert. Der Mieter hätte wegen seiner nicht anders zu beseitigenden Beweisnot seinem Antrag entsprechend entweder gemäß § 448 ZPO vernommen oder gemäß § 141 Abs. 1 ZPO angehört werden müssen. Ob etwas anderes gegolten hätte, wenn ihm zumindest ein „gegnerischer Zeuge“ für die behauptete Abrede zur Verfügung gestanden hätte, habe keiner Entscheidung bedurft. Diese Verfahrensmängel seien angesichts der auch für die Kündigung vom April 2016 erheblichen Beweisantritte des Mieters gravierend, da der insoweit schlüssige Kündigungsvorwurf anhaltender unpünktlicher Mietzahlung trotz vorheriger Abmahnung und einschlägiger, aber unwirksamer Kündigung nur durchgreifen könne, wenn die Parteien die von dem Mieter behauptete Abrede nicht getroffen hätten. Darüber sei nunmehr umfänglich Beweis zu erheben. Eine Aufhebung und Zurückverweisung sei wegen Umfangs der durchzuführenden Beweisaufnahme nicht nur gerechtfertigt, sondern trotz der mit einer Aufhebung und Zurückverweisung für die Parteien verbundenen Nachteile geboten. Für den Fall, dass dem Mieter der Beweis der behaupteten Abrede nicht gelingen sollte, müsse das Amtsgericht bei der zu treffenden Gesamtabwägung berücksichtigen, dass Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Prozessvortrag des Klägers dem tatsächlichen Geschehensverlauf nicht entspreche. Das wäre – ggf. im Rahmen einer weiteren Beweiserhebung – aufzuklären, da ein unredliches Prozessverhalten des Vermieters vor und bei Ausspruch der Kündigung vom April 2016 die aus der bloßen Unpünktlichkeit der Mietzahlung resultierende Pflichtverletzung des Mieters als derart geringfügig erscheinen ließe, dass sie ohne das Hinzutreten weiterer – und hier nicht gegebener – gewichtiger Umstände nicht geeignet wäre, seinen unpünktlichen Zahlungen das für die Kündigung des Mietverhältnisses hinreichend erhebliche Gewicht zu verleihen. Soweit die Kündigung vom April 2016 auf einen anhaltenden Zahlungsverzug i.H.v. drei Monatsmieten gestützt sei, habe das Amtsgericht davon auszugehen, dass ein entsprechender Zahlungsrückstand weder bei Ausspruch noch bei Zugang der Kündigung bestanden habe, nachdem der Kläger seinen bisherigen Sachvortrag auf Befragen der Kammer fallen gelassen und erklärt habe, dass ihm die streitgegenständlichen Zahlungen bereits vor Ablauf des Jahres 2015 zugeflossen seien. Das Urteil zeigt, dass es nicht ohne weiteres möglich ist, ein Mietverhältnis fristlos zu kündigen, wenn ein Mieter die Miete mit nur geringem Verzug unpünktlich zahlt. Nicht ausreichend ist nach der Entscheidung des Landgerichts Berlin, wenn der Mieter die Miete nur „geringfügig“ verspätet zahlt, wobei offen geblieben ist, was das Gericht unter geringfügig versteht. Hinzu kommt, dass nach der Rechtsprechung des BGH vertragliche Bestimmungen, wonach die Miete am dritten Werktag beim Vermieter einzugehen hat, in AGB eines Mietvertrages unwirksam sind. Ein Vermieter muss also vor dem Ausspruch einer fristlosen Kündigung sehr genau prüfen, ob deren Voraussetzungen tatsächlich vorliegen.