Keine dingliche Haftung für Wohngeldrückstände

Der Bundesgerichtshof hat gerade entschieden, dass das in § 10 I Nr. 2 ZVG enthaltene Vorrecht kein dingliches Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft begründet, sondern dass § 10 Abs. 1 Nummer 2 WEG als zentrale verfahrensrechtliche Norm lediglich eine Privilegierung der dort aufgeführten schuldrechtlichen Ansprüche im Zwangsversteigerungsverfahren gewährt. Dies gilt entsprechend auch im Insolvenzverfahren.

Für Wohngeldrückstände des Verkäufers haftet ein Wohnungskäufer gegenüber dem Verband nach der im Rahmen des § 16 Abs. 2 WEG maßgeblichen Fälligkeitstheorie nur dann, wenn die Ansprüche nach Eigentumserwerb (beim Ersterwerb im Stadium der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft nach Erwerb einer verfestigten Erwerbsposition) fällig werden. Die Beiträge müssen also entweder nach Eigentumserwerb durch Beschluss der Wohnungseigentümer begründet worden sein oder es muss sich um vor Eigentumserwerb durch Beschluss begründete Ansprüche handeln, die zumindest nach Eigentumsumschreibung erst fällig werden (was zB bei einer Sonderumlage der Fall sein kann).

Es besteht Einigkeit, dass es sich bei der Beitragsschuld um keine dingliche Last des Wohnungseigentums, sondern um eine persönliche Schuld des jeweiligen Wohnungseigentümers handelt, wobei allerdings abweichend in der Gemeinschaftsordnung festgelegt werden kann, dass eine Person, die rechtsgeschäftlich Wohnungseigentum erwirbt, mit Eigentumsübergang für die Wohngeldrückstände mithaftet (§ 10 Abs. 2 S. 2 WEG). Diese Haftung kann dadurch verdinglicht werden, dass die Gemeinschaftsordnung als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragen wird (§§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 3 WEG). Infolgedessen entsteht zwar kein dingliches Recht des Verbandes, aber es kommt zu einer unbeschränkten Erwerberhaftung in dem Zeitpunkt, in dem Erwerber als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Eine derartige Haftungserstreckung ist wiederum für den Fall ausgeschlossen, dass der Erwerb im Wege der Zwangsversteigerung erfolgt, weil eine solche Regelung gegen § 56 S. 2 ZVG verstoßen würde und gemäß § 134 BGB nichtig wäre.

Bis vor kurzem war höchstrichterlich noch nicht geklärt, ob sich an dem Grundsatz der fehlenden dinglichen Haftung des rechtsgeschäftlichen Zweiterwerbers durch die Einführung des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG zum 1. Juli 2007 etwas geändert hat. Im Zuge der WEG-Novelle 2007 hatte der Gesetzgeber die Rangklassenprivilegierung für sog. Litlohnansprüche aufgehoben und an deren Stelle die seitdem in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG vorgesehene Privilegierung der Ansprüche aus rückständigen Wohngeldzahlungen gesetzt. Nur für das Insolvenzverfahren ist seit 2009 höchstrichterlich entschieden, dass dem Verband im Umfang des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ein Absonderungsrecht zusteht. Im Übrigen war umstritten, ob § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG unabhängig von einer Haftungserstreckung in der Gemeinschaftsordnung den Erwerber von Wohnungseigentum dinglich haften lässt. Eine bislang weit verbreitete Ansicht bejahte dies. Auf der Grundlage des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG könne der Verband – ähnlich wie wenn er Inhaber eines Grundpfandrechts wäre – auf das Wohnungseigentum zugreifen. Teile der Literatur widersprachen dem, und zwar unter Hinweis darauf, dass § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG keinen dinglichen Anspruch, sondern lediglich ein vollstreckungsrechtliches Rangprivileg und ein insolvenzrechtliches Absonderungsrecht begründe. Mit Urteil vom 13. September 2013 nahm jetzt der V. Zivilsenat des BGH Stellung zu der Frage und verneinte eine aus § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG resultierende dingliche Haftung des Wohnungseigentumserwerbers (vgl. Az. V ZR 209/12).

Für die Praxis ist dem BGH-Urteil vom 13. 9. 2013 zu entnehmen, dass der Erwerber von Wohnungseigentum für rückständige Wohngeldzahlungen des Veräußerers nach wie vor nicht dinglich haftet. Insofern ergibt sich aus § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG keine Änderung. Der Erwerber muss die Zwangsversteigerung gegenüber dem Veräußerer zwar dulden, wenn sein Eigentumserwerb gegenüber dem Gläubiger wegen der Beschlagnahmewirkung unwirksam ist (§ 23 Abs. 1 ZVG; §§ 135 Abs. 1, 136 BGB). Bei vormerkungswidriger Beschlagnahme dürfte der Erwerber – auch wenn dies höchstrichterlich noch nicht entschieden ist – vor einer Inanspruchnahme für Rückstände jedoch geschützt sein, sodass der Verband die Versteigerung im Anschluss an einen vormerkungsgesicherten Eigentumserwerb gegenüber dem Erwerber nicht fortgesetzen darf (§ 28 ZVG).