Vereinbaren die Parteien eines von einem Makler vermittelten Grundstückskaufs einen Preisnachlass von über 50 Prozent, kann der Makler keine Provision verlangen, denn der nachgewiesene und der abgeschlossene Kaufvertrag sind wirtschaftlich nicht gleichwertig. Dies hat der BGH (vgl. Urteil v. 6.2.2014, III ZR 131/13) jüngst entschieden.
Der Fall: Die klagende Immobilienmaklerin begehrt von ihrem Kunden die Zahlung einer Maklerprovision. Die von der Beklagten beauftragte Klägerin wies unter Hinweis auf die Provisionspflicht eine Gewerbeimmobilie zu einem Kaufpreis von 1,1 Mio. € nach. In den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin war u.a. festgelegt, dass ein Provisionsanspruch auch entstehe, wenn der abgeschlossene Vertrag vom Angebot abweiche, oder wenn es vertragliche Erweiterungen oder Ergänzungen gäbe oder ein gleiches oder ähnliches Geschäft abgeschlossen werde.
Im Juli 2011 erwarb eine Tochtergesellschaft der Beklagten die Immobilie für 525.000 Euro. Die deutliche Kaufpreisreduzierung beruhte darauf, dass nur der Grundstückswert abzüglich der Abbruchkosten für die vorhandenen Gebäude Maßstab für die Kaufpreiskalkulation war.
Die Maklerin verlangt nun von der Beklagten eine Maklercourtage von 18.742,50 Euro inklusive Mehrwertsteuer. Die Beklagte meint, keine Courtage zahlen zu müssen. Insbesondere sei wegen der großen Preisabweichung keine wirtschaftliche Gleichwertigkeit des angebotenen und des tatsächlich zustandegekommenen Kaufvertrags mehr gegeben.
Mit einem Urteil vom 6. Februar 2014 stellte der BGH das Urteil des Landgerichts Bielefeld wieder her, das die Klage der Maklerin abgewiesen hatte. Einem Makler stehe eine Vergütung nur dann zu, wenn der beabsichtigte Vertrag auch zustande komme, nicht hingegen bei dem Abschluss eines Vertrages mit anderem Inhalt, es sei denn, derselbe wirtschaftliche Erfolg werde erzielt. Bei Grundstücksgeschäften komme es häufig vor, dass die ursprünglich bei Beauftragung eines Maklers bestehenden Vorstellungen nicht vollständig verwirklicht werden würden. Dies betreffe die Höhe des Kaufpreises oder der Nebenbestimmungen, aber auch den Umfang der Sachleistung selbst. Nur wenn die Abweichungen in dem Rahmen blieben, womit der Kunde ursprünglich gerechnet habe, könne ein Provisionsanspruch nicht ausgeschlossen werden. Hinsichtlich der Kongruenz bei einem geWährten Preisnachlass sah der BGH keinen Grund, von seiner bisherigen Rechtsprechung abzuweichen. In einem der bereits entschiedenen Fälle betrug der Preisnachlass 15 %, was der BGH als unschädlich ansah; in einem anderen Fall standen dem niedrigeren Kaufpreis zu übernehmende Verbindlichkeiten gegenüber, so dass auch dort eine wirtschaftliche Gleichwertigkeit gegeben war. Das Berufungsgericht hatte noch argumentiert, dass Preisabweichungen zu Gunsten des Maklerkunden stets den wirtschaftlichen Erfolg des nachgewiesenen Maklergeschäfts erreichten. Diese Auffassung steht allerdings im Widerspruch zur Auffassung des BGH, der auch darauf hinwies, dass ein Vergütungsanspruch sich auch nicht aus der genannten Klausel der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Maklerin ergäbe, denn die Klausel sei nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.
Makler sollten daher darauf achten, mit ihren Kunden nur individuelle Vereinbarungen zu treffen, wenn sie nicht Gefahr laufen wollen, dass die von ihnen verwendeten Klauseln unwirksam sind.