Baumaßnahmen sind dann eine Modernisierung, wenn sie entweder zu einer echten Wohnwertverbesserung führen, wenn zum Beispiel der Wohnkomfort durch bessere Schallschutzmaßnahmen oder neue Sanitäreinrichtungen verbessert wird, oder Maßnahmen, die zu einer nachhaltigen Einsparung von Energie und Wasser führen.

Alle Modernisierungsmaßnahmen, die der Vermieter durchführen will, muss er spätestens drei Monate vor Beginn der geplanten Arbeiten schriftlich ankündigen. Der Mieter muss erfahren, welche Arbeiten im einzelnen geplant sind, welchen Umfang sie haben, wann die Arbeiten beginnen, wie lange sie voraussichtlich dauern und welche Mieterhöhung zu erwarten ist.

Mieter können die geplanten Modernisierungsarbeiten ablehnen, wenn die Arbeiten für sie eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellen würden. Das können die Bauarbeiten selbst oder aber die baulichen Folgen der Modernisierung sein, aber auch, wenn frühere Investitionen des Mieters durch die Modernisierung nutzlos werden, oder wenn die zu erwartende Mieterhöhung für die Mieter praktisch nicht bezahlbar ist.

Nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten darf der Vermieter die Miete erhöhen. Er darf 11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen.

Modernisierungsankündigung

Es ist eine Entscheidung des Vermieters, ob und in welchem Umfang er das Haus oder die Wohnung modernisiert. Entscheidet er sich für entsprechende Maßnahmen, muss er die Arbeiten seinen Mietern gegenüber ankündigen.

Neu ist, dass seit der Mietrechtsreform vom 1. September 2001 der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor Beginn der geplanten Arbeiten schriftlich oder in Textform ankündigen muss. Bisher betrug die Ankündigungsfrist zwei Monate. Textform bedeutet, dass nach wie vor mündliche oder telefonische Ankündigungen nicht ausreichend sind. Bei einer Textform-Erklärung ist aber die Unterschrift nicht mehr zwingend erforderlich, so dass die Modernisierungsankündigung auch per Telefax verschickt werden kann. Wichtig ist nur, dass das Ende der Textform-Erklärung erkennbar sein muss.

Die Modernisierungsankündigung selbst muss dem Mieter alle notwendigen Informationen geben, damit er prüfen kann, welche Maßnahmen geplant sind und ob er derartige Arbeiten überhaupt dulden muss. Das Ankündigungsschreiben muss deshalb Informationen enthalten über die Arbeiten selbst, die der Vermieter im Einzelnen durchführen will und auch konkrete Angaben über die zu erwartende Mieterhöhung. Unverändert erforderlich sind auch Informationen über die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsarbeiten. Neu ist, dass der Vermieter seit September 2001 nur noch den voraussichtlichen Umfang und den voraussichtlichen Beginn der Arbeiten mitteilen muss. Bisher wurden hier höhere Anforderungen an das Ankündigungsschreiben des Vermieters gestellt.