Formularmäßige Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist bei Vermietung einer bei Mietbeginn unrenoviert überlassenen Wohnung unwirksam

Der Bundesgerichtshof (vgl. Urteil vom 18.03.2015 - VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13, VIII ZR 21/13 (LG Hannover) hat sich erneut mit der Wirksamkeit einer formularmäßigen Renovierungsklauseln beschäftigt. Durch Renovierungsklauseln (auch Vornahme- oder Abwälzungsklauseln genannt) wird die (als Teil der Instandhaltungspflicht nach § 535 BGB grundsätzlich dem Vermieter obliegende) Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt. Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat in dieser Entscheidung seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben, dass die Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter übertragen werden können.


Nach dem Urteil ist weiterhin der Ausgangspunkt auch der früheren Rechtsprechung des BGH maßgeblich, dass der Mieter nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden darf. Er darf zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung – jedenfalls nicht ohne Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter – formularmäßig nicht mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung belastet werden, die bereits in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum entstanden sind.
Bei Erlass der entgegenstehenden Rechtsentscheide aus den Jahren 1987 und 1988 habe es noch der Praxis des Bundesgerichtshofs entsprochen, den Anwendungsbereich Allgemeiner Geschäftsbedingungen unter Rückgriff auf den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) in einer Weise einzuschränken, die nach heutiger Sichtweise als unzulässige geltungserhaltende Reduktion einer Klausel auf den gerade noch zulässigen Inhalt eingestuft würde. Dem damaligen Verständnis lag die Vorstellung zugrunde, dass der Mieter nur mit Renovierungsarbeiten für seine eigene Vertragslaufzeit belastet würde, wenn die “üblichen” Renovierungsfristen im Falle der Überlassung einer unrenovierten Wohnung an den Mietbeginn anknüpften.
Hieran hält der Senat angesichts der weiteren Entwicklung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu den Maßstäben der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen nicht fest. Insbesondere durch die ab 2004 einsetzende Rechtsprechung des Senats zum Erfordernis eines flexiblen Fristenplans und durch die Anwendung der kundenfeindlichsten Auslegung auch im Individualprozess sind die Maßstäbe der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen erheblich verschärft worden.
Gemessen daran sei eine Formularklausel, die dem Mieter einer bei Mietbeginn unrenoviert überlassenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam (§ 307 I 1, II Nr. 1 BGB). Denn eine solche Klausel verpflichte den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führe – jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung – dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.
In dem Verfahren VIII ZR 185/14, in dem die Vorinstanzen der auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen gerichteten Klage überwiegend stattgegeben hatten, hat der BGH unter Aufhebung des Urteils des Berufungsgerichts abschließend entschieden, dass die Klage wegen unterlassener Schönheitsreparaturen (insgesamt) abgewiesen wird. Die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die beklagten Mieter sei unwirksam, denn nach den Feststellungen des Berufungsgerichts waren bei Mietbeginn in drei Zimmern Streicharbeiten erforderlich, so dass die Mieter bei Nutzungsbeginn eine unrenovierte Wohnung übernommen hatten. Der ihnen zu Mietbeginn gewährte Nachlass von lediglich einer halben Monatsmiete stelle in diesem Fall keinen angemessenen Ausgleich dar.
Im Verfahren VIII ZR 242/13, in dem das Berufungsgericht dem Vermieter den begehrten Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen zugesprochen hatte, hat der BGH die Sache unter Aufhebung des Berufungsurteils an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit die – vom Mieter zu beweisende Frage – geklärt werden kann, ob die Wohnung zu Vertragsbeginn unrenoviert übergeben worden und die Abwälzung der Schönheitsreparaturen deshalb unwirksam ist. Dabei kommt es (wie in dem Verfahren VIII ZR 185/14 näher ausgeführt wird) für die Abgrenzung renoviert/unrenoviert letztlich darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln; dies habe der Tatrichter unter umfassender Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu entscheiden.
Im Verfahren VIII ZR 21/13 hat der BGH die Entscheidung des Berufungsgerichts bestätigt, das eine Schadensersatzpflicht des Mieters wegen unterlassener Schönheitsreparaturen schon deshalb verneint hatte, weil die verwendete Formularklausel zum Teil auf “starre” Fristen abstellt und deshalb insgesamt unwirksam ist. Auf die Frage, ob die Wohnung bei Vertragsbeginn renoviert übergeben worden war, kam es aus diesem Grund in diesem Verfahren nicht mehr an.
Praxishinweis
Der BGH ändert mit den vorliegenden Entscheidungen seine Rechtsprechung: Danach ist eine formularvertragliche Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam, wenn die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert war.
Im Hinblick auf diese Rechtsprechung sollten Vermieter zukünftig darauf achten, dass im Übergabeprotokoll der Zustand der Wohnung (Wände, Decken, Türen, Fenster, Heizungen) festgehalten wird. Für die Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel ist es nach der vorliegenden Entscheidung des BGH ausreichend, dass die Wohnung renoviert ist, d.h. nur unerhebliche Gebrauchsspuren gegeben sind; eine frisch renovierte Wohnung ist hingegen nicht zwingend erforderlich.
Von formularvertraglichen Regelungen im Mietvertrag oder Übergabeprotokoll, dass die Wohnung (frisch) renoviert übergeben worden ist, ist abzusehen; nach der Rechtsprechung des BGH (BGH, Urteil vom 20.03.2014 – VII ZR 248/13 , NJW 2014, 1725) ist nämlich eine Regelung in einem Verhandlungsprotokoll, dass die Vertragsklauseln „ausgiebig und ernsthaft verhandelt worden“ sind, zur Darlegung eines Aushandelns von Allgemeinen Geschäftsbedingungen bedeutungslos. Könnte der Verwender allein durch eine solche Klausel die Darlegung eines Aushandelns stützen, bestünde die Gefahr der Manipulation und der Umgehung des Schutzes der §§ 305 ff. BGB. Eine formularvertragliche Regelung, dass der Vermieter die Wohnung (frisch) renoviert übergeben hat, verstößt als Tatsachenbestätigung gegen § 309 Nr. 12 b BGB.