Abmahnung; fristlose Kündigung des Vermieters

Mietverhältnisse für Wohnraum können vom Vermieter nur gekündigt werden, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. In § 573 BGB sind folgende Punkte, die ein berechtigtes Interesse für den Vermieter begründen, aufgelistet:

die nicht unerhebliche, schuldhafte Vertragsverletzung des Mieters, Eigenbedarf des Vermieters für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts oder
wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird und er dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Die Kündigung ist nur wirksam, wenn sie schriftlich erfolgt, und wenn die Gründe für das berechtigte Interesse im Kündigungsschreiben für den Mieter nachvollziehbar angegeben sind. Der Mieter soll in der Lage sein abzuschätzen, ob und in welchem Umfang eine Verteidigung gegen die Kündigung Aussicht auf Erfolg bietet.

Eine fristlose Kündigung mit der Folge der sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses kann ausgesprochen werden, wenn nach § 543 BGB ein "wichtiger Grund" gegeben ist. Dieser kann beispielsweise in einer Gesundheitsgefährdung oder in einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens begründet sein, ebenfalls muss dem Kündigenden aus den zu nennenden Gründen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar sein. Grundsätzlich muss einer fristlosen Kündigung eine Abmahnung vorausgehen.

Einen besonderer Fall der fristlosen Kündigung wegen Vorliegens eines wichtigen Grundes ist die wiederholte unpünktlicher oder unvollständigen Mietzahlung durch den Mieter. Zahlt ein Mieter wiederholt oder sogar regelmäßig die Miete nicht pünktlich oder nicht in voller Höhe, steht für den Vermieter die Möglichkeit, den Mieter wegen dieses vertragswidrigen Verhaltens abzumahnen und ihn aufzufordern, künftig die Miete pünktlich und vollständig zu zahlen. Droht der Vermieter in einem solchen Abmahnschreiben zugleich an, dass er im Wiederholungsfall das Mietverhältnis fristlos kündigen wird, kann bei einer erneuten unpünktliche Mietzahlung das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung fristlos gekündigt werden. Diese Kündigung ist auch dann nicht heilbar, wenn der Mieter den Mietrückstand sofort nach Ausspruch der Kündigung ausgleicht.

Die §§ 543, 569 BGB ermöglichen dem Vermieter eine fristlose Kündigung, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Mieten oder eines nicht unerheblichen Teils der Mieten in Verzug ist.

Achtung: Ausreichend ist ein Mietrückstand, der einen Betrag von einer Monatsmiete + 0,01 € beträgt, da gemäß § 569 BGB der Mietrückstand dann nicht unerheblich ist, wenn er eine Monatsmiete übersteigt!

Die fristlose Kündigung ist also auch möglich, wenn der Mieter nur Teile der Mieten zahlt und der Rückstand zwei Monatsmieten erreicht oder wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Zahlungsterminen nur einen Teil der Miete zahlt und der Mietrückstand eine Monatsmiete übersteigt. dies sollte in Mieter, die die Miete wegen vorhandener Mängel mindern, berücksichtigen. Es besteht das Risiko, dass ein Vermieter, der Minderung nicht akzeptiert, bei Erreichen eines entsprechenden Mietrückstand des das Mietverhältnis fristlos kündigt. Dies kann zum Beispiel dadurch verhindert werden, dass der Mieter gegenüber dem Vermieter auf Feststellung klagt, dass er zur Minderung der Miete berechtigt ist.

Auch die fristlose Kündigung hat schriftlich zu erfolgen. In ihr muss genau angegeben werden, mit welchen Monatsmieten der Mieter im Rückstand geraten ist. Der Mieter kann die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges nachträglich unwirksam machen, wenn er innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage sämtliche Rückstände ausgleicht. Verpflichtet sich eine öffentliche Stelle, die Rückstände zu begleichen, wird die Kündigung ebenfalls unwirksam. Dies gilt nicht, wenn dem Mieter innerhalb der letzten zwei Jahre wegen Zahlungsverzuges fristlos gekündigt worden war.