Der Bundesgerichtshof hat die Anforderungen an den Nachweis eines behaupteten Mietvertrages, der dem Ersteigerer einer Wohnung von einem Angehörigen des ehemaligen Eigentümers entgegen gehalten wird, konkretisiert. Nach einem Urteil vom 18.09.2013 (Az.: VIII ZR 297/12) muss auch das Vorbringen der Ersteigerer berücksichtigt werden, der Mietvertrag sei von dem Angehörigen nur fingiert worden, um sich oder der Familie den Besitz der Wohnung ungeachtet der Zwangsversteigerung weiter zu erhalten.
Die Kläger haben in dem entschiedenen Fall im Dezember 2009 eine Wohnung in Garmisch-Partenkirchen in der Zwangsversteigerung erworben und verlangten von der Beklagten deren Herausgabe sowie die Zahlung von Nutzungsentschädigung. Die Beklagte behauptet, sie habe im Jahr 2003 mit ihrem Vater und ihrem Bruder als den damaligen Eigentümern der Wohnung einen Mietvertrag abgeschlossen, mit dem ihr gegen Übernahme der Betriebskosten und einer eventuellen Pflege des Vaters ein lebenslanges Nutzungsrecht eingeräumt worden sei. Zum Beleg hat sie im Prozess eine Kopie des angeblichen Mietvertrages vorgelegt. Mit Schreiben vom 14.01.2010 forderten die Kläger die Beklagte auf, ab 19.12.2009 eine monatliche Nutzungsentschädigung in Höhe von 864 Euro sowie Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in Höhe von 136 Euro monatlich zu zahlen. Bis Juni 2010 leistete die Beklagte keinerlei Zahlungen. Die Kläger kündigten das von ihnen als Scheingeschäft angesehene Mietverhältnis vorsorglich wegen Zahlungsverzugs fristlos. Die Beklagte glich in der Folgezeit lediglich die bis Ende Juni 2011 geforderten Betriebskosten aus.
Die Kläger haben Räumung der Wohnung sowie Zahlung von Nutzungsentschädigung in Höhe von 17.477 Euro nebst Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage nach Einholung eines Schriftsachverständigengutachtens abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Zwar habe sich das Amtsgericht nicht mit der Behauptung der Kläger auseinandergesetzt, die vorgelegte Urkunde sei lediglich «nachgeschoben» und erst nach dem Tod des Vaters erstellt worden. Auch sei es auffällig, dass die Beklagte trotz der Aufforderung durch die Kläger nicht habe erklären können, wann, wo und unter welchen Umständen die Kopie des Nutzungsvertrags erstellt worden sei. Letztlich komme es darauf aber nicht an, weil der als Zeuge vernommene Bruder der Beklagten jedenfalls einen mündlichen Vertragsschluss bestätigt habe. Da die Kläger mit dem Erwerb der Wohnung in diesen Vertrag eingetreten seien, schulde die Beklagte abgesehen von der Übernahme der Betriebskosten keine Nutzungsentschädigung.
Ungeklärte Widersprüche zwischen Zeugenaussage und Vertragskopie
Die vom BGH zugelassene Revision der Kläger hatte Erfolg. Nach Auffassung des Gerichts sind die Feststellungen des Berufungsgerichts zu dem Zustandekommen und dem Inhalt eines mündlichen Mietvertrages von Rechtsfehlern beeinflusst, weil es die Widersprüche zwischen den Angaben des Zeugen und den aus der Vertragskopie ersichtlichen Bestimmungen des Mietvertrags außer Acht gelassen habe. Zudem hätte sich das Berufungsgericht auch bei der Frage, ob ein mündlicher Vertrag abgeschlossen wurde, mit dem Vorbringen der Kläger auseinandersetzen müssen, der Mietvertrag sei von der Beklagten nur fingiert worden, um sich oder der Familie den Besitz der Wohnung ungeachtet der Zwangsversteigerung weiter zu erhalten. Der BGH hat das Berufungsurteil daher aufgehoben und den Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen.