Wohnungseigentum entsteht entweder durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum im Wege eines Teilungsvertrages oder durch Teilung im Wege einer Teilungserklärung.
1. Begründung durch Teilungsvertrag
Die Miteigentümer eines Grundstückes können sich durch Vertrag, in Form einer so genannten Teilungsvereinbarung, gegenseitig Sondereigentum in einem auf dem Grundstück befindlichen oder noch zu errichtenden Gebäude einräumen (§ 3 WEG). Dies setzt demzufolge voraus, dass die Personen, die Sondereigentum erwerben wollen, bereits Miteigentümer des Grundstückes sind oder aber gleichzeitig Miteigentum an dem Grundstück erwerben. Die Wohnungseigentümer müssen zudem Bruchteilseigentümer sein.
Gesamthandseigentümer (z.B. eheliche Gütergemeinschaft oder Erbengemeinschaft) können auf diese Art und Weise kein Wohnungseigentum begründen. Hier muss erst die Gesamthandsgemeinschaft aufgelöst und in eine Bruchteilsgemeinschaft umgewandelt werden.
Hinweis: Zur wirksamen Begründung von Wohnungseigentum muss der Teilungsvertrag notariell beurkundet werden.
2. Begründung durch Teilungserklärung
In der Praxis häufiger ist es jedoch, dass ein Alleineigentümer (z.B. Bauträger) eines Grundstücks Wohnungseigentum begründen will.
Der alleinige Eigentümer eines Grundstücks kann durch eine einseitige Teilungserklärung im Wege der Vorratsteilung das Wohnungseigentum aufteilen (§ 8 WEG). Vorratseigentum deshalb, weil die endgültigen Wohnungseigentümer des Sondereigentums zum Zeitpunkt der Teilung noch nicht feststehen.
Die Teilungserklärung ist eine einseitige Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in mit Sondereigentum verbundene Miteigentumsanteil aufzuteilen.