Bei fehlenden Angaben über die Wohnungsgröße im Mietvertrag kann eine Konkludente Vereinbarung über die Wohnungsgröße nur bei Vorliegen besonderer Umstände zustande kommen

Enthält der Mietvertrag keine Angaben zur Wohnungsgröße, ist das ein wichtiges Indiz dafür, dass der Vermieter keine verbindlichen Zusagen dazu machen will. In einem solchen Fall müssten besondere Umstände vorliegen, wenn daneben eine konkludente Vereinbarung über die Wohnungsgröße zustande kommen soll. Dies stellt das Amtsgericht München klar. Hierfür seien Angaben zur Wohnungsgröße in einem Inserat nicht ausreichend (Urteil vom 16.12.2013 - 424 C 10773/13).

Streit um Mietzins wegen Wohnflächendifferenz

Die Klägerin hatte zum 01.12.2011 in München eine Wohnung angemietet. Der Mietvertrag wies keine Wohnfläche aus. Als Mietzins wurden monatlich 2.450 Euro zuzüglich Nebenkosten vereinbart. Die Mieterin wurde durch eine Internetanzeige auf die Wohnung aufmerksam. Die Wohnungsgröße war dort mit rund 164 Quadratmetern beschrieben. Auch der Makler gab während eines Besichtigungstermins die Wohnfläche mit 164 Quadratmetern an. Außerdem übergab er einen Grundrissplan, nach dem die Gesamtfläche 156 Quadratmeter beträgt. Nach dem Einzug beauftragte die Mieterin einen Architekten, der zum Ergebnis kam, dass die Wohnfläche nur 126 Quadratmeter beträgt. Weil sie der Meinung war, dass sie wegen der Wohnflächendifferenz nur eine geminderte Miete schulde, forderte die Klägerin vor dem AG München für die bereits bezahlten Monate Rückzahlung der zu viel bezahlten Miete in Höhe von 6.642 Euro sowie für die Zukunft die Feststellung, dass nur eine geringere Miete geschuldet ist.

Angabe bestimmter Größe in Maklerannonce nicht ausreichend

Die Klage hatte keinen Erfolg. Grundsätzlich habe ein Mieter zwar einen Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10% nach unten abweicht. Denn dann sei ein zur Minderung führender Mangel gegeben. Voraussetzung sei aber, dass zwischen den Mietvertragsparteien eine Vereinbarung über die Größe der Wohnung zustande gekommen sei. Hierfür reiche es nicht, so das AG München, dass eine bestimmte Wohnungsgröße in einer Annonce des Maklers angegeben wird. Sei im Mietvertrag keine Wohnungsgröße angegeben, müssten besondere Umstände hinzukommen, die darauf schließen ließen, dass die Parteien eine Vereinbarung über die Wohnungsgröße treffen wollten.

Angaben in Inserat werden nicht Vertragsinhalt

Allein die Angaben des Maklers, dass die Wohnung mindestens die in seinem Inserat ausgewiesene Größe aufweise, sei keine der Vermieterseite zurechenbare Äußerung im Hinblick auf die Vereinbarung einer bestimmten Wohnungsgröße. Es sei grundsätzlich Sache des Mieters, hier für Klarheit zu sorgen. Wenn der Mietvertrag selbst keine Angaben enthalte, sei das per se schon ein wichtiges Anzeichen für den Mieter dafür, dass der Vermieter hier keine verbindlichen Zusagen hinsichtlich der Wohnungsgröße machen wolle. Es müssten besondere Umstände vorliegen, wenn daneben eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung zustande kommen solle. Anders als im Kaufrecht führten die Angaben in einem Inserat oder einem Prospekt grundsätzlich nicht dazu, dass diese Angaben ohne Weiteres Vertragsgegenstand werden.