Mietrecht für Vermieter
Seit März 2016 bin ich der erste Vorsitzende des Haus- und Grundbesitzervereins Berlin-Heiligensee.
Das Hauptinteresse des Vermieters besteht in einer kontinuierlichen Beratung, wie er die Rentabilität seiner Immobilien am besten sichern kann. Parallel dazu wünscht er eine möglichst reibungslose Verwaltung.
Kommt es zu Auseinandersetzungen mit einem Mieter, möchte der Vermieter seine Rechte schnell und präzise durchgesetzt wissen. Geschwindigkeit ist wichtig, denn jede weitere Mieteinbuße kostet Geld. Dies gilt insbesondere bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien.
Das Mandat
Zunächst kläre ich die Erfolgsaussichten und und berate den Vermieter zur besten Strategie. Danach erarbeite ich einen Lösungsweg zur Schlichtung im Guten. In letzter Konsequenz – dann aber mit der gebotenen Härte – erkämpfe ich die Rechte meines Mandanten vor Gericht.
Sozialmieten: So mancher Vermieter hat sich schon im Paragraphendschungel des Sozialmietrechts verstrickt. Fragen zur Wirtschaftlichkeitsberechnung, die Folgen einer Umfinanzierung, Mieterhöhung oder Verpflichtungsmiete nach Auslaufen der Förderung bedürfen einer eingehenden Klärung. Ebenfalls besteht für viele Vermieter von Wohnungen, die der öffentlichen Bindung unterliegen, die Möglichkeit, bei Vorliegen von unwirksamen Schönheitsreparaturenklauseln die Kostenmiete zu erhöhen. Auch hier berate ich Sie gerne über die rechtlichen Möglichkeiten.
Mietinkasso und Leistungsstörungen: Nahezu jeder Vermieter ist bereits einem Mietnomaden zum Opfer gefallen, der an der Miete „spart“. In solch kritischen Fällen muss der Vermieter darauf achten, dass die Ertragsfähigkeit seiner Immobilie erhalten bleibt.
Modernisierung: Aufgrund der hohen Altbausubstanz in Berlin ist die Sanierung und Modernisierung stets aktuell. Um eine Sanierung störungsfrei durchzuführen, benötigt der Vermieter qualifizierten Rat. Hierzu entwerfe ich Modernisierungsankündigungen, Mietervereinbarungen und modernisierungsbedingte Mieterhöhungen und berate zum Immobilienerwerb.
Vermieter von Wohnungen
Vermieter von Wohnungen benötigen für eine erfolgreiche Wohnraum-Vermietung einen durchdachten Mietvertrag. Dieser sollte einen befristeten Kündigungsausschluss enthalten sowie eine teilgewerbliche Nutzung. Aber auch die Erklärung der Schönheitsreparaturen und Betriebskosten zur Mieterpflicht gehört zum kleinen Einmaleins.
Vermieter von Gewerbeflächen
Die Rentabilität einer Gewerbeimmobilie ist abhängig von der Qualität des Mietvertrags. Mit Hilfe maßgeschneiderter Wertsicherungsklauseln – namentlich: Indexklauseln, Spannungsklauseln, Gleitklauseln oder Leistungsvorbehalte – erreicht der Vermieter erfahrungsgemäß die höchste Rentabilität.
Leistungsstörungen / Vertragsende: Nach Beendigung der Gewerbemietverträge entsteht oft Streit über Rückbau- oder Instandsetzungspflichten sowie über Schönheitsreparaturen und deren fachgerechte Ausführung. Während der Vertrags-Laufzeit hingegen, birgt der sogenannte Konkurrentenschutz erhebliches Konfliktpotential.
Mietvertrag und Insolvenz: Immer mehr Vermieter leiden unter Mietausfällen zahlungsunfähiger Gewerbemieter. Damit die Zahlungsansprüche im Insolvenzverfahren nicht untergehen, scheinen Verhandlungen mit dem Insolvenzverwalter zur Wahrung des Vermieterpfandrechts dringend geboten.
Kauf von Anlageobjekten und gewerblichen Immobilien
Wer sich für den Kauf eines Anlageobjektes interessiert sollte sich vor dem Kauf durch eine Beratung durch einen Steuerberater oder Wirtschaftsberater, einen Immobiliensachverständigen, Makler und Finanzdienstleister im Vorfeld der Beurkundung absichern und insbesondere die mit dem Geschäft verbundenen finanziellen Risiken klären. Besonders wichtig, da auch für die Finanzierung relevant, ist die Klärung der Frage, welchen Ertrag ein Kaufobjekt erwirtschaften wird. Zu diesem Zweck muss der Käufer die bestehenden Mietverträge kennen und vor der Beurkundung einsehen und prüfen, welche Investitionen zusätzlich zum Kaufpreis erforderlich sind. Nur so lässt sich z.B. die Frage klären, ob und welchem Umfang u.U. die Steigerung der Mieten nach dem Kauf unter Berücksichtigung der ortsüblichen Vergleichsmieten möglich ist.
Bei Abschluss eines Kaufvertrages über eine gewerbliche Immobilien sind meist Profis am Rechtsgeschäft beteiligt, so dass der Notar als Berater nicht so sehr gefragt ist, denn die Beteiligten wissen in der Regel um die Risiken und worauf sie achten müssen. Vor einer Beurkundung sollten allerdings die Fragen der Bebaubarkeit eines Grundstücks und etwaige Bodenverunreinigungen geklärt werden. Der Notar ist nicht verpflichtet, die Parteien hierüber aufzuklären und zu beraten. Dies gilt auch und insbesondere für steuerliche Fragen im Zusammenhang mit dem Rechtsgeschäft.