Berechnung der Wohnungsgröße – Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter ist entscheidend

Eines der wichtigsten Kriterien für die Höhe der Miete ist die Größe der Wohnung, welche in Quadratmetern ausgewiesen wird. Nicht selten kommt es hierbei zu unterschiedlichen Auffassungen zwischen Mieter und Vermieter. Bereits in der Vergangenheit beschäftigten sich Gerichte damit, wie Flächen unter einer Dachschräge oder Balkonflächen gewertet werden. Ein Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 22. Juni 2021 (VIII ZR 26/20) bekräftigt nun, dass die Begrifflichkeit "Wohnfläche" eine Sache der Auslegung und die Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter relevant sei, wenn es um die Größe der Wohnfläche sowie die damit verbundene Miete geht.

Mietminderung durch abweichende Wohnfläche - dies geschah im vorliegenden Fall

Im Fall, welcher dem Beschluss des BGH zugrunde liegt, forderte die Mietpartei zu viel gezahlte Miete zurück, da die tatsächliche Wohnfläche nicht der im Mietvertrag ausgewiesenen Wohnfläche entspricht. Zugrunde lag ein Mietvertrag, der die Miete von Wohnraum im Erdgeschoss, Zwischengeschoss sowie Untergeschoss in Aussicht stellte. Dabei wurde eine Wohnfläche mit einer Quadratmeteranzahl von "etwa 180" angegeben.

Nachdem die Mieter die Wohnfläche maßen, ergab sich eine Grundfläche von 177 Quadratmetern. Die Grundfläche weicht jedoch von der "Wohnfläche" ab. Was als Wohnfläche gewertet wird, regelt die II. Berechnungsverordnung zur Berechnung der Wirtschaftlichkeit von Wohnraum. Im vorliegenden Fall ergab sich eine Wohnfläche von lediglich 144,5 Quadratmetern. Maßgeblich für die Differenz von 35,5 Quadratmetern war die unzureichende Beleuchtung, die im gesamten Keller vorherrschte. Die Regelungen der Berechnungsverordnung lauten so, dass die Grundfläche in einem solchen Fall nicht vollständig in die Berechnung einfließen kann.

Dreh- und Angelpunkt war jedoch, dass die Grundfläche des Kellergeschosses von den Mietern ebenso wie in den anderen Etagen als Wohnraum genutzt wurde. Die Mieter sahen einen signifikanten Mangel, da die im Mietvertrag verankerte Wohnfläche bedeutend höher angegeben war, und forderten die zu viel gezahlte Miete zurück.

Urteil - Abweisung der Mieter-Forderung auf Rückzahlung

Das aktuelle Urteil besagt, dass die Mieter nicht berechtigt seien, den überzahlten Mietbetrag zurückzufordern. Grund sei ein nicht bestehender Mangel, welcher eine Rückforderung zuließe. Die Richter räumten ein, dass die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche einen gewissermaßen verbindlichen Charakter im Sinne einer Beschaffenheitsvereinbarung habe. Sie könne nicht als unverbindlich gewertet werden. Ein Mangel an der Mietsache läge demnach vor, wenn die Abweichung 10 % übersteigt. Dies gelte auch für Circa-Angaben. Darüber hinaus dürfe zum Berechnen einer Mieterhöhung lediglich die tatsächliche Wohnfläche zugrunde gelegt werden.

Wohnfläche - so wird der Begriff gewertet

Was unter der Bezeichnung "Wohnfläche" im Hinblick auf den Raum, welcher frei von Preisen ist, verstanden wird, sei dem Beschluss zufolge eine Sache der Auslegung. Hierzu fehle eine Regelung mit verbindlichem Charakter. Lediglich Wohnraum mit Preisbindung lässt sich in die bestehenden Regelungen einbeziehen. Einzige Ausnahme sei, dass die Vertragsparteien den Begriff anders interpretieren.

Im vorliegenden Fall wurde zwischen Mieter und Vermieter eine Vereinbarung getroffen, die besagt, welche Art von Fläche als Wohnfläche berechnet wird. Da im Mietvertrag vereinbart wurde, dass die vermieteten Flächen als Wohnraum benutzt werden können, gehen die Richter des BGH davon aus, dass die Grundfläche unabhängig von der Beleuchtung in die Wohnraumberechnung einfließen kann.