Beschluss gemeinschaftlicher Geltendmachung von Unterlassungsansprüchen begründet alleinige Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft

Einzelne Wohnungseigentümer innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft können nicht mehr individuell gegen Störungen des gemeinschaftlichen Eigentums rechtlich vorgehen, wenn die Wohnungseigentümer mehrheitlich beschlossen haben, dass ihre Ansprüche gemeinschaftlich geltend gemacht werden sollen. Dies hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 05.12.2014 zum Az. V ZR 5/14 klargestellt.

Vorgehen gegen gewerbliche Prostitution in einer Wohnung

Im zugrunde liegenden Fall sind beide Parteien Mitglieder derselben Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Wohnung des Beklagten wird gewerblich die Prostitution ausgeübt. Am 14.05.2011 fassten die Eigentümer mehrheitlich den Beschluss, dass die ihnen aus ihrem Eigentum zustehenden Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche wegen der gewerbsmäßigen Prostitution im Objekt (…), gemeinschaftlich durch den Verband (…) geltend gemacht werden sollen. Zugleich beauftragten die Eigentümer die Verwaltung damit, einen Rechtsanwalt mit der gerichtlichen Durchsetzung der Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche zu den üblichen Rechtsanwaltsgebühren zu beauftragen. Der Kläger will mit seiner Klage erreichen, dass der Beklagte es unterlassen muss, seine Wohnung zur Ausübung der Prostitution zu nutzen, und sie Dritten nicht für solche Zwecke überlassen darf. Die Wohnungseigentümergemeinschaft war vor Einleitung des vorliegenden Verfahrens noch nicht gegen den Beklagten vorgegangen. Die Klage wurde von allen Instanzen als unzulässig angesehen.

Klagen einzelner Eigentümer nach Beschluss gemeinschaftlichen Vorgehens unzulässig

Werde die Substanz oder die Nutzung des Gemeinschaftseigentums beeinträchtigt, stünden darauf bezogene Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche zwar im Grundsatz den einzelnen Wohnungseigentümern zu und könnten durch diese vor Gericht geltend gemacht werden, so der BGH. Gleichwohl seien solche Ansprüche gemeinschaftsbezogen. Die Wohnungseigentümer könnten deshalb beschließen, dass sie gemeinschaftlich geltend gemacht werden sollen. Hierdurch werde eine alleinige Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft begründet, die die einzelnen Wohnungseigentümer von der gerichtlichen Geltendmachung des Anspruchs ausschließe.
Ein einzelner Wohnungseigentümer kann die Umsetzung des Gemeinschaftsbeschlusses verlangen.

Ein entscheidender Gesichtspunkt ist laut BGH insoweit, dass die Ausübungsbefugnis des Verbands dem Willen der Mehrheit entspricht. Unterlassungsansprüche könnten auf unterschiedliche Weise durchgesetzt werden, etwa indem – als milderes Mittel – nur die Einhaltung bestimmter Auflagen verlangt wird. Dem Verband obliege es von der Beschlussfassung an, die mehrheitlich gewollte Lösung durchzusetzen. Dies schütze auch den Schuldner vor einer mehrfachen Inanspruchnahme mit möglicherweise unterschiedlicher Zielsetzung. Setze die Wohnungseigentümergemeinschaft den gefassten Beschluss nicht um, könne ein einzelner Wohnungseigentümer im Innenverhältnis verlangen, dass sie Klage einreicht. Eine eigene Klage könne er nur erheben, wenn die Störung sein Sondereigentum unmittelbar beeinträchtige.

Die Konsequenz ist, dass im vorliegenden Fall allein die Wohnungseigentümergemeinschaft zuständig ist. Danach habe der Beschluss vom 14.05.2011 die alleinige Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft begründet. Der Kläger stütze seine Klage ausschließlich auf Störungen des gemeinschaftlichen Eigentums durch den bordellartigen Betrieb in Gestalt von Lärmbelästigung und Verschmutzung von Treppenhaus und Fluren. Sein Sondereigentum werde durch negative Auswirkungen auf den Verkehrswert und die Vermietbarkeit nur indirekt betroffen. Ein rechtsmissbräuchliches Verzögern der Rechtsverfolgung durch den Verband habe das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei unter Hinweis darauf verneint, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft bereits mehrere Verfahren (gegen andere Wohnungseigentümer) zur Unterbindung der Prostitution in der Anlage eingeleitet habe.
Vorgehen gegen gewerbliche Prostitution in einer Wohnung

Im zugrunde liegenden Fall waren die Parteien Mitglieder derselben Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Wohnung des Beklagten wird Prostitution gewerblich ausgeübt. Am 14.05.2011 fassten die Eigentümer mehrheitlich den Beschluss, dass die ihnen aus ihrem Eigentum zustehenden Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche wegen der gewerbsmäßigen Prostitution im Objekt (…), gemeinschaftlich durch den Verband (…) geltend gemacht werden sollen. Zugleich beauftragten die Eigentümer die Verwaltung damit, einen Rechtsanwalt mit der gerichtlichen Durchsetzung der Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche zu den üblichen Rechtsanwaltsgebühren zu beauftragen. Der Kläger will mit seiner Klage erreichen, dass der Beklagte es unterlassen muss, seine Wohnung zur Ausübung der Prostitution zu nutzen, und sie Dritten nicht für solche Zwecke überlassen darf. Die Wohnungseigentümergemeinschaft war vor Einleitung des vorliegenden Verfahrens noch nicht gegen den Beklagten vorgegangen. Die Klage wurde von allen Instanzen als unzulässig angesehen.

Klagen einzelner Eigentümer nach Beschluss gemeinschaftlichen Vorgehens unzulässig

Werde die Substanz oder die Nutzung des Gemeinschaftseigentums beeinträchtigt, stünden darauf bezogene Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche zwar im Grundsatz den einzelnen Wohnungseigentümern zu und könnten durch diese vor Gericht geltend gemacht werden, so der BGH. Gleichwohl seien solche Ansprüche gemeinschaftsbezogen. Die Wohnungseigentümer könnten deshalb beschließen, dass sie gemeinschaftlich geltend gemacht werden sollen. Hierdurch werde eine alleinige Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft begründet, die die einzelnen Wohnungseigentümer von der gerichtlichen Geltendmachung des Anspruchs ausschließe.
Einzelner Wohnungseigentümer kann Umsetzung des Gemeinschaftsbeschlusses verlangen

Ein entscheidender Gesichtspunkt ist laut BGH insoweit, dass die Ausübungsbefugnis des Verbands dem Willen der Mehrheit entspricht. Unterlassungsansprüche könnten auf unterschiedliche Weise durchgesetzt werden, etwa indem – als milderes Mittel – nur die Einhaltung bestimmter Auflagen verlangt wird. Dem Verband obliege es von der Beschlussfassung an, die mehrheitlich gewollte Lösung durchzusetzen. Dies schütze auch den Schuldner vor einer mehrfachen Inanspruchnahme mit möglicherweise unterschiedlicher Zielsetzung. Setze die Wohnungseigentümergemeinschaft den gefassten Beschluss nicht um, könne ein einzelner Wohnungseigentümer im Innenverhältnis verlangen, dass sie Klage einreicht. Eine eigene Klage könne er nur erheben, wenn die Störung sein Sondereigentum unmittelbar beeinträchtige.

Hier allein Wohnungseigentümergemeinschaft zuständig

Danach habe der Beschluss vom 14.05.2011 die alleinige Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft begründet. Der Kläger stütze seine Klage ausschließlich auf Störungen des gemeinschaftlichen Eigentums durch den bordellartigen Betrieb in Gestalt von Lärmbelästigung und Verschmutzung von Treppenhaus und Fluren. Sein Sondereigentum werde durch negative Auswirkungen auf den Verkehrswert und die Vermietbarkeit nur indirekt betroffen. Ein rechtsmissbräuchliches Verzögern der Rechtsverfolgung durch den Verband habe das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei unter Hinweis darauf verneint, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft bereits mehrere Verfahren (gegen andere Wohnungseigentümer) zur Unterbindung der Prostitution in der Anlage eingeleitet habe.