BGH: Anfechtbarkeit eines Wohnungseigentümerbeschlusses bei unterbliebener Ladung eines Eigentümers

Sachverhalt Der Beklagte des Rechtsstreits ist als Eigentümer einer Garage Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese verlangt von ihm die Zahlung von Wohngeldrückständen. Die Beschlüsse über die jeweiligen Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne waren in Eigentümerversammlungen gefasst worden, zu welchen der Beklagte nicht eingeladen worden war; die Verwalterin hatte irrtümlich angenommen, Garageneigentümer gehörten nicht zum Kreis der zu ladenden Wohnungseigentümer. Rechtliche Wertung Nach Auffassung des BGH führt die Nichteinladung einzelner Wohnungseigentümer regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse, nicht aber zu deren Nichtigkeit. Ein Beschluss sei im Sinne von § 23 IV 1 WEG nur dann nichtig, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann. Solche unabdingbaren Rechtsvorschriften ergäben sich entweder aus den zwingenden Bestimmungen und Grundsätzen des WEG oder aus den Normen des übrigen Privat- oder öffentlichen Rechts, namentlich aus §§ 134, 138 BGB und § 56 Satz 2 ZVG. Hierzu gehörten aber nicht die in § 24 WEG für die Einberufung einer Eigentümerversammlung enthaltenen Formvorschriften, weil diese dispositiv sind und durch Vereinbarung abgeändert werden können. Die unterbliebene Ladung eines Wohnungseigentümers führe nur in schwerwiegenden Ausnahmefällen zur Nichtigkeit der in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse, etwa wenn ein Wohnungseigentümer in böswilliger Weise gezielt von der Teilnahme ausgeschlossen werden soll. Eine solche bewusste Umgehung des Mitwirkungsrechts komme einem Ausschluss des Wohnungseigentümers von der Mitverwaltung gleich. Ein solcher Ausnahmefall liege aber nicht vor, wenn die Ladung nur irrtümlich unterblieben sei. So verhalte es sich hier. Der Verwalter habe den Beklagten zwar bewusst nicht zur Eigentümerversammlung geladen; dies habe aber auf einem bloßen Rechtsirrtum beruht, da er fälschlich angenommen hatte, Garageneigentümer zählten nicht zu dem Kreis der Wohnungseigentümer und seien daher nicht zu laden. Ein solcher Fehler führe nicht zur Nichtigkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse. Praxishinweis Die Entscheidung entspricht der h.M. (BayObLG, Beschluss vom 08.12.2004 – 2 ZBR 199/04, NZM 2005, 630; OLG Köln, Beschluss vom 03.12.2003 – 16 Wx 216/03, NZM 2004, 793; Staudinger/Bub, BGB, 13. Aufl., § 24 WEG Rn. 158; MünchKomm/Engelhardt, BGB, 5. Aufl., § 24 WEG Rn. 17; Elzer, ZWE 2010, 233). Der BGH folgt nicht der Gegenauffassung, wonach ein ohne Mitwirkung des Nichtgeladenen gefasster Beschluss wegen Verstoßes gegen eine unverzichtbare Rechtsvorschrift, nämlich das Teilnahmerecht jedes Wohnungseigentümers als Teil des Kernbereichs seiner Mitgliedschaft in der Gemeinschaft, nicht gemäß § 23 IV 2 WEG bestandskräftig werden (so Bärmann/Merle, WEG, 11. Aufl, § 23 Rn. 172; Merle/Becker, FS Deckert, S. 231, 246; Bonifacio, NZM 2011, 10). Anderes gilt bei der bewussten Nichtladung eines Eigentümers (BayObLG, Beschluss vom 08.12.2004, a.a.O.) oder der bewussten Wahl eines Ortes, den ein Eigentümer aus Gesundheitsgründen nicht aufsuchen kann (OLG Köln, Beschluss vom 03.12.2003, a.a.O). Ob der fehlerhafte Ausschluss eines Eigentümers vom Stimmrecht, etwa aufgrund einer (nichtigen) Bestimmung in der Teilungserklärung, wonach das Stimmrecht bei Zahlungsverzug ruht, zur Nichtigkeit oder nur zur Anfechtbarkeit der gefassten Beschlüsse führte, konnte der BGH jüngst offen lassen, da im entschiedenen Fall die Anfechtungsklage rechtzeitig erhoben worden war (BGH, Urteil vom 10.12.2010 – V ZR 60/10, NJW 2011, 679). Jedenfalls aber schlägt bei fristgerechter Anfechtung der rechtsfehlerhafte Ausschluss eines Wohnungseigentümers auf die gefassten Beschlüsse durch. Zwar scheidet eine Ungültigerklärung in der Regel aus, wenn feststeht, dass sich der Beschlussmangel auf das Abstimmungsergebnis nicht ausgewirkt hat (BayObLG, Beschluss vom 10.04.2002 – 2 ZBR 97/01, NJW-RR 2002, 1308). Anders verhält es sich jedoch bei schwerwiegenden Verstößen, die dazu führen, dass das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Mitgliedes in gravierender Weise ausgehebelt wird. Der Entzug des Stimmrechts und der Ausschluss von der Versammlung der Wohnungseigentümer stellen einen derart schwerwiegenden Eingriff in den Kernbereich elementarer Rechte eines Mitgliedes der Gemeinschaft dar, dass es nicht darauf ankommt, ob die gefassten Beschlüsse auch bei seiner Mitwirkung eine Mehrheit gefunden hätten (Bärmann/Merle, a.a.O., § 23 Rn. 176 und § 24 Rn. 94; Elzer, ZWE 2010, 234). BGH, Urteil vom 20.07.2012 - V ZR 235/11 (LG Dortmund)