BGH: Keine Frist zur Schadensbeseitigung einer Mietsache

Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe hat im Februar entschieden, dass die Beseitigung eines Wohnungsschadens durch den Mieter auch ohne vorherige Fristsetzung vom Vermieter verlangt werden kann (BGH, Urteil vom 28.02.2018 - VIII ZR 157/17 [LG Schweinfurt]). Die berechtigte Forderung des Vermieters wird nicht deshalb gegenstandslos, weil keine Frist zur Schadensbeseitigung gesetzt wurde.

Pfleglicher Umgang mit der Wohnung gehört zur Obhutspflicht

Im vorliegenden Fall hinterließ ein Mieter nach 7-jähriger Wohnzeit seine Wohnung in einem schadhaften Zustand. Es war in mehreren Räumen zu Schimmelbefall gekommen, Badezimmerarmaturen waren ungepflegt, ein Heizkörper hatte einen Lackschaden, zudem standen fünf Monatsmieten aus. Der beklagte Mieter argumentierte, ohne Fristsetzung hätte eine Schadensbeseitigung von ihm nicht verlangt werden können, erst nach einer verstrichenen Frist sei eine Klage zulässig.

Bei Verletzung der Obhutspflicht ist keine Frist zur Schadensbeseitigung nötig

Der BGH folgte dieser Logik nicht. Mieträume schonend und pfleglich zu behandeln ist laut BGH eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht eines Mieters gemäß § 241 Abs. 2 BGB. Das Fristsetzungserfordernis von §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 BGB gelte nur für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten nach § 241 Abs. 1 BGB. Da der Mieter seine Obhutspflicht für die Wohnung verletzt hatte, konnte der Vermieter nach § 249 BGB wählen, ob er eine Schadensbeseitigung durch den Mieter oder Geldersatz ohne Frist wünscht. Dies gilt unabhängig davon, ob der Vermieter seine Ansprüche vor oder nach der Wohnungsrückgabe geltend macht.

Für Schönheitsreparaturen gelten weiterhin Fristen

Für den Zustand bei der Rückgabe einer Wohnung ist hier entscheidend, dass die Beschädigungen eine Verletzung der Obhutspflicht nach § 241 Abs. 2 BGB erfüllten. Frühere BGH-Urteile sahen das bereits als gegeben an, wenn die Wohnungsdekoration nicht in ‚neutralem Zustand‘ übergeben wurden (BGH, Urteil vom 06.11.2013 - VIII ZR 416/12). Davon zu unterscheiden sind allerdings Schönheitsreparaturen, die der Vermieter nur mit einer angemessenen Fristsetzung fordern kann (BGH, Urteil vom 08.10.2008 - XII ZR 15/07).