BGH: Neubesitzer einer Immobilie übernimmt auch bereits beschlossene Verbindlichkeiten

Wer Wohnungs- oder Teileigentum erwirbt, haftet auch für bereits beschlossene Sonderumlagen, die die Eigentümerversammlung der Immobilie vor seiner Eintragung ins Grundbuch beschlossen hatte. Der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 15.12.2017, V ZR 257/16, [LG Stuttgart]) bestätigte im Dezember die Urteile von AG und LG Stuttgart, wonach nicht der Zeitpunkt eines Beschlusses, sondern der Termin für die Fälligkeit (‚Fälligkeitstheorie‘) entscheidend dafür sind, ob ein Neubesitzer frühere Ansprüche erfüllen muss.

Ein Neubesitzer muss ältere Beschlüsse der Eigentümerversammlung mittragen

Im konkreten Fall hatte ein Mann eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus gekauft und wurde am 31.10.2014 ins Grundbuch eingetragen. Bereits am 28.08.2014 hatte die Eigentümerversammlung des Hauses eine Sonderumlage von 60.000 € für dringende Baumaßnahmen beschlossen. Am 11.12.2014 forderte nun der Hausverwalter von dem Neueigentümer einen Anteil von 2.400 € für die beschlossene Sonderumlage. Der verweigerte die Zahlung mit der Begründung, zum Zeitpunkt des Beschlusses sei er noch nicht Wohnungseigentümer gewesen.

Zeitpunkt der Fälligkeit entscheidet darüber, ob der Neubesitzer sie zahlen muss

Die Eigentümerversammlung verklagte daraufhin den Neueigentümer auf Zahlung des Anteils und bekam letztlich vor dem BGH Recht. Eine Sonderumlage gilt nach § 10 Abs. 4 WEG als Teil des jährlichen Wirtschaftsplans des Wohnungsverwalters nach 28 Abs. 2 WEG. Die Fälligkeitstheorie ergibt sich aus § 16 Abs. 2 WEG, wonach sich alle Wohnungseigentümer an den gemeinsamen Kosten der Immobilie anteilig zu beteiligen haben.

Eigentümer entscheiden gemeinsam über Termin der Fälligkeit

Dies bedeutet nicht, dass ein Neubesitzer für beliebige Altschulden zu seiner Immobilie haftet. Nur wenn die Fälligkeit einer Verbindlichkeit in die Zeit nach seiner Neuerwerbung fällt, ist er auch verpflichtet, diese Kosten mitzutragen. Das kann auch Jahresbilanzen betreffen, die erst zum Jahresende endgültig abgerechnet werden. Den Zeitpunkt einer Fälligkeit nach einem früheren Beschluss der Eigentümerversammlung bestimmen die Eigentümer nach § 21 Abs. 2 WEG, wenn er vom üblichen Abruf-Turnus des Verwalters abweichen soll.