Sachverhalt
Die Beklagten sind Mieter eines Einfamilienhauses der Kläger. Nach dem Mietvertrag ist die Miete monatlich im Voraus, spätestens am 3. Werktag des Monats kostenfrei an den Vermieter zu zahlen. Im Dezember 2008 teilten die Beklagten den Klägern mit, dass sich im Haus aufgrund baulicher Mängel Schimmel und Kondenswasser bilde, und baten um Abhilfe, die die Kläger ablehnten. Nach deren Ansicht, die sie den Beklagten anlässlich eines Ortstermins mitteilten, ist das Heizungs- und Lüftungsverhalten der Beklagten für die Schimmel- und Kondenswasserbildung verantwortlich. Die Beklagten minderten daraufhin die vertraglich vereinbarte Bruttomiete für elf Monate um jeweils 20 %. Die Kläger nahmen die Beklagten auf Zahlung in Anspruch und kündigten während des Verfahrens das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzuges. Erst während des Berufungsverfahrens beglichen die Beklagten den Mietrückstand vollständig.
Rechtliche Wertung
Nach Auffassung des BGH ist das Mietverhältnis der Parteien durch die fristlose Kündigung der Kläger beendet worden. Der Räumungsanspruch sei daher gemäß § 546 I BGB begründet. Die Beklagten hätten sich im der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug befunden, der die Miete für zwei Monate erreicht, § 543 II 1 Nr. 3b BGB. Ihnen habe – mittlerweile unstreitig – wegen der Schimmel- und Kondenswasserbildung kein Minderungsrecht zugestanden, da die Ursache der beanstandeten Mängel in einem unzureichenden Heizungs- und Lüftungsverhalten liege. Nach § 286 IV BGB komme der Schuldner zwar nicht in Verzug, solange die Leistung aufgrund eines Umstandes unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat; zu vertreten habe er gemäß § 276 BGB Vorsatz und Fahrlässigkeit. Mit dieser gesetzlichen Regelung sei die Auffassung der Vorinstanz, die Beklagten hätten im Rahmen des § 543 II Nr. 3b BGB schon deshalb nicht in Verzug geraten können, weil ihre Einschätzung, der Schimmelbefall sei auf einen von den Klägerinnen zu vertretenden Baumangel zurückzuführen, nicht „offensichtlich unberechtigt” gewesen sei, nicht vereinbaren. Sie liefe darauf hinaus, dass sich die Haftung des Mieters auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkte. Für eine derartige Privilegierung des Mieters bestehe kein Anlass.
Danach entfalle vorliegend der Zahlungsverzug nicht wegen fehlenden Verschuldens der Beklagten. Dass sie bei Anwendung der verkehrsüblichen Sorgfalt nicht hätten erkennen können, dass die Ursache der Schimmelpilzbildung in ihrem eigenen Wohnverhalten lag, sei von ihnen nicht dargetan worden und auch sonst nicht ersichtlich. Sie seien wegen der Haltung mehrerer Katzen, die das Haus nicht verlassen sollten, in ihrem Lüftungsverhalten eingeschränkt gewesen; ihnen habe sich auch die Vermutung aufdrängen müssen, dass das Vorhandensein von zwei Aquarien sowie eines Terrariums mit Schlangen eine die Schimmelbildung begünstigende höhere Luftfeuchtigkeit in der gemieteten Wohnung bedingte und somit an das Lüftungsverhalten entsprechend höhere Anforderungen zu stellen waren. Da im Zeitpunkt der fristlosen Kündigung somit sämtliche Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung nach § 543 II 1 3b BGB vorlagen, hätten die Beklagten dem damit begründeten Räumungsanspruch der Kläger nur dadurch die Grundlage entziehen können, dass sie innerhalb der Schonfrist des § 569 III Nr. 2 BGB die Mietrückstände vollständig ausglichen. Dies sei nicht geschehen. Einen etwaigen falschen Rat ihres Prozessbevollmächtigten müssten sie sich gem. § 278 BGB zurechnen lassen.
Praxishinweis
In der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der mietrechtlichen Literatur wurde bislang teilweise die Auffassung vertreten, im Rahmen des § 543 II Nr. 3b BGB sei bezüglich des Verschuldens ein milderer Maßstab anzuwenden, etwa im Falle eines Rechtsirrtums des Mieters. Der Streit über das Minderungsrecht müsse in diesen Fällen im Wege der Leistungsklage über die nicht gezahlten Mieten ausgetragen werden. Anderenfalls könne allein der Druck einer fristlosen Kündigung den Mieter zu einem Verzicht auf seine Rechte aus § 536 BGB bewegen. Erst wenn der Vermieter vom Gericht erfahre, dass sein Minderungsrecht nicht bestehe, entfalle der Entschuldigungsgrund und könne Verzug eintreten. Der BGH schließt sich dieser mieterfreundlichen Auslegung nicht an und führt seine Rechtsprechung fort, dass auch im Wohnraummietrecht an das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums strenge Anforderungen zu stellen sind (BGH, Urteil vom 25.10.2006 – VIII ZR 102/06, NZM 2007, 35 zur Falschberatung durch den Mieterverein). Dies gilt nach der vorliegenden Entscheidung auch bei einem im Bereich des Tatsächlichen – hier der Ursache einer Schimmelpilzbildung – angesiedelten Irrtums. Der nach der Entscheidung in der Öffentlichkeit erhobene Einwand, auf den Mieter, der das Risiko einer fahrlässigen Fehleinschätzung der Ursache eines Mangels zu tragen hat, werde unzulässiger Druck ausgeübt, auf seine Rechte aus § 536 BGB zu verzichten, trifft nicht zu. Denn der Mieter kann den Minderungsbetrag, den er für angemessen hält, unter dem einfachen, lediglich die Wirkungen des § 814 BGB ausschließenden Vorbehalt der Rückforderung an den Vermieter zahlen, so dass ihm die Möglichkeit bleibt, eine gerichtliche Klärung seiner Rechte herbeizuführen, ohne dem Risiko einer fristlosen Kündigung ausgesetzt zu sein.
BGH, Urteil vom 11.07.2012 – VIII ZR 138/11 (LG Landshut)