Die Unzulässigkeit erhöhter Sicherheitsleistungen im Mietrecht

In den meisten Mietverträgen ist vereinbart, dass der Mieter eine Mietsicherheit zu erbringen hat. Mit ihr sichert sich der Vermieter finanziell für den Fall ab, dass der Mieter den Verpflichtungen seines Mietvertrags nicht nachkommt. Grundsätzlich haben die Vertragsparteien die freie Wahl, auf welche Sicherheitsleistungen sie sich einigen. Problematisch wird es allerdings, wenn die zulässige Maximalhöhe der Sicherheiten überschritten wird.

Die Mietkaution – die verbreitetste Sicherheitsleistung

Die Mietkaution ist die Standardlösung, wenn es um Sicherheitsleistungen geht. Dabei überweist der Mieter dem Vermieter beim Einzug in eine neue Wohnung einen Geldbetrag von zwei bis drei Monatskaltmieten. Damit sichert sich der Vermieter unter anderem gegen Mietrückstände, ausbleibende Nebenkosten und Beschädigungen der Mietsache ab. Wenn es zum Schadensfall kommt, kann der Vermieter diesen mit seinen Forderungen verrechnen.

Neben der klassischen Mietkaution gibt es noch weitere Arten der Sicherheitsleistung. Hierzu gehören unter anderem Bürgschaften, Verpfändungen und Mietkautionsversicherungen.

Gesetzliche Grundlagen der Mietkaution

Geregelt ist die Mietkaution in § 551 BGB. Demnach ist jeder Mieter zur Entrichtung einer Kaution verpflichtet, sofern dies im Mietvertrag vorgeschrieben ist. Die Höhe darf dabei nicht mehr als drei Nettomieten ohne Nebenkosten betragen (Abs. 1).

Bei Gewerbemietverträgen ist diese Beschränkung nicht üblich. Hier wird die Kautionshöhe in der Regel frei zwischen den Mietparteien verhandelt. Hier sind auch Beträge von bis zu sechs Monatsmieten üblich.

Wenn es dem Mieter nicht möglich ist,  die Zahlung am Stück zu leisten, kann er dies auch in Raten tun. Dabei wird die erste Rate mit Beginn des Mietvertrags fällig, die beiden weiteren Teilzahlungen zu Beginn der nächsten zwei Monate. (Abs. 2)

Überhöhte Sicherheitsmaßnahmen sind im Mietrecht unzulässig

Der Gesetzgeber schreibt vor, dass sich die Kaution bei privaten Mietverhältnissen auf maximal drei Monatsmieten belaufen darf. Bei der Berechnung ist dabei die Nettokaltmiete entscheidend. Das ist die reine Miete ohne Nebenkosten (Strom, Wasser, Heizung). Darüber hinaus sind auch Doppelsicherungen, etwa in Form einer Kombination aus Bürgschaft und Kaution, unter bestimmten Bedingungen unzulässig. Dies entschied etwa das Landgericht Coburg in seinem Urteil vom 11.10.2005 (23 O 676/05).

In dem Fall hatte ein Vermieter von dem Bürgen seiner ehemaligen Mieterin Renovierungskosten und Mietrückstände in Höhe von über 10.000 Euro eingeklagt. Das Gericht urteilte, dass die Bürgschaft wegen einer Übersicherung ungültig ist. Hintergrund war, dass der Hauseigentümer besonders sichergehen wollte, weshalb die Mieterin nicht nur eine Kaution hinterlegen, sondern zusätzlich auch noch einen Bürgen benennen sollte.

Nach einer einjährigen Mietdauer zog die Mieterin aus und hinterließ die Wohnung in einem schlechten Zustand. Deshalb beanspruchte der Vermieter vom Bürgen den Rest der entstandenen Kosten. Dieser argumentierte aber, dass eine Bürgschaft neben einer mietvertraglich vereinbarten Kaution eine unzulässige Doppelsicherung sei.

Das Landgericht Coburg und das Oberlandesgericht Bamberg folgten dieser Argumentation und wiesen die Klage des Wohnungsinhabers ab. Grundsätzlich sei es zwar möglich, mehrere Mietsicherheiten zu verlangen, diese dürfen sich in ihrer Summe aber nicht auf mehr als drei monatliche Kaltmieten belaufen. Ein Ausnahmefall bestehe lediglich dann, wenn der Mieter die Bürgschaft unaufgefordert abgibt.

Die Rückzahlung der Kaution

Die Rückzahlung der Kaution kann der Mieter verlangen, sobald sie vom Vermieter freigegeben ist. Hierzu ist es erforderlich, dass alle Mieten und Nebenkosten gezahlt und die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand übergeben wurde.

In den gesetzlichen Vorschriften zur Mietkaution unter § 551 BGB befinden sich keine Hinweise auf die Auszahlung nach Mietende, da es keinen gesonderten Paragraphen zu Ansprüchen und Fristen der Kautionsrückzahlung gibt. Vielmehr orientiert man sich in der Praxis an Gerichtsurteilen. So setzte etwa das Amtsgericht Hamburg in seinem Urteil vom 16.12.2002 (45 C 74/02) eine Frist von drei Monaten an, die je nach Umständen des Einzelfalls kürzer oder länger ausfallen kann.