Grundsätzlich ist vor der Vergabe eines Auftrags zur Durchführung größerer Instandsetzungsarbeiten die Einholung mehrerer Konkurrenzangebote erforderlich, wobei die Angebote vergleichbar sein müssen. Dies hat das LG München I, Urteil vom 06.02.2014 – 36 S 9481/13 WEG – entschieden.
Dem lag folgender Sachverhalt zugrunde:
Die in der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 31.1.2012 zu TOP 7 (Beschluss über den Einbau von Rauch- und Wärmeabzugsanlagen), TOP 12 a) (Rückvergütung für Fensteraustauschmaßnahmen 2007 bis 2010) und b) (Rückvergütung für Fensteraustauschmaßnahmen in den Jahren 2000 bis 2006) gefassten Beschlüsse wurden für ungültig erklärt, weil der Verwalter in dem Fall vor der Beauftragung der Firmen zwar mehrere Angebote eingeholt hatte, diese aber nicht vergleichbar waren, da sie einen unterschiedlichen Umfang hatten.
Grundsätzlich ist vor der Vergabe eines Auftrags zur Durchführung größerer Instandsetzungsarbeiten die Einholung mehrerer Konkurrenzangebote erforderlich (BayObLG ZMR 2002, 689; Bärmann-Merle, WEG, § 21 Rd.-Nr. 28 bezugnehmend auf LG Hamburg ZMR 2012, 474 – dort bei 3.000€ Instandsetzungskosten gefordert; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, § 21 Rd.-Nr. 69).
Bei der im entschiedenen Fall im Raum stehenden Maßnahme des Einbaus von Rauchwarnanlagen in einer Größenordnung von etwa 12.000,00 € ist jedenfalls eine Größenordnung erreicht, die das Einholen von Konkurrenzangeboten grundsätzlich erfordert. Soweit die Beklagten in der mündlichen Verhandlung zu bedenken gegeben haben, dass die Anknüpfung an die Gesamtsumme der Instandsetzungskosten der unterschiedlichen Größe einer WEG und damit der unterschiedlichen Kostentragungspflicht des einzelnen Eigentümers nicht gerecht werde, erscheint dies jedenfalls hier nicht problematisch, da die WEG mit etwa 300 Eigentümern zwar groß, aber nicht extrem groß ist. Auch ist fraglich, ob dieser Argumentation zu folgen wäre. So kommt es gerade bei großen WEGs häufiger vor, dass verhältnismäßig viele Eigentümer nicht zur Versammlung kommen oder die Willensbildung über Vollmachten dem Verwalter überlassen. Um die Mitwirkungsmöglichkeiten der Eigentümer, die selbst in der Versammlung entscheiden wollen, zu stärken, erscheint das Erfordernis, Vergleichsangebote einzuholen, gerade auch in den großen Gemeinschaften sinnvoll.
Indes blieb die Frage der Erforderlichkeit letztlich im entschiedenen Fall theoretisch und konnte damit im Ergebnis offen gelassen werden: Vorliegend bedurfte es vergleichbarer Vergleichsangebote schon deshalb, weil die Verwaltung – wenn auch bereits 2 bis 3 Jahre vorher und vor der streitgegenständlichen Beschlussfassung lediglich telefonisch aktualisiert – tatsächlich mehrere Angebote eingeholt und als „Preisvergleich“ (Anlage B 1) vorgelegt hatte. Wenn die Gemeinschaft schon mehrere Vergleichsangebote einholt bzw. einholen lässt, dann müssen diese aber auch die an Vergleichsangebote zu stellenden Anforderungen erfüllen, insbesondere vergleichbar sein, um eine hinreichende Entscheidungsgrundlage für die Beschlussfassung bilden zu können. Dies ist hier, wie ausgeführt, nicht der Fall.
Offen bleiben konnte, ob die Verwaltung darüber hinaus gehalten gewesen wäre, entsprechend der von den Klägern zitierten Entscheidung des Amtsgerichts München ZMR 2011, 760 in einem mehrstufigen Vorgehen den Beschluss über den Einbau von RWAs vorzubereiten und ob dieser Punkt in der Frist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG zumindest im Kern gerügt war.
Das Fazit der Entscheidung ist mithin, dass ein Verwalter vor der Erteilung von Aufträgen zwingend verpflichtet ist, mehrere vergleichbare Angebote einzuholen, die er den Eigentümern auch vor der Beschlussfassung zur Entscheidung vorlegen muss.