Im Rahmen der Mietspiegel-Reform konnte sich die große Koalition nunmehr einigen. Der Mietspiegel wird für größere Städte obligatorisch.

Das steckt hinter der Reform zum Mietspiegelrecht

Durch die Reform soll die Aussagefähigkeit der Mietspiegel optimiert werden. Infolgedessen gilt es, Gemeinden zu bestärken, einen qualifizierten Mietspiegel zu etablieren. Wie die Reform nun in der Praxis aussehen soll, wurde von der Großen Koalition definiert. Ziel ist es, weitere Standards zu schaffen, durch die der Mietspiegel an Zuverlässigkeit und Rechtssicherheit gewinnt. Die Verpflichtung zur Erstellung des Mietspiegels soll zukünftig für Städte mit einer Einwohnerzahl von über 50.000 gelten. Darüber hinaus sollen in Zukunft sowohl Vermieter, als auch Mieter verpflichtet werden, Auskünfte zu Mieten und Wohnungseigenschaften zwecks Erstellung eines örtlichen Mietspiegels zu erteilen. Auf diese Weise soll eine wissenschaftliche Basis für den Mietspiegel geschaffen werden. Wer sich diesem Auskunftsgesuch widersetzt, kann mit einem Bußgeld belegt werden.
Obwohl es im anfänglichen Gesetzesentwurf anders beabsichtigt war, sind nun Mietspiegel nach Ablauf von zwei Jahren an die Entwicklung des Marktes anzupassen. Nach einem Zeitraum von vier Jahren müssen qualifizierte Mietspiegel komplett neu etabliert werden. Die ursprüngliche Regelung sah hierfür einen Zeitraum von drei bzw. fünf Jahren vor. Für das Hinzuziehen von Vergleichsmieten bleibt der Zeitraum von sechs Jahren weiterhin bestehen.

Der Streit um den qualifizierten Mietspiegel

Ein Mietspiegel dient grundsätzlich als Referenz, nach der die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt wird. Diese Ermittlung wird dann notwendig, wenn es während eines bestehenden Mietverhältnisses um eine Mieterhöhung geht oder ein neuer Mietvertrag im Rahmen des Geltungsbereiches der Mietpreisbremse abzuschließen ist. Durch den Mietspiegel wird schlussendlich ein Anhaltspunkt zur Höhe der Miete gegeben. In zahlreichen Gerichtsverfahren wurde in der Vergangenheit jedoch zunehmend der qualifizierte Mietspiegel infrage gestellt. Strittig ist hierbei meist, ob die Erstellung anhand von legitimen wissenschaftlichen Grundsätzen erfolgte. Der Gesetzesentwurf zur Mietspiegel-Reform wurde vorgelegt, um das Potenzial für derartige Streitigkeiten zu mildern. Auch ein Entwurf zur Mietspiegelverordnung wurde in diesem Zuge präsentiert. Es folgten eine Beratung im Bundestag innerhalb der ersten Lesung sowie ein Verweis in den Rechtsausschuss.

Dies ist die Rechtsgrundlage für Mieterhöhungen

Der § 558 BGB regelt zulässige Mieterhöhungen auf ein Niveau, welches sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete bemisst. Um die ortsübliche Vergleichsmiete feststellen zu können, werden die gängigen Entgelte herangezogen, die in einer vergleichbaren oder in der eigenen Gemeinde im Hinblick auf den Wohnraum vereinbart wurden. Dieser Wohnraum muss vergleichbar hinsichtlich Art, Umfang, Ausstattung, Lage und Beschaffenheit sein. Auch die energetische Versorgung der vergangenen sechs Jahre ist in die Feststellungen einzubeziehen. Die Berechnung erfolgt auf den Kaltmieten (netto). Insofern sich eine Gemeinde dafür entscheidet, als Berechnungsgrundlage Warmmieten zu verwenden, ist eine solche Angabe im jeweils erstellten Mietspiegel verpflichtend.

Durch die Reform des Mietspiegels wird im Hinblick auf die geforderte Verbindlichkeit die Differenzierung zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Mietspiegel nicht aufgehoben. Sofern die Erstellung des Mietspiegels durch die Gemeinden auf wissenschaftlichen Grundsätzen beruht, gilt dieser üblicherweise als qualifizierter Mietspiegel und ist von Vermietern verpflichtend zu nutzen. Das Umgehen eines wirksamen Mietspiegels durch den Vermieter ist nicht möglich.