I. Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen
Der Mieter hat gegen den Vermieter einen Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen, wenn dies auf Grund des Zustands der Räume erforderlich ist. Dies gilt auch dann, wenn dem Mieter eine unrenovierte Wohnung überlassen wurde. Zwar liegt hierin möglicherweise ein Verzicht auf eine Anfangsrenovierung. Ist die Renovierungsklausel unwirksam, so sind die im weiteren Verlauf des Mietverhältnisses fällig werdenden Schönheitsreparaturen gleichwohl vom Vermieter zu tragen. Der Umstand, dass der Mieter den Vermieter über lange Zeit nicht auf Durchführung von Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen hat, führt zu keiner Änderung des Mietvertrags. Der Mieter kann also für die Zukunft verlangen, dass der Vermieter Schönheitsreparaturen durchführt. Der Gesichtspunkt der Verwirkung spielt hier grundsätzlich keine Rolle, auch wenn dies in der Rechtssprechung in der Vergangenheit zum Teil anders ver-treten worden ist (vgl. LG Berlin GE 1996, 473).
Bei Nichterfüllung hat der Mieter Gewährleistungsansprüche nach § 536 BGB.
Der Mieter kann die Schönheitsreparaturen selbst durchführen und gemäß § 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB Kostenersatz verlangen, wenn sich der Vermieter mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen in Verzug befindet.
Befindet sich der Vermieter nicht in Verzug, so hat der Mieter einen Anspruch aus § 536 a Abs. 2 Nr. 2 BGB, wenn die Durchführung der Schönheitsreparaturen zur Erhaltung der baulichen Sub-stanz der Mietsache erforderlich war.
Hat der Mieter Schönheitsreparaturen durchgeführt, obwohl er hierzu nicht verpflichtet war, so steht ihm ein Ausgleichsanspruch nach § 539 BGB zu, sofern er Zeitpunkt der Durchführung der Schönheitsreparaturen davon ausgehen konnte, dass er aufgrund des Mietvertrages hierzu verpflichtet ist.
Ebenso kann der Mieter Bereicherungsansprüche nach § 812 BGB geltend machen. Die Bereicherung des Vermieters besteht allerdings weder in den Aufwendungen des Mieters, noch in der Ersparnis des Vermieters, sondern in dem höheren Mietwert. Ein solcher Mehrwert entfällt, wenn die Renovierung einige Zeit zurückliegt.
Wird der Zustand der Räume durch eine vom Mieter nicht geschuldete Renovierung verschlechtert, so hat der Vermieter Anspruch auf Schadensersatz. Maßgeblich ist, ob der vom Mieter geschaffene Zustand schlechter ist, als der Zustand der unrenovierten Wohnung.
Verwendet der Vermieter einen Mietvertrag mit unwirksamer Klausel, so stehen dem Mieter u. U. Schadensersatzansprüche nach § 241 Abs. 2, 280 BGB zu. Nach dieser Vorschrift ist der Vermieter u. a. verpflichtet, auf die Interessen des Mieters Rücksicht zu nehmen. Erkennt der Vermieter beispielsweise, dass ein von ihm verwendetes Vertragsformular unwirksame Regelungen über die Durchführung von Schönheitsreparaturen enthält und dass der Mieter irrig von der Wirksamkeit der Regelungen ausgeht, so muss er den Mieter über die Rechtslage aufklären. Unterlässt er dies und entsteht dem Mieter dadurch ein Schaden, so ist der Vermieter zum Ersatz verpflichtet. Der Ersatzanspruch setzt ein Verschulden des Vermieters voraus. Hierbei genügt Fahrlässigkeit. Im Zweifel muss der Vermieter Rechtsrat einholen. Wird der Vermieter fehlerhaft beraten, so muss er sich dies zurechnen lassen.
Streitig war lange Zeit, ob der Vermieter im Verfahren nach § 558 BGB Anspruch auf eine höhere Miete hat, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Renovierungsklausel enthält. Der Bundesgerichts-hof hat diese Frage zwischen klar dahingehend beantwortet, dass kein Anspruch auf Zahlung einer höheren Miete besteht. Dies gilt allerdings nur für freifinanzierten Wohnraum. Im Bereich des öffentlich geförderten Wohnraums hat der Vermieter die Möglichkeit, zumindest für die Zukunft die Miete gemäß § 10 WoBindG i.V.m. § 28 II. Berechnungsverordnung zu erhöhen.
Der Vermieter kann das Mietverhältnis nicht wegen der veränderten Vertragssituation kündigen.