Falschberatung durch Makler – Rückgabe einer Immobilie

Der Käufer einer Immobilie, der diese Immobilie zum Zweck der Vermögensbildung und Steuerersparnis kauft, hat gegenüber einem Makler den Anspruch darauf, dass ihm die steuerlichen Auswirkungen dargestellt werden, ohne die Nachteile zu verheimlichen. Unterlässt der Makler dieser Aufklärung, hat der Käufer unter Umständen einen Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages und Ersatz der ihm entstandenen Kosten. Bedient sich hierbei der Verkäufer eines Maklers, so haftet er in der Regel auch für die Falschberatung durch den Makler.

Dies hat kürzlich der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 25.10.2013, Az: V ZR 9/13) entschieden. In dem der Entscheidung zu Grunde liegenden Fall hatte ein Verkäufer ein denkmalgeschütztes Objekt an den Käufer verkauft. Der Verkäufer hatte einen Makler beauftragt, der den Käufer bei einem Beratungsgespräch nicht darauf hingewiesen hatte, dass die steuerliche Förderung der Sanierungsmaßnahmen für das Objekt spätestens in 12 Jahren auslaufen würde. Der Käufer verlangte daraufhin die Rückabwicklung des Kaufvertrages und den Ersatz des mit dem Erwerb entstandenen Vermögensschadens. Der Bundesgerichtshof gab dem Käuferkreis. Er vertrat die Auffassung, dass zwischen Verkäufer und Käufer ein Beratungsvertrag zu Stande komme, wenn der Verkäufer im Rahmen der Vertragsverhandlungen auf befragen durch den Käufer einen ausdrücklichen Rat erteilt. Dies gilt zum Beispiel auch dann, wenn der Verkäufer dem Käufer als Ergebnis der Verhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorliegt, das darauf gerichtet ist, den Käufer zu seiner Kaufentscheidung zu motivieren. Hierbei ist nach Auffassung des BGH der Makler stillschweigend vom Verkäufer bevollmächtigt, einen Beratungsvertrag abzuschließen, wobei es nach Auffassung des BGH ausreichend für die Annahme eines konkludenten Vertragsschlusses ist, dass der Verkäufer den Vermittler mit dem Vertrieb der Immobilie beauftragt hat und wusste oder jedenfalls nicht ausschließen konnte, dass der Vermittler gegenüber Interessenten die finanziellen Vorteile eines Kaufs herausstellen würde.

Im Ergebnis ist daher für Verkäufer von Immobilien und für Makler zu empfehlen, Kaufinteressenten jeweils bei Vertragsabschluss auch darauf hinzuweisen, dass eine steuerliche Förderung unter Umständen nur für begrenzte Zeit gewährt wird.