Fehlende Zustimmung des Verwalters bei Veräußerung von Wohnungseigentum

Der Bundesgerichtshof hat in einem Fall entschieden, dass ein Wohnungseigentümer, der ohne Zustimmung des Verwalters als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen worden ist, kein Recht hat, die von der Eigentümergemeinschaft gefassten Beschlüsse anzufechten (vgl. BGH, Urteil vom 20.07.2012 - V ZR 241/11 (LG Berlin). Die Parteien des Rechtsstreits sind Wohnungseigentümer. Die Eigentumsveräußerung darf laut Teilungserklärung nur mit Einverständnis des Verwalters in Schriftform stattfinden. Nachdem der Kläger die Einheiten der anderen beiden Miteigentümer trotz fehlendem verwalterlichen Einverständnis erworben hatte, erfolgte die Eintragung als Eigentümer in das Grundbuch. Dies führte zu einem in das Grundbuch eingetragenen Amtswiderspruch, gegen welchen Rechtsmittel vonseiten des Klägers ohne Erfolg waren. Wegen fehlender Zustimmung der Wohnungseigentümer scheiterte bei einer folgenden Versammlung die Veräußerung durch Beschluss. Wie in den Vorjahren erfolgte keine Einladung des Klägers zur Wohnungseigentümerversammlung. Daraus hervorgegangene unterschiedliche Beschlüsse werden nun vom Kläger angefochten. Die Unzulässigkeit der Anfechtungsklage, die gemäß § 46 I 1 WEG nur vom Wohnungseigentümer angestrebt werden kann, ist nach Auffassung des BGH gegeben, da eine Eigentümerschaft des Klägers nicht vorliegt. Die Annahme, dass die Eigentümerschaft bei demjenigen liegt, der im Grundbuch als Wohnungseigentümer eingetragen ist, ist richtig. Es bedarf jedoch der Erweiterung, dass der Erwerb des Wohnungs- oder Teileigentums auch nach materiellem Recht wirksam sein muss. Bei fehlender Wirksamkeit oder dem Erwerb außerhalb des Grundbuches liegt die Berechtigung weiterhin bei dem Wohnungseigentümer, der als Träger damit verbundene Rechte und Pflichten wahrnimmt. Daran angehängt wird der eingetragene Eigentümer gemäß § 16 II WEG nicht für die Kosten und Lasten des kollektiven Eigentums herangezogen, sofern bestehende Einigungen oder Kaufverträge aufgrund einer erfolgreichen Anfechtung nach § 123 BGB nachträglich aufgehoben wurden. Die inkorrekte Grundbucheintragung bedingt die bekannten Annahmen der Rechtswirkungen gemäß §§ 891 ff. BGB, erklärt aber nicht die ausschließlich an die Eigentümerstellung gebundene Haftung. Die nicht vorhandene Rechtsstellung ist nicht durch den existenten Anschluss an die Eigentümergemeinschaft austauschbar. Infolge dessen erwirbt der rechtswidrig eingetragene Bucheigentümer keine Mitwirkungsrechte. Stimm- und Anfechtungsrecht müssen mit der Haftbarkeit für die Übernahme von Kosten und Lasten einhergehen. Die Wirksamkeit des Erwerbs ist ebenso nichtig, wie im Falle einer gelungenen Anfechtung, da die notwendige Einwilligung zur Veräußerung verweigert wurde. Der faktische Vertrag wird laut § 12 III 1 WEG ebenso in das Erfordernis der Zustimmung einbezogen, wie der schuldrechtliche. Der fehlende materiell-rechtliche Erwerb schließt demnach die Annahme des Klägers als Wohnungseigentümer aus, weil die laut der Teilungserklärung notwendige Einwilligung des Verwalters zur Veräußerung in Schriftform nicht vorgelegen hat (weitere Informationen zur Anmerkung über die Entscheidung des BGH, FD-MietR 2012, 336873). Sogenannte „werdende Eigentümer“ in der Gründungsphase einer Wohnungseigentümergemeinschaft (Bärmann/Klein, WEG, 11. Aufl., § 46 Rn. 27) sind die alleinige Abweichung des Grundsatzes der Berechtigung einer Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses durch den faktischen Wohnungseigentümer und der Mitwirkung an demselben. Eine Anerkennung durch den BGH (BGH, Beschluss vom 05.06.2008 – V ZB 85/07, NJW 2639) erfolgte bereits. Besteht ein berechtigtes Interesse daran, die verwalterlichen Mitwirkungsrechte der Wohnungsanlage zu einem früheren Zeitpunkt wahrzunehmen, trägt die vertragliche Vereinbarung über den Übergang von Lasten und Nutzen der Wohnungen sowie die rechtliche Verfestigung der Erwerbsposition der Käufer zu der Annahme einer entstehenden Gemeinschaft bei. Dieser Fall tritt ein, wenn die Übereignung der Wohnungsanlage in einem Erwerbsvertrag vorliegt und wirksam ist, der Anspruch auf Übereignung im Zuge einer Auflassungsvormerkung gesichert sowie der Wechsel der Besitzansprüche an der Wohnung vom Verkäufer auf den Erwerbenden übergegangen ist (Bärmann/Klein, a. a. O., § 10 Rn. 16 ff). Im Gegenteil zu früher h. M. (BayObLG, Beschluss vom 19.09.2001 - 2 ZBR 89/01, NZM 2002, 300; Staudinger/Bub, BGB, 13. Aufl., § 28 WEG Rn. 209; Becker, ZfIR 2008, 869, 871; Elzer, ZMR 2008, 808, 810) wird laut eines zeitgemäßen Entschlusses des BGH werdender Eigentümer auch derjenige, dessen erstmaliger Erwerb von Wohnungseigentum vom Bauträger nach Invollzugsetzung der Gemeinschaft durch Eintragung des ersten Eigentümers geschieht (BGH, Urteil vom 11.05.2012 - V ZR 196/11, NJW 2012, 2650). Der Verlust der Stellung eines werdenden Erwerbers und damit der Berechtigung zur Beschlussanfechtung tritt ein, sobald das Rücktrittsrecht vom Kaufvertrag in Anspruch genommen wurde, selbst wenn die Grundbucheintragung ihn noch als Vormerkungsberechtigten ausweist. Diese Vormerkung erlischt mit der Rücktrittserklärung. Die Anfechtungsbefugnis kann hierbei, wie in oben genanntem Fall, auch nicht durch die auf dem Glauben des Grundbuchs basierenden Rechtswirkungen (§§ 891 ff BGB) begründet werden (BayObLG, Beschluss vom 05.10.1995 - 2 ZBR 92/95, NJW-RR 1996, 334). Der „Wohnungseigentumsanwärter“, der versucht, durch sogenannten „Zweiterwerb“ in eine existente Gemeinschaft hereinzukommen, ist ebenfalls nicht zur Anfechtung befugt (Bärmann/Klein, a. a. O., § 46 Rn. 27). Um die Rechtssicherheit zu wahren, ist hier ausschließlich entscheidend, zu welchem Zeitpunkt die Eintragung ins Grundbuch stattfand.