Geltendmachung von Rechtsverfolgungskosten gegenüber dem Verwalter

Wird ein Wohnungseigentümer zu Unrecht auf Zahlung von Wohngeld in Anspruch genommen und beauftragt zur Abwehr dieser Forderung einen Rechtsanwalt, kann er die hierdruch entstandenen Rechtsanwaltskosten nicht gegenüber dem Verwalter geltend machen, da dieser nur als Vertreter handelt und daher nicht unmittelbar auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden kann.

Dies hat das Amtsgericht Wiesbaden (Urteil vom 20.09.2013 – 92 C 2125/13 (81)) entschieden. Die Verwalterin ist nach Auffassung des Gerichts nicht passiv legitimiert. Sie hatte zwar die betreffende Forderung geltend gemacht, jedoch nicht in eigenem Namen, sondern für die Wohnungseigentümergemeinschaft. Anspruchsinhaber der Wohngeldforderung ist gemäß § 10 Abs. 7 WEG der teilrechtsfähige Verband der Wohnungseigentümergemeinschaft ( s. Riecke/Schmid „Fachanwaltskommentar Wohnungseigentumsrecht“ 3. Aufl. Köln 2010 § 28 Rdnr. 21 ). Damit wurde die Forderung von der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber der Klägerin erhoben, nicht etwa von der Verwalterin selbst, sondern diese handelt nach Auffassung des Gerichts lediglich als Vertreterin der Wohnungseigentümergemeinschaft. Für etwaige Fehler der Verwalterin haftet daher die Wohnungseigentümergemeinschaft ( § 278 BGB ), da die Voraussetzungen einer unmittelbaren Haftung der Vertreterin nicht vorliegen. Ausnahmsweise kommt eine unmittelbare Haftung des Vertreters in Betracht, wenn der Vertreter ein erhebliches unmittelbare Eigeninteresse hat oder in besonderem Maße persönliches Vertrauen für sich in Anspruch genommen hat ( s. Palandt „BGB“ 71. Aufl. München 2012 § 164 Rdnr. 15 ). Beide Voraussetzungen waren im entschiedenen Fall nicht gegeben.

Für Wohnungseigentümer, die von einem Verwalter unberechtigterweise auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden, ist es daher wichtig, dass man etwaige Schäden nicht unmittelbar gegenüber dem Verwalter geltend machen kann, sondern lediglich gegenüber der Eigentümergemeinschaft.