Gemeinschaftseigentum an Heizungsanlage nach Teilung

Das Landgericht Koblenz (vgl. LG Koblenz, Urteil vom 10.03.2014 - 2 S 49/13 (AG Koblenz)) hat entschieden, dass eine Heizungsanlage, die zwei Einheiten einer Wohnungseigentumsanlage mit Wärme versorgt, dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dient und deshalb zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum steht

Dem lag folgender Sachverhalt zu Grunde:

Die Kläger sind Miteigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Einheit Nr. 7, in der sich eine Heizungsanlage befindet, wurde geteilt in zwei neue selbständige Einheiten (Sondereigentum Nr. 7 und Sondereigentum Nr. 11). Die Heizung versorgt weiterhin beide Einheiten. Den Klägern steht das Sondereigentum an der Einheit Nr. 11 zu, der Beklagten das Sondereigentum an der Einheit Nr. 7. Die Beklagte möchte die Heizung abschalten und entfernen lassen. Hiergegen richtete sich die Klage, mit der die Kläger Unterlassung und hilfsweise Feststellung beantragt haben, dass die Heizungsanlage im Gemeinschaftseigentum steht. Die Berufung der Beklagten richtet sich gegen das Urteil des Amtsgerichts, das festgestellt hat, dass die Heizungsanlage „im Gemeinschaftseigentum der Parteien“ steht.

Das Landgericht gab der Berufung im wesentlichen statt, und zwar insoweit, als festgestellt worden ist, dass die Anlage „im Gemeinschaftseigentum der Parteien“ stehe, sondern festzustellen, dass die Anlage im Gemeinschaftseigentum stehe.

Durch die Teilung der ehemaligen Einheit Nr. 7 in zwei selbstständige Einheiten (neue Einheit Nr. 7 und neue Einheit Nr. 11) sei an der Heizungsanlage, die sich in der neuen Einheit Nr. 7 befindet, aber beide neuen Einheiten beheizt, nach § 5 Abs. 2 WEG Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden.

Gemäß § 5 Abs. 2 WEG seien Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Es handle sich bei der streitgegenständlichen Heizungsanlage um eine Anlage, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dient: Dafür sei es nicht erforderlich, dass die Einrichtung allen Wohnungseigentümer dient. Ausreichend sei, dass mindestens zwei Wohnungs- oder Teileigentümer auf die Nutzung der Anlage angewiesen sind. Dies treffe auf die Heizungsanlage zu. Unstreitig werden sowohl die neue Einheit Nr. 7 als auch die neue Einheit Nr. 11 mit der in der Einheit Nr. 7 angebrachten Heiztherme beheizt. Die Einheit Nr. 11 habe keine eigenständige Heizungsanlage. Dass eine zusätzliche Heizungsanlage für die Einheit Nr. 11 durchaus errichtet werden könnte, sei im Rahmen des § 5 Abs. 2 WEG irrelevant; entscheidend sei, dass bei der Schaffung der zwei neuen Einheiten eine solche nicht vorhanden und auch keine Errichtung einer solchen vorgesehen war. Als Folge der Anwendung von § 5Abs. 2II WEG stehe die Heizungsanlage zwingend im Gemeinschaftseigentum.

Das LG Koblenz ist im Anschluss an die Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 21.10.2011 − V ZR 75/11, NJW-RR 2012, 85) davon ausgegangen, dass Gemeinschaftseigentum dann vorliegt, wenn mehrere Einheiten von einer gemeinschaftlichen Anlage versorgt werden. Der BGH (a.a.O.) hatte entschieden, dass sich das an einer Doppelstockgarage gebildete Sondereigentum auf die dazugehörige Hebeanlage erstreckt, wenn durch diese keine weitere Garageneinheit betrieben wird.

Miteigentum der beiden Sondereigentümer kommt nicht in Betracht, da eine Heizungsanlage, die mehrere Wohnungseigentumseinheiten versorgt, nicht sondereigentumsfähig ist (vgl. Staudinger/Rapp, Komm. z. BGB, 2005, § 3 Rn. 10 m.w.Nw.).

Auch wenn den Wohnungseigentümern vorliegend Gemeinschaftseigentum „aufgedrängt“ wird, sind diese nicht verpflichtet, etwaige Kosten hierfür zu tragen. Der nachträgliche Einbau einer Heizungsanlage stellt eine bauliche Veränderung dar, die die übrigen Wohnungseigentümer nur dann beeinträchtigt, wenn die Heizleistung der Heizungsanlage der übrigen Wohnungseigentümer hiervon betroffen wäre (Staudinger/Bub, Komm. z. BGB, 2005, § 22 Rn. 150); da es sich vorliegend um eine eigenständige Anlage handelte, waren die Wohnungseigentümer hiervon nicht betroffen, so dass sie der Maßnahme nicht zustimmen mussten. Gem. § 16 VI WEG sind die Wohnungseigentümer bei einer Maßnahme, der sie nicht zugestimmt haben, auch nicht verpflichtet, hierfür anfallende Kosten oder Folgekosten zu tragen.