Gibt es ein Gewohnheitsrecht im Mietrecht?

Seit Jahren hat man sein Auto auf dem Hof geparkt, einen leerstehenden Kellerraum unentgeltlich genutzt oder eine Satellitenschlüssel auf dem Balkon installiert – und plötzlich will der Vermieter es verbieten. Viele Mieter berufen sich in diesem Fall auf das Gewohnheitsrecht. Doch können sie das überhaupt oder hat der Vermieter das letzte Wort?

Hintergrund – die Gebrauchsrechte des Mieters

Die Nutzung von Treppenhäusern, Fluren und Höfen gehört zum Gebrauchsrecht des Mieters. Diese Flächen darf er nutzen, auch wenn darüber nichts separat im Mietvertrag vermerkt ist. Das gilt nicht nur für die Mieter, sondern auch für deren Besucher. Gesetzliche Grundlage ist § 535 Abs. 1 BGB.

Die Frage nach dem Gewohnheitsrecht ergibt sich häufig dann, wenn Mieter diese Gebrauchsflächen über den Normalbedarf hinaus nutzen. Das ist etwa dann der Fall, wenn ein Schuhregal im Treppenhaus aufgestellt wird, der Teil des Hofes vor einer Erdgeschosswohnung eingezäunt oder ein Teil des Innenhofs dauerhaft als Parkplatz genutzt wird. In diesen Fällen kann der Vermieter die Nutzung unterbinden.

Längerfristige Nutzung begründet kein Gewohnheitsrecht

Auch wenn die Nutzung der Gemeinschaftsfläche über einen längeren Zeitraum erfolgt ist, ohne dass sie beanstandet wurde, entsteht dadurch kein Gewohnheitsrecht. Solange es keine schriftliche Vereinbarung darüber gibt, muss der Mieter jederzeit damit rechnen, dass der Vermieter die Nutzung unterbindet.

Dass durch Gewohnheitsrecht kein Anspruch auf die Nutzung von Hof- und Gartenflächen entsteht, entschied etwa das Amtsgericht Trier in seinem Urteil vom 27.01.2006. In dem Fall hatte ein Mieter regelmäßig den zum Haus gehörenden Hof befahren und sein Auto dort in einem bereits vorhandenen Carport untergestellt. Dies geschah ohne Vergütung. Der Vermieter hatte die Nutzung seit Mietvertragsbeginn vor über 30 Jahren geduldet. Als das Haus an einen neuen Eigentümer verkauft wurde, forderte dieser den Mieter auf, den Hof zu räumen, und versperrte ihn mit einem Schloss.

Hiergegen klagte der Mieter vor dem Amtsgericht Trier. Das Gericht wies den Anspruch auf kostenfreie Nutzung ab. Es argumentierte, dass die Hofnutzung und der Stellplatz nicht Bestandteil des Wohnungsmietvertrags seien. Die stillschweigende Duldung habe den Mietvertrag nicht abgeändert. Die Herleitung des Anspruchs, dass aus der bloßen Untätigkeit des Vermieters ein Anspruch des Mieters auf künftige kostenfreie Nutzung hergeleitet werden könne, wäre ein Verstoß gegen das Recht des Eigentümers, mit seiner Sache nach Belieben zu verfahren (§ 903 Satz 1 BGB).

Ein typischer Streitfall ist auch die Kellernutzung. Nicht in allen Mietverträgen ist ein Kellerraum genannt. Oft bekommt der Mieter lediglich mündlich einen Verschlag zugewiesen. Wenn der Vermieter ihm diesen später wieder entziehen will, kann der Mieter nicht mit dem Gewohnheitsrecht dagegen argumentieren.

Ausnahme – konkludente Vertragsergänzung

Ein Rechtsanspruch entsteht lediglich in den Fällen, in denen eine konkludente Vertragsergänzung zustande gekommen ist. Mieter und Vermieter müssen sich so verhalten haben, als wenn über das fragliche Nutzungsrecht eine mietvertragliche Vereinbarung geschlossen worden wäre. Den Beweis dafür muss der Mieter erbringen. Er muss nachweisen können, dass der Vermieter von der Nutzung Kenntnis gehabt hat, ihr trotzdem über einen längeren Zeitraum zugestimmt und durch sein Verhalten gezeigt hat, dass er nicht dagegen vorgehen wird. In den meisten Fällen ist dies aber schon aufgrund der Beweisführung problematisch.