Ein häufiger Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern ist die Frage, welche Kosten als Betriebskosten angesetzt werden dürfen. Ein aktuelles Angebot des Bundesgerichtshofes vom 11.05.2022 (Az. VIII ZR 379/20) stärkt hinsichtlich des Kostenpunktes “Rauchmelder” Ihre Position als Mieter. Die Miete für Rauchmelder gilt nicht als sonstige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV. Es handelt sich um betriebskostenrechtlich nicht umlagefähige Aufwendungen. Die Richter begründeten das Urteil mit der Aussage, dass die Kosten für die Miete der Rauchwarnmeldern aus juristischer Sicht den Kosten für den Erwerb der Rauchwarnmelder gleichzusetzen ist.
Die Gesetzeslage: Das BetrKV gibt an, welche Kosten als Betriebskosten gelten
Um zu entscheiden, ob ein Kostenpunkt als Betriebskosten gilt, muss die Definition der Betriebskosten berücksichtigt werden. § 1 BetrKV definiert Betriebskosten als Kosten, die dem Eigentümer der Immobilie durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes regelmäßig entstehen. Instandsetzungs-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten gehören laut § 1 Abs. 2 BetrKV ausdrücklich nicht zu den Betriebskosten. Kapital- und Finanzierungskosten für die Anschaffung von Betriebsmitteln gehören ebenfalls nicht zu den Betriebskosten. § 2 Nr. 1 – 16 BetrKV bietet zur Orientierung und Bestimmung der Betriebskosten einen Betriebskostenkatalog. Jedoch existieren im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV sonstige Betriebskosten, die Vermieter ebenfalls auf die Mieter umlegen können. Insbesondere sollen durch die Kategorie der sonstigen Betriebskosten Entwicklungen abgedeckt werden, die zum Zeitpunkt der Formulierung des Gesetzes noch nicht bekannt gewesen waren.
Die Schlussfolgerung für die Miete von Rauchwarnmeldern
Im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV handelt es sich bei der Miete für die Rauchwarnmelder nicht um umlagefähige Betriebskosten. Das Argument, die Ausstattungspflicht der Gebäude sei erst durch relativ neue gesetzliche Vorgaben und technische Entwicklungen entstanden, könnte angeführt werden, ist jedoch zu entkräften. Entscheidend ist das Wesen der Kosten für die Miete der Rauchwarnmelder: In diesem Punkt kann nicht auf die Eigenschaft als umlagefähige Betriebskosten geschlussfolgert werden. Ihr Vermieter entscheidet, ob er die Rauchwarnmelder mieten oder kaufen möchte. Sie besitzen auf diese Entscheidung keinen Einfluss. Kauft Ihr Vermieter die Rauchwarnmelder, so sind die Kosten nicht umlagefähig. Die Entscheidung des Vermieters gegen den Kauf und für die Miete darf nicht zu einer abweichenden Beurteilung der Umlagefähigkeit führen. Der Gesetzgeber hat verdeutlicht, dass die Anschaffung von Betriebsmitteln nicht umlagefähig ist. Würde die Miete von Betriebsmitteln umlagefähig sein, dann entstünde ein Widerspruch zum Willen des Gesetzgebers.
Die Richter haben die Gefahren für Mieter erkannt
Würde die Miete von Rauchwarnmeldern umlagefähig sein, der Erwerb der Rauchwarnmelder jedoch nicht, dann würde dies den Vermietern die Möglichkeit eröffnen, die Anschaffung von Betriebsmitteln auf die Mieter umzulegen. Eine Art “Hintertür” würde entstehen, die es den Vermietern ermöglicht, weitere Betriebsmittel durch das Mittel der Miete auf die Vermieter umzulegen. Es wäre anzunehmen, dass es nicht bei der Miete von Rauchwarnmeldern bleiben würde, sondern dass die Vermieter dazu übergehen würden, weitere Betriebsmittel zu mieten anstatt zu kaufen. Das aktuelle Urteil verhindert eine solche Entwicklung.
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