Die Hausordnung enthält privatrechtliche Vorschriften zur Verwendung von Gebäuden. Bei Mietshäusern sind darin vorrangig Regelungen für das Verhalten der Mieter festgelegt. Eine Hausordnung ist nicht vom Gesetzgeber vorgeschrieben. Es existiert keine offizielle Vorlage. Grundsätzlich können Vermieter die Hausordnung nach ihren eigenen Vorstellungen formulieren. Bei den Rahmenbedingungen ist zu unterscheiden zwischen der allgemeinen und der vertraglichen Hausordnung.
Allgemeine Hausordnung
Die allgemeine Hausordnung gilt grundsätzlich für sämtliche Mieter. Sie enthält Regelungen zum Zusammenleben im Haus. Typische Gegenstände der Hausordnung sind Treppenhausreinigung, Ruhezeiten, Verwendung der Heizung, Nutzungszeiten der Gemeinschaftsfläche sowie Schließung der Kellerräume. Der Mieter darf strittige Aspekte mit dem Vermieter verhandeln, bevor er den Mietvertrag unterzeichnet. Da der Wohnraum in den meisten Städten knapp ist, sind die Erfolgschancen jedoch gering.
Vertragliche Hausordnung
Die vertragliche Hausordnung ist integrierter Bestandteil des Mietvertrags. Sie regelt Rechte und Pflichten zur Nutzung der Wohnung und der Gemeinschaftsräume. Dabei ist eine unterschiedliche Behandlung der einzelnen Mietparteien zulässig. Die aktive Zustimmung durch die Mietpartei ist erforderlich. Das Dokument muss den Mietern mit dem Mietvertrag übermittelt werden. Typische Gegenstände sind Winterdienst, Mülltrennung, pflegliche Behandlung der Mietsache und Untervermietung.
Zuständigkeit für die allgemeine Hausordnung
Vermieter, Eigentümer und/ oder Hausverwaltung formulieren die allgemeine Hausordnung. Die Mieter werden beim Abschluss des Mietvertrags über das Dokument informiert. Die Hausordnung bedarf keiner Zustimmung durch die Mieter. Sie wird gut sichtbar im Eingangsbereich oder im Treppenhaus ausgehängt. Der Vermieter muss Sorge dafür tragen, dass der Mieter die Hausordnung kennt und sie jederzeit sichten kann. Daher lassen sich Vermieter in der Regel die Hausordnung vom Mieter unterzeichnen.
Grenzen der Hausordnung
Gesetzlich gewährte Rechte des Mieters dürfen weder in der allgemeinen noch in der vertraglichen Hausordnung aufgehoben oder eingeschränkt werden. Bestimmungen, die gegen die gültige Rechtslage verstoßen, sind grundsätzlich unzulässig. Ausgeschlossen sind außerdem solche Regelungen, die im Widerspruch zum Mietvertrag stehen. Die Pflicht zur Treppenhausreinigung darf dem Mieter in der allgemeinen Hausordnung nur zugewiesen werden, wenn ein entsprechender Hinweis im Mietvertrag vorhanden ist.
Folgen unzulässiger Bestimmungen
Wenn die Hausordnung unzulässige Bestimmungen enthält, sind diese grundsätzlich unwirksam. Dann ist der Mieter nicht verpflichtet, sich an die entsprechenden Regelungen zu halten. Dabei ist nicht maßgeblich, ob er die Hausordnung unterzeichnet hat.
Nachträgliche Änderung der Hausordnung
Der Vermieter darf die vertragliche Hausordnung nachträglich nur mir Zustimmung durch den Mieter ändern. Dagegen darf der Vermieter die allgemeine Hausordnung jederzeit ändern. Dabei muss er aber gewährleisten, dass der Mieter über die Neufassung informiert wird. Dazu reicht es nicht, die alte Hausordnung am schwarzen Brett durch die neue Version zu ersetzen. Bei der Änderung der allgemeinen Hausordnung darf der Vermieter keine zusätzlichen Pflichten der Mietparteien festlegen. Dafür müsste er eine vertragliche Hausordnung initiieren, die nur mit Zustimmung durch die Mietpartei in Kraft treten kann.
Verstöße gegen die Hausordnung
Wenn der Mieter gegen die Hausordnung verstößt, darf der Vermieter ihn abmahnen. Im Wiederholungsfall ist die Kündigung der Mietsache möglich. Voraussetzung für beide Maßnahmen ist, dass der Mieter die Hausordnung vorher mit seiner Unterschrift zur Kenntnis genommen hat. Falls durch den Verstoß Kosten der Ersatzvornahme wirksam werden, darf der Vermieter der Mietpartei diese in Rechnung stellen.
Wenn Sie dabei rechtliche Unterstützung benötigen, stehen wir Ihnen gern zur Verfügung.
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