Ist jeder Besuch erlaubt?

Im Mietrecht sorgt das Thema Besuch regelmäßig für Spannungen zwischen Mietern und Vermietern. Wie viel Besuch ist erlaubt? Wie lange darf der Besuch bleiben? Ist der Vermieter berechtigt, Besuch zu untersagen? Antworten auf diese und weitere Fragen haben wir hier für Sie zusammengefasst.

Grundsätzlich keine Einschränkung

Für die Besuchsrechte des Mieters gibt es keine ausdrückliche gesetzliche Regelung. Sie ergeben sich aber aus § 535 S. 1 BGB. Darin ist festgelegt: „Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen […]“. Das bedeutet, dass der Mieter grundsätzlich so oft und so viel Besuch empfangen kann, wie er will. Faktoren wie die folgenden spielen dabei keine Rolle:

  • Geschlecht des Besuchs
  • Dauer des Besuchs
  • Tageszeit des Besuchs
  • Regelmäßigkeit des Besuchs

Befinden sich beispielsweise Regelungen im Mietvertrag, nach denen Besucher die Wohnung spätestens um 22:00 Uhr verlassen müssen, so sind diese unwirksam (LG Hagen, WuM 1992, 430; AG Tübingen, WuM 1979, 77; AG Dortmund, WuM 1974, 72).

Weiterhin ist es dem Mieter gestattet, Besuchern seinen Haustürschlüssel zu überlassen und ihnen den Aufenthalt in der Mietsache auch während seiner Abwesenheit zu ermöglichen. Das Hausrecht des Vermieters hat darauf keinen Einfluss.

Abgrenzung zur genehmigungspflichtigen Gebrauchsüberlassung

Einschränkungen des Besuchsrechts betreffen vor allem den Faktor Zeit. Erstreckt sich beispielsweise verwandtschaftlicher Besuch lediglich über ein Wochenende, ist dies unproblematisch. Auch ein längerfristiger Besuch von bis zu 6 Wochen ist im Normalfall kein Abmahnungs- oder Kündigungsgrund. Ab einer Zeitspanne von mehr als sechs Wochen geht der Gesetzgeber jedoch von einer genehmigungspflichtigen Gebrauchsüberlassung aus. Hierfür bedarf es gem. § 540 BGB einer Genehmigung des Vermieters. Dies gilt vor allem dann, wenn es sich um ein Untermietverhältnis handelt.

Eine Ausnahme besteht bei nahen Angehörigen des Mieters:

  • Ehepartner
  • Kinder
  • Eltern
  • Hausangestellte, Pflegepersonal

In diesem Fall ist keine vorherige Genehmigung des Vermieters erforderlich. Die entsprechenden Personen sind aber im Mietvertrag aufzuführen. Außerdem ist die Überlassung auf einen Teil des Wohnraums beschränkt. Überlässt ein Mieter Familienmitgliedern die gesamte Mietsache zur Nutzung, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung des Mietvertrags gem. § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Dies hat das Amtsgericht Berlin Mitte (Urteil vom 26.01.2017 – 21 C 55/16) entschieden.

Untersagung des Besuchs bei Hausordnungsverstößen

Nur beim Vorliegen schwerwiegender Gründe ist der Vermieter berechtigt, Besuchern den Zugang zur Mietsache zu verwehren. Das ist etwa dann der Fall, wenn sie gegen die Hausordnung verstoßen. Fallen sie durch häufige Lärmbelästigung oder Bedrohung anderer Mietparteien auf, ist er auch berechtigt, den Mieter abzumahnen oder ihm fristlos zu kündigen. Das gilt allerdings nur, wenn die Störung gehäuft auftritt. Laut Urteil des Amtsgerichts Köln vom 22.09.2004 (209 C 108/4) rechtfertigt eine einmalige Störung des Hausfriedens kein Hausverbot für Besucher des Mieters.

Eine weitere Option, die dem Vermieter zur Verfügung steht, ist das Hausverbot. So hat beispielsweise das Amtsgericht Köln einem Vermieter die Erlaubnis erteilt, bestimmten Personen den Zutritt zu seinem Haus zu verweigern (WM 673/2004, Urteil vom 22. September 2004). Diese waren im Vorfeld durch Lärmbelästigung und Beschädigungen der Gemeinschaftsräume aufgefallen.