Keine Verjährung des Unterlassungsanspruchs, wenn die zweckwidrige Nutzung einer Teileigentumseinheit als Wohnraum anhält

1. Wird eine Teileigentumseinheit zweckwidrig als Wohnraum genutzt, verjährt der Unterlassungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer nicht, solange diese Nutzung anhält; dies gilt unabhängig davon, ob der Sondereigentümer selbst oder dessen Mieter Nutzer ist. 2. Der Anspruch der Wohnungseigentümer auf Unterlassung der langjährigen zweckwidrigen Nutzung einer Teileigentumseinheit als Wohnraum ist in der Regel jedenfalls dann nicht verwirkt, wenn in jüngerer Zeit eine Neuvermietung zu Wohnzwecken erfolgt ist. (Leitsätze des Gerichts) Dies hat der BGH in seinem Urteil vom 08.05.2015 zum Az. V ZR 178/14 entschieden. Dem lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Parteien des Rechtsstreits bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Beklagte ist Eigentümer des Teileigentums Nr. 1 (Souterrain) und des Sondereigentums Nr. 2 (Erdgeschoss). Die Klägerin ist seit dem Jahr 2007 Eigentümerin des Sondereigentums an den Wohnungen Nr. 3 (Obergeschoss) und Nr. 4 (Dachgeschoss). Das Teileigentum Nr. 1 ist in der Teilungserklärung ausgewiesen als "Räumlichkeiten im Souterrain bestehend aus drei Hobbyräumen, Vorratskeller, Flur und einem weiteren Kellerraum". Der Beklagte vermietet diese Einheit als Wohnraum. Nach dem Jahr 2007 erfolgten zwei Neuvermietungen. Das Amtsgericht hat den Beklagten verurteilt, es zu unterlassen, die Einheit Nr. 1 als Wohnraum zu nutzen oder nutzen zu lassen. Die hiergegen gerichtete Berufung ist ohne Erfolg geblieben. Mit der zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt, will der Beklagte die Abweisung der Klage erreichen. Rechtliche Würdigung Die Revision zum Bundesgerichtshof hatte keinen Erfolg. Der Klägerin steht nach Auffassung des Bundesgerichtshofes gegen den Beklagten ein Unterlassungsanspruch zu, da die Regelung in der Teilungserklärung, wonach die Räume im Souterrain als Hobbyräume, Vorratskeller, Flur bzw. Kellerraum dienen, als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter anzusehen sind und daher die Nutzung dieser Nebenräume zu nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken jedenfalls dann nicht gestattet ist, wenn sie - wie hier - die Anlage um eine weitere Wohneinheit vergrößert. Den übrigen Miteigentümern steht daher ein Unterlassungsanspruch zu, der aus § 1004 I BGB als auch aus § 15 III WEG begründet ist, und zwar gemäß § 14 Nr. 2 WEG auch bei einer Gebrauchsüberlassung an Dritte. Die Voraussetzungen der Verjährung liegen nach Auffassung des BGH ebenfalls nicht vor. Für den Beginn der Verjährung kommt es gemäß § 199 I Nr. 1, V BGB neben den subjektiven Voraussetzungen auf die Zuwiderhandlung an. Die Verjährung tritt jedenfalls dann nicht ein, wenn und solange eine Sondereigentumseinheit - wie im entschiedenen Fall - insgesamt zweckwidrig genutzt wird. Insoweit kann es dahinstehen, ob eine einheitliche Dauerhandlung den rechtswidrigen Zustand fortlaufend aufrechterhält und die Frist deshalb nicht in Gang gesetzt wird, oder ob wiederholte Störungen jeweils neue Ansprüche begründen. Jedenfalls liege der Schwerpunkt der Störung nicht vornehmlich in der Aufnahme der zweckwidrigen Nutzung. Die übrigen Wohnungseigentümer würden in gleicher Weise dadurch beeinträchtigt, dass die Nutzung - sei es auch in gleichbleibender Qualität - aufrechterhalten wird. Ob die zweckwidrige Nutzung durch den Sondereigentümer selbst oder durch dessen Mieter erfolgt, sei verjährungsrechtlich unerheblich. Hierfür spreche schon die Regelung des § 14 Nr. 2 WEG, aus der sich ergibt, dass der Wohnungseigentümer für den dort genannten Personenkreis in gleicher Weise wie für eine eigene Nutzung einzustehen hat. Darüber hinaus erschöpfe sich die Störung nicht in der Gebrauchsüberlassung; vielmehr ist davon auszugehen, dass der vermietende Wohnungseigentümer auch nach diesem Zeitpunkt in der Lage ist, die weitere Störung zu verhindern. Ohnehin haben hier - ohne dass es darauf in diesem Zusammenhang entscheidend ankäme - in unverjährter Zeit weitere Gebrauchsüberlassungen im Rahmen der Neuvermietungen stattgefunden. Der Anspruch sei auch nicht verwirkt. Ein Recht ist verwirkt, wenn sich der Schuldner wegen der Untätigkeit seines Gläubigers über einen gewissen Zeitraum hin bei objektiver Beurteilung darauf einrichten darf und eingerichtet hat, dieser werde sein Recht nicht mehr geltend machen, und deswegen die verspätete Geltendmachung gegen Treu und Glauben verstößt. An dem sogenannten Zeitmoment fehle es in der Regel, wenn eine wiederholte Störung einen neuen Anspruch auslöst. Letzteres hat das Berufungsgericht angenommen. Nach dem Jahr 2007 erfolgten zwei Neuvermietungen zu Wohnzwecken. Jedenfalls eine solche Neuvermietung stelle in der Regel aus Sicht aller Beteiligten eine Zäsur dar. Der vermietende Wohnungseigentümer setze eine neue Willensentscheidung hinsichtlich einer zweckwidrigen Nutzung um. Die übrigen Wohnungseigentümer hätten Anlass, für die Zukunft eine der Teilungserklärung entsprechende Nutzung einzufordern, auch wenn sie hiervon zuvor - etwa aus Rücksicht auf das bestehende Mietverhältnis - hiervon Abstand genommen haben. Hinsichtlich des auf die derzeitige Vermietung bezogenen Unterlassungsanspruchs fehle es zudem neben dem Zeitmoment auch an dem Umstandsmoment. Der Beklagte könne nicht davon ausgehen, dass solche eigenständigen Störungen auch in der Zukunft geduldet würden. Selbst wenn hinsichtlich der auf die früheren Vermietungen bezogenen Unterlassungsansprüche die Verwirkung eingetreten wäre, stünde dies einer im Grundbuch vollzogenen Änderung der in der Teilungserklärung enthaltenen Zweckbestimmung nicht gleich. Praxishinweis Der BGH hat mit der vorliegenden Entscheidung einheitliche Dauerhandlungen und wiederholte Störungen verjährungsrechtlich gleich behandelt, da er andernfalls die Frage, ob eine einheitliche Dauerhandlung den rechtswidrigen Zustand fortlaufend aufrechterhält oder ob wiederholte Störungen jeweils neue Ansprüche begründen, nicht hätte offen lassen können. In seinen früheren Entscheidungen hatte der BGH (Urteil vom 14.10.1994 - V ZR 76/93, NJW 1995, 132; Urteil vom 21.10.2005 - V ZR 169/04, NJW-RR 2006, 235) diese Frage noch ausdrücklich offen gelassen. Diese Gleichbehandlung ist überzeugend, da sich eine präzise Trennlinie zur wiederholten gleichartigen Beeinträchtigung nicht ziehen lässt; auch die Dauerhandlung kann als eine ununterbrochen erneuerte Beeinträchtigung angesehen werden. Der BGH setzt mit der vorliegenden Entscheidung seine bisherige Rechtsprechung (Beschluss vom 16.06.2011 - V ZA 1/11, ZWE 2011, 396) fort, wonach die Verjährungsfrist bei einem auf dauernde Unterlassung gerichteten Anspruch mit jeder Zuwiderhandlung neu beginnt. Der BGH hatte nämlich bereits entschieden (Beschluss vom 16.06.2011 − V ZA 1/11, ZWE 2011, 396), dass ein Anspruch auf Unterlassen der Nutzung des Hobbyraumes zu Wohnzwecken nicht verjährt, und zwar ohne dass es darauf ankommt, ob die Wohn- bzw. Schlafnutzung im konkreten Fall möglicherweise nicht störend ist. Der BGH begründet dies mit § 199 V BGB, wonach bei einem Anspruch auf ein Unterlassen, an die Stelle der Entstehung die Zuwiderhandlung tritt.