Ein WEG-Verwalter begeht eine Pflichtverletzung, wenn er einen Rechtsanwalt beauftragt, ohne eine Kostenbegrenzung zu vereinbaren, nachdem die Eigentümergemeinschaft ihn ermächtigt hat, ein Honorar von bis zu 1.000,00 € zu vereinbaren (vgl. AG München, Urteil vom 11.04.2014 – 481 C 31813/13)
Zum Verwaltungsvermögen gehören Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter wegen Verletzung des Verwaltervertrags. Wird der Verwalter zur Beauftragung eines Rechtsanwalts mit der Maßgabe ermächtigt, dass die Kosten maximal 1000 EUR betragen dürfen, so verletzt er seine Pflicht zur Durchführung des Beschlusses, wenn er eine Honorarvereinbarung ohne Kostendeckelung abschließt.
Hier ist der Volltext der Entscheidung:
AG München, Schlussurteil vom 11.04.2014 – 481 C 31813/13 WEG
Titel:
Schadensersatzanspruch, Verwalter, Pflichtverletzung, Wohnungseigentumsverwalter, Beauftragung, Verwaltungsvermögen, Verwaltervertragsverletzung, Schadensersatz, Honorarvereinbarung, Kostendeckelung, Rechtsanwalt
Normenketten:
WEG § 10 VII
BGB § 280
WEG § 26
Leitsätze:
1. Zum Verwaltungsvermögen gehören Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter wegen Verletzung des Verwaltervertrags. (Leitsatz aus Beckzeitschrift)
2. Wird der Verwalter zu Beauftragung eines Rechtsanwaltsmit mit der Maßgabe ermächtigt, dass die Kosten maximal 1000 € betragen dürfen, so verletzt er seine Pflicht zur Durchführung des Beschlusses, wenn er eine Honorarvereinbarung ohne Kostendeckelung abschließt. (Leitsatz aus Beckzeitschrift)
Rechtsgebiete:
Sonstiges Bürgerliches Recht, Wohnungseigentumsrecht, Berufsrecht der Rechtsanwälte und Notare
Schlagworte:
Schadensersatzanspruch, Verwalter, Pflichtverletzung, Wohnungseigentumsverwalter, Beauftragung, Verwaltungsvermögen, Verwaltervertragsverletzung, Schadensersatz, Honorarvereinbarung, Kostendeckelung, Rechtsanwalt
Amtsgericht München
Az.: 481 C 31813/13 WEG
IM NAMEN DES VOLKES
Verkündet am 11.04.2014
In dem Rechtsstreit
WEG … M.,
vertreten durch d. nachbenannte Verwalterin
– Klägerin –
Verwalterin der Wohnungseigentumsgemeinschaft:
M1 V. H. GmbH,
vertreten durch die Geschäftsführer M2 H., U. V., H1 D., R. Landstrasse …, M.
Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte M3 & K., I. Str. …, M.
gegen
…,
vertreten durch d. Geschäftsführer Th. K1, A. F., C. N., R-weg …, F1 …
– Beklagte –
Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte W. & W1, Am E-platz …, M2, Gz.: …
wegen Schadensersatz
erlässt das Amtsgericht München durch den Richter am Amtsgericht Käsbohrer am 11.04.2014 aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 28.02.2014 folgendes
Endurteil
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 5.735,40 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 27.12.2013 zu bezahlen.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 5.735,40 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Klägerin ist die Wohnungseigentümergemeinschaft … M., als teilrechtsfähiger Verband. Mit der 26.11.2013 bei Gericht eingegangenen, und der Beklagten am 24.12.2013 zugestellten Klage fordert die Klägerin von der Beklagten, der ehemaligen Verwalterin, die Zahlung von Schadensersatz wegen Pflichtverletzung.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft fasste in der ordentlichen Versammlung vom 29.06.2011 folgenden Beschluss Nr. 92/2011 (Protokoll, siehe Anlage K 2): „Die Wohnungseigentümer ermächtigen die WEG-Verwaltung zur Beauftragung eines Fachanwaltes für Baurecht in Absprache mit dem Verwaltungsbeirat. Sobald Baupläne vorliegen, soll der Rechtsanwalt eine rechtliche Bewertung der Regelungen in der Teilungserklärung in Bezug auf eine geplante Dachaufstockung durch die Firma … Immobilien GmbH vornehmen. Die Kosten für den Rechtsanwalt werden von den Wohnungseigentümern getragen und dürfen maximal 1.000 Euro betragen, Die Finanzierung erfolgt über die laufenden Zahlungen der Wohnungseigentümer. (…) Damit wurde der Antrag mehrheitlich angenommen. Der Versammlungsleiter verkündete das Beschlussergebnis.“
Die Beklagte schloss am 01.08.2011 mit der Rechtsanwaltskanzlei L1 & Partner eine Vergütungsvereinbarung, die einen Stundensatz von 300,00 € beinhaltet, ab. Für die Leistungen der Rechtsanwaltskanzlei bezüglich der Dachaufstockung im Leistungszeitraum 12.08.2011 bis 24.04.2012 wurden der Klägerin 6.735,40 € in Rechnung gestellt (siehe Anlage K 3).
Die Wohnungseigentümergemeinschaft fasste in der außerordentlichen Versammlung vom 22.05.2012 die folgenden Beschlüsse (Protokoll, siehe Anlage K 4):
„Beschluss Nr. 127/2012: Die Eigentümergemeinschaft beschließt, dass die Kanzlei L1 & Partner beauftragt und bevollmächtigt wird, gegen die Firma … Immobilien GmbH wegen des von der Firma … Immobilien GmbH beabsichtigten Bauvorhabens zur Aufstockung in den Häusern B1-str. 35 + 37 eine Unterlassungsklage vor Gericht einzureichen und zu führen. Die Kosten betragen in 1. Instanz bei einem Streitwert von 100.000 € ca. 16.000 €. Die Finanzierung der Maßnahme erfolgt durch eine Sonderumlage nach dem Umlageschlüssel Miteigentumsanteil. Die Sonderumlage ist fällig am 25.06.2012. (…) Damit wurde der Antrag mehrheitlich angenommen. (…)“
„Beschluss Nr. 128/2012: Die Eigentümergemeinschaft beschließt, dass die Kanzlei L1 & Partner beauftragt und bevollmächtigt wird, gegen die Firma … Immobilien GmbH wegen des von der Firma … Immobilien GmbH beabsichtigten Bauvorhabens zur Aufstockung in den Häusern B1-str. 35 + 37 in 2. Instanz Berufung einzulegen und eine Unterlassungsklage auch in 2. Instanz zu führen. Die Kosten betragen in 2. Instanz bei einem Streitwert von 100.000 € ca. 18.000 €. Die Finanzierung der Maßnahme erfolgt durch eine Sonderumlage nach dem Umlageschlüssel Miteigentumsanteil. Die Sonderumlage ist fällig bei Einlegen der Berufung. (…) Damit wurde der Antrag mehrheitlich angenommen. (…)“
„Beschluss Nr. 129/2012: Die Wohnungseigentümer beschließen, dass der Beschluss Nr. 92/2011 (Beauftragung Rechtsanwalt bzgl. Aufstockung B1-str. 35 + 37) zur rechtlichen Bewertung der Regelungen in der Teilungserklärung in Bezug auf eine geplante Dachstockung durch die Firma … Immobilien GmbH wie folgt modifiziert wird. Die Kostenobergrenze von 1.000 € wird aufgehoben. Die Finanzierung der für die Beauftragung der Kanzlei L1 & Partner angefallenen Kosten erfolgt durch eine Sonderumlage in Höhe von 9.000 € nach dem Umlageschlüssel m2 Wohnfläche. Die Sonderumlage ist fällig am 25.06.2012. (…) Damit wurde der Antrag mehrheitlich angenommen.(…)“
Mit rechtskräftigem Endurteil des Amtsgerichts München vom 30.11.2012 (Az.: 481 C 15837/12 WEG) wurde der in der Eigentümerversammlung vom 22.05.2012 gefasste Beschluss Nr. 129/2012 für ungültig erklärt (siehe Anlage K 5).
Die Wohnungseigentümergemeinschaft fasste in der ordentlichen Versammlung vom 25.09.2013 den folgenden bestandskräftigen Beschluss (Anlage K 6):
„TOP 13 Der Beschluss vom 22.05.2012 Beschluss Nr. 129 wird vom Amtsgericht, nach Klage des Eigentümers F1 mit Datum 30.11.2012 aufgehoben. Die Eigentümergemeinschaft beschließt aufgrund des rechtswirksamen Urteils gegen den Vorverwalter, die Deutsche A1 Service GmbH, auf Schadensersatz in Höhe von 6.000,- € zu klagen
Beschlussantrag: Die Eigentümergemeinschaft beauftragt und ermächtigt die Verwaltung einen Rechtsanwalt mit der gerichtlichen Klage gegen die Vorverwaltung die Deutsche A1 Service GmbH auf Schadensersatz zu beauftragen. (…) Der Beschlussantrag wurde einstimmig angenommen.“
Die Klägerin ist der Auffassung, dass die Beklagte durch die Vereinbarung einer Vergütungsvereinbarung im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft mit einem Stundensatz von € 300,00 gegen ihrer Verpflichtung, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen, verstoße habe (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG).
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 5.735,40 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechthängigkeit zu bezahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte beruft sich auf die im Verfahren 481 C 15837/12 WEG beklagtenseits vorgebrachten Argumente. Dort hatten die beklagten übrigen Wohnungseigentümer vorgetragen, dass die angegriffene Beschlussfassung Nr. 129/2012 im Zusammenhang zu sehen sei mit den vorausgegangenen Beschlüssen Nr. 127/2012 und 128/2012, wonach die Kanzlei L1 zur gerichtlichen Vorgehensweise gegen die Firma … ermächtigt worden und der Kostenrahmen entsprechend festgelegt worden sei. Insoweit handele es sich um „Sowieso-Kosten“ bezüglich der Kostennote vom 24.04.2012, weil angesichts des Großauftrags und der rechtlichen Problematik ohnehin die Kostendeckelung vom € 1.000,00 keinesfalls ausreichend habe sein können. Es fehle also am Schaden, aber auch an einer unangemessenen Überhöhung der entstandenen Rechtsanwaltskosten.
Hinsichtlich der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen und das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 28.02.2014 (Bl. 38/39) Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist begründet.
I.
Die Klägerin ist die Wohnungseigentümergemeinschaft G-straße 2-6/B1-straße 35-39, M., als teilrechtsfähiger Verband (§ 10 Abs. 6 S. 1 WEG). Die in der Teilungserklärung gebildeten Untergemeinschaften sind als solche nicht rechtsfähig (vgl. Spielbauer/Then, 2. Auflage, § 10 Rz. 37 WEG). Trägerin des Verwaltungsvermögens ist die rechtsfähige Gemeinschaft (§ 10 Abs. 7 S. 1 WEG). Zum Verwaltungsvermögen gehören Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter wegen Verletzung des Verwaltervertrags (vgl. Spielbauer/Then, 2. Auflage, § 10 Rz. 55 WEG). Durch den bestandskräftigen Beschluss TOP 13 (Anlage K 6) hat die Wohnungseigentümergemeinschaft einstimmig die gegenwärtige Verwalterin beauftragt und ermächtigt, einen Rechtsanwalt mit der gerichtlichen Klage gegen die Vorverwaltung, die Deutsche A1 Service GmbH, auf Schadensersatz zu beauftragen.
II.
Der Klägerin steht der gegenüber der Beklagten geltend gemachte Schadensersatzanspruch in Höhe von 5.735,40 € wegen Pflichtverletzung aus § 280 Abs. 1 BGB in Verbindung mit dem Verwaltervertrag zu.
Unstreitig ist, dass die Beklagte am 01.08.2011 mit der Rechtsanwaltskanzlei L1 & Partner eine Vergütungsvereinbarung, die einen Stundensatz von 300,00 € beinhaltet, ohne Kostendeckelung abgeschlossen hat und auf dieser Grundlage für die Leistungen der Rechtsanwaltskanzlei bezüglich der Dachaufstockung im Leistungszeitraum 12.08.2011 bis 24.04.2012 der Klägerin 6.735,40 € in Rechnung gestellt wurden (siehe Anlage K 3).
Durch die Vereinbarung einer Vergütungsvereinbarung im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft mit einem Stundensatz in Höhe von 300,00 € ohne Kostendeckelung hat die Beklagte gegen ihre Verpflichtung gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG verstoßen, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen. Im gefassten Beschluss Nr. 92/2011 vom 29.06.2011 (Protokoll, siehe Anlage K 2) hatten die Wohnungseigentümer die WEG-Verwaltung zur Beauftragung eines Fachanwaltes für Baurecht in Absprache mit dem Verwaltungsbeirat ermächtigt und ausdrücklich beschlossen, dass die Kosten für den Rechtsanwalt maximal 1.000 Euro betragen dürfen. Zum Zeitpunkt des Abschlusses der Honorarvereinbarung durch die Beklagte war bereits abzusehen, dass bei einem Stundenlohn von € 300,00 durch die Rechtsanwaltskanzlei der Kostenrahmen nicht eingehalten werden kann, weil die Kostendeckelung lediglich einem Aufwand von ca. drei Stunden entspricht, womit weder das Aktenstudium noch die Begutachtung der komplexen Materie noch die Abgabe des Gutachtens ausreichend gewürdigt wird. Die Beklagte hätte daher vor Abschluss der fraglichen Honorarvereinbarung vom 01.08.2011 eine weitere Eigentümerversammlung einberufen müssen, Das Gericht teilt nicht die Auffassung der Beklagten, dass es sich bei der Kostennote vom 24.04.2012 (Anlage K 3) um „Sowieso-Kosten“ handele, weil angesichts des Großauftrags und der rechtlichen Problematik ohnehin die Kostendeckelung vom € 1.000,00 keinesfalls ausreichend habe sein können, es insoweit also am Schaden fehle. Dies würde voraussetzen, dass bei Durchführung einer weiteren Eigentümerversammlung den Wohnungseigentümern insoweit kein Ermessensspielraum zusteht und sie verpflichtet sind, genau dieser Verwaltungsmaßnahme, dem Abschluss der fraglichen Honorarvereinbarung vom 01.08.2011 ohne Kostendeckelung, zuzustimmen. Eine derartige Ermessensreduzierung auf Null ist hier jedoch nach Ansicht des Gerichts nicht gegeben. Die zulässige Klage war damit begründet.
III.
Die Nebenforderung ergibt sich aus den §§ 288, 291 BGB.
IV.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 S. 1, 2 ZPO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 49 a Abs. 1 GKG.
Rechtsbehelfsbelehrung:
Gegen die Entscheidung kann das Rechtsmittel der Berufung eingelegt werden. Die Berufung ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands 600 Euro übersteigt oder das Gericht des ersten Rechtszuges die Berufung im Urteil zugelassen hat.
Die Berufung ist binnen einer Notfrist von einem Monat bei dem Landgericht München I, Prielmayerstraße 7, 80335 München einzulegen.
Die Frist beginnt mit der Zustellung der vollständigen Entscheidung, spätestens mit Ablauf von fünf Monaten nach der Verkündung der Entscheidung.
Die Berufung muss mit Schriftsatz durch eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt eingelegt werden. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung der angefochtenen Entscheidung und die Erklärung enthalten, dass Berufung eingelegt werde.
Die Berufung muss binnen zwei Monaten mit Anwaltsschriftsatz begründet werden. Auch diese Frist beginnt mit der Zustellung der vollständigen Entscheidung.
Gegen die Entscheidung, mit der der Streitwert festgesetzt worden ist, kann Beschwerde eingelegt werden, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands 200 Euro übersteigt oder das Gericht die Beschwerde zugelassen hat.
Die Beschwerde ist binnen sechs Monaten bei dem Amtsgericht München, Pacellistraße 5, 80333 München, einzulegen.
Die Frist beginnt mit Eintreten der Rechtskraft der Entscheidung in der Hauptsache oder der anderweitigen Erledigung des Verfahrens. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf der sechsmonatigen Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden. Im Fall der formlosen Mitteilung gilt der Beschluss mit dem dritten Tage nach Aufgabe zur Post als bekannt gemacht.
Die Beschwerde ist schriftlich einzulegen oder durch Erklärung zu Protokoll der Geschäftsstelle des genannten Gerichts. Sie kann auch vor der Geschäftsstelle jedes Amtsgerichts zu Protokoll erklärt werden; die Frist ist jedoch nur gewahrt, wenn das Protokoll rechtzeitig bei dem oben genannten Gericht eingeht. Eine anwaltliche Mitwirkung ist nicht vorgeschrieben.