Kündigung der Wohnung aufgrund berechtigter Vermieter-Interessen

Ein hohes Lebensalter des Mieters reicht zum Widerspruch nicht aus

Droht Mietern eine Kündigung ihrer Wohnung, beispielsweise aufgrund von Eigenbedarf, ist ihr hohes Alter kein Grund, auf eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zu drängen.

Der Fall

Im Jahr 2015 wurde einer betagten Mieterin die Wohnung aufgrund von Eigenbedarf gekündigt. Dieser ist unbestritten und betraf ein Mietverhältnis, dass bereits seit 1997 bestand. Beim Mieter handelt es sich um eine 88-jährige Frau, die von ihrer Vermieterin aufgefordert wurde, ihre Wohnung zu räumen. Dem hatte die Mieterin gemeinsam mit ihrem mittlerweile verstorbenen Ehemann widersprochen.

Als Gründe für den Widerspruch führte das ältere Ehepaar Folgendes an:

- das hohe Lebensalter
- den beeinträchtigten Gesundheitszustand
- die soziale Verwurzelung am Ort der Mietsache über einen Zeitraum von vielen Jahren
- knappe finanzielle Mittel, um einen neuen Wohnraum beschaffen zu können

Räumungsklage durch die Vermieterin - Entscheidung des Landgerichts

Die Vermieterin drängte weiterhin auf Räumung der Wohnung und reichte hierzu eine Räumungsklage ein. Diese wurde vom LG Berlin abgewiesen. Demnach durfte die 88-jährige Mieterin ihr Mietverhältnis laut § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB fortsetzen. Ihr wurde der Anspruch gewährt, in ihrer Wohnung zeitlich unbegrenzt verbleiben zu können. Als Begründung wurde angegeben, dass das hohe Alter der Mieterin trotz berechtigter Interessen der Vermieterin einen besonderen Härtegrund darstelle.

Das Blatt wendet sich - BGH hebt Urteil auf

In einem Urteil des BGH (vom 03.02.2021, VIII ZR 68/19) wurde die Entscheidung des Landgerichts revidiert und das Urteil aufgehoben. Das hohe Lebensalter der Mieterin sei kein Grund, um ein Fortsetzen des Mietverhältnisses einzufordern.

Begründung:

Ein Härtefall kann nicht durch das hohe Alter allein, im Einzelfall aber in Verbindung mit signifikanten gesundheitlichen Einschränkungen begründet werden. So kommt es nicht nur vorwiegend auf die Verwurzelung am Ort der Mietsache an, sondern, ob davon auszugehen ist, dass sich der Gesundheitszustand verschlechtert, wenn die Mieterin aus ihrem gewohnten Umfeld gelöst wird. Ist die Mieterin gesundheitlich nicht in der Lage, den Umzug zu bewältigen, kann dies ebenfalls einen Härtegrund darstellen.

An der Entscheidung, alleinig das hohe Alter als Begründung heranzuziehen, ändert auch die Charta für Grundrechte nichts, die in der Europäischen Union den Schutz von älteren Menschen verbrieft. Auch der Schutz der Menschenwürde rechtfertigt die Härtefallregelung ausschließlich durch das hohe Alter der Mieterin nicht. Im Einzelfall ist im Rahmen eines regelmäßig einzuholenden Sachverständigengutachtens festzustellen, welche Auswirkungen ein Umzug aufgrund der persönlichen Lebenssituation der Mieterin hätte.

Weiterhin merkte der BGH an, dass die profunde soziale Verwurzelung der Mieterin am Ort der Mietsache nicht durch eine lange Mietdauer begründet sein muss. Jedoch kann sie von der individuellen, persönlichen Lebensführung der Mieterin abhängen. Hierbei wird beleuchtet, inwieweit soziale nachbarschaftliche Kontakte gepflegt werden, ob sich das Einkaufsverhalten für den Erwerb des täglichen Lebensbedarfs in der unmittelbaren Umgebung zum Ort der Mietsache abspielt und ob in der Nähe an Veranstaltungen sportlicher, kultureller oder religiöser Art teilgenommen wird. Auch die medizinische Versorgung sowie andere Dienstleistungen in der Wohnungsumgebung fließen in die spezifischen Betrachtungen ein.

Allgemeine Fallgruppen oder Einzelfall?

Das Alter eines Mieters wird als allgemeine Fallgruppe gewertet. Der BGH macht mit seinem Urteil deutlich, dass allgemeine Fallgruppen nicht ausschlaggebend für den Anspruch auf Fortführen des Mietverhältnisses sind. Schon im Jahr 2019 fällte der BGH derartige Urteile. Vielmehr bedarf es einer Einzelfallprüfung, die Aufschluss darüber gibt, ob ein echter Härtefall durch unzumutbare Umstände gegeben ist.

Wann ist ein Widerspruch gegen die Kündigung des Mietverhältnisses begründet?

Nach § 574 Abs. 1 BGB kann ein Mieter der Kündigung widersprechen und das Fortsetzen des Mietverhältnisses fordern, wenn für ihn das Räumen der Wohnung eine unverhältnismäßige Härte bedeutet und die Kündigung auch dann nicht gerechtfertigt ist, wenn berechtigte Interessen des Vermieters gewürdigt werden.