Kündigungsbeschränkung im Mietvertrag

Durch eine mietvertragliche Bestimmung, wonach der Vermieter das Mietverhältnis „nur in besonderen Ausnahmefällen unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen“, wird dem Mieter ein gegenüber den gesetzlichen Vorschriften erhöhter Bestandsschutz eingeräumt. Für eine Kündigung genügt dann das in § 573 II BGB genannte berechtigte Interesse des Vermieters nicht. Der Bundesgerichtshof (vgl. BGH, Urteil vom 16.10.2013 - VIII ZR 57/13 (LG Berlin)) hat entschieden, dass bei Vorliegen einer Kündigungsbeschränkung wie zuvor beschrieben ein berechtigtes Interesse wie in § 573 Abs. 2 BGB definiert nicht ausreicht, um eine Kündigung aussprechen zu können. In dem Fall hatte die Mieterin von einer Aktiengesellschaft (D-AG) eine Wohnung gemietet. Bei Abschluss des Mietvertrages waren in dem Gebäude drei jeweils abgeschlossene, einzeln vermietete Wohnungen vorhanden.

Der Mietvertrag enthält zur Mietdauer und zur Kündigung eine Bestimmung, wonach das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wird und die damalige Vermieterin es grundsätzlich nicht auflösen kann, sie „jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen (kann), wenn wichtige berechtigte Interessen der Vermieterin eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen.“ Das Grundstück, auf dem die Wohnung gelegen ist, wurde mehrfach – zuletzt ohne Weitergabe der Kündigungsschutzklausel – veräußert. Die jetzigen Eigentümer legten die beiden Wohnungen im Erdgeschoss und ersten Obergeschoss zusammen und bewohnen sie seitdem. Sie haben das Mietverhältnis gemäß § 573a I BGB, hilfsweise wegen Eigenbedarfs der Schwester der Klägerin gekündigt. Der BGH wies die Klage in letzter Instanz ab, da nach seiner Auffassung nach derzeitigem Sachstand kein Anspruch der Kläger auf Räumung der von der Beklagten bewohnten Wohnung besteht. Eine erleichterte Kündigung nach § 573a I BGB, wonach der Vermieter ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem von ihm selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kündigen kann, ohne dass es eines berechtigten Interesses i.S.d. § 573 BGB bedarf, sei durch die im Mietvertrag enthaltene Kündigungsbeschränkung ausgeschlossen. Danach könne der Vermieter das Mietverhältnis nur in besonderen Ausnahmefällen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Eine solche Bestimmung schließe nach dem Wortlaut sowie ihrem Sinn und Zweck die erleichterte Kündigung gemäß § 573a I BGB, die kein berechtigtes Interesse des Vermieters i.S.d. § 573 BGB voraussetzt, aus.

Der BGH wies darauf hin, dass der Erwerber von vermietetem Wohnraums anstelle des Vermieters gemäß § 566 BGB in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis eintritt. Das gelte auch für eine wirksam vereinbarte Kündigungsbeschränkung. Zwar beziehe sich die Kündigungsbeschränkung ihrem Wortlaut nach auf „wichtige berechtigte Interessen der D-AG als damaliger Vermieterin. Dies erkläre sich jedoch daraus, dass es hinsichtlich des berechtigten Interesses grundsätzlich auf die Person des Vermieters – damals der D-AG – ankommt. Es bestünden keine Anhaltspunkte, dass die damaligen Parteien des Mietvertrages die Kündigungsbeschränkung konkludent nur für den Zeitraum hätten vereinbaren wollen, in dem die Wohnung im Eigentum der D-AG stand.

Hingegen sei den Klägern eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gem. § 573 II Nr. 2 BGB nicht grundsätzlich verwehrt. Die Kündigungsbeschränkung schließe nach ihrem Wortlaut eine Eigenbedarfskündigung nicht generell aus; sie verschärfe lediglich die gesetzlichen Voraussetzungen, so dass das in § 573 II BGB genannte „berechtigte Interesse“ nicht ausreicht, sondern darüber hinaus ein besonderer Ausnahmefall vorliegen muss, in dem wichtige Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Mit einer solchen Klausel werde dem Mieter ein gegenüber üblichen Mietverhältnissen erhöhter Bestandsschutz zugebilligt. Da das Berufungsgericht der Räumungsklage stattgegeben und folgerichtig zum behaupteten Eigenbedarf keine Feststellungen getroffen hatte, hat der BGH das Verfahren an das LG Berlin zurückverwiesen.

Da die erleichterte Kündigungsmöglichkeit des § 573a I BGB in einem Gebäude mit nur zwei Wohnungen – dem Vermieter einer Einliegerwohnung soll nicht zugemutet werden, mit nur einer weiteren Partei, zu welcher erhebliche Spannungen bestehen, in demselben Gebäude zusammenleben zu müssen (MünchKomm/Häublein, BGB, 6. Aufl., § 573a Rn. 1) – vorliegend schon nach dem Mietvertrag ausgeschlossen war, konnte der BGH die in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum umstrittene Frage, ob es hinsichtlich des Wohnungsbestandes auf den Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses – hier drei Wohnungen – oder den der Kündigung ankommt, offen lassen. Z.T. wird für die Kündigungsvoraussetzung, dass sich in dem Gebäude nicht mehr als zwei Wohnungen befinden, auf den Zeitpunkt der Begründung des Mietverhältnisses abgestellt, damit der Bestandsschutz nicht durch nachträgliche bauliche Änderungen ausgehöhlt werden kann (OLG Hamburg, Rechtsentscheid vom 07.04.1982 – 4 M 167/81, NJW 1983, 182). Teilweise wird wenigstens ein Hinweis auf die zukünftige Änderung bei Vertragsschluss für erforderlich gehalten (LG Memmingen, Urteil vom 15.01.1992 – 1 S 1964/9, NJW-RR 1992, 523). Dies widerspricht allerdings dem Grundsatz, dass die Voraussetzungen für eine Kündigung nach dem Zeitpunkt zu beurteilen sind, in dem die Erklärung wirksam wird (Staudinger/Rolfs, BGB, 13. Aufl., § 542 Rn. 5, 79). Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung, ob ein Zweifamilienhaus vorliegt, ist daher der Zeitpunkt der Kündigung (Staudinger/Rolfs, a.a.O.). Dass sich der Bestandsschutz für ein bereits bestehendes Mietverhältnis hierdurch ändert, ist in Anbetracht des Gesetzeszwecks, dem Vermieter nicht das Zusammenleben mit einer weiteren Partei im eigenen Haus zumuten zu wollen, in Kauf zu nehmen. Einer treuwidrigen Aushöhlung des Bestandsschutzes kann durch § 242 BGB begegnet werden. Unerheblich ist der erst für die Zukunft geplante Ausbau um eine dritte Wohnung – auch wenn die Kündigung gerade dem Zweck dient, die Voraussetzungen für die beabsichtigte bauliche Veränderung zu schaffen.