Mietendeckel in Berlin: Was Mieter jetzt wissen müssen

Seit einiger Zeit ist es offiziell: Der Mietendeckel für Berlin kommt. Ab Anfang 2020 sollen die Mieten in den begehrtesten Szenekiezen der Hauptstadt für fünf Jahre eingefroren, also gedeckelt werden. Was zuerst nur Bestandsobjekte betraf, soll mittlerweile aber auch für Erstvermietungen von Neubauten gelten. Das Ziel: Mieten von unter sechs Euro pro Quadratmeter in Altbauten der Bezirke Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg, Prenzlauer Berg bis nach Spandau. Sogenannte Luxuswohnungen, die bis zum Jahr 2018 fertiggestellt wurden, sollen laut Entwurf des Berliner Mietervereins unter zehn Euro liegen. Was zuerst gerecht klingt, trägt bereits die ersten – unerwünschten – Früchte: Zahlreiche Mieter erhielten kurz vor dem Stichtag am 18. Juni Post, die sie über Mieterhöhungen informierte. Denn viele Vermieter versuchen, sich vor Inkrafttreten der Regulierungsmaßnahme finanziell für die nächsten fünf Jahre aufzustellen. Mietpreissteigerungen und Instandhaltungsarbeiten müssen künftig erst geprüft werden – selbst dann, wenn sie vor dem Start des Mietendeckels auf den Weg gebracht wurden. Der 18. Juni markiert dabei die spätmöglichste Chance für Vermieter, besagte Maßnahmen auch ohne Prüfverfahren anzustoßen. Berlins Rot-Rot-Grüne Regierung versucht seit der Zusage zum Mietendeckel, die negative Publicity zu erklären und Ängste auf Seiten der Bau- und Immobilienwirtschaft zu zerstreuen.

Doch ist der Mietendeckel ein gerechtes Instrument, um der Wohnungsknappheit und den anhaltenden Preissteigerungen für Wohnraum entgegenzuwirken? Das wird die Zeit zeigen müssen. Was sich jedoch bereits offenbart, sind stornierte Bauaufträge bei betroffenen Firmen und die Befürchtung, dass von der politischen Lage abgeschreckte Investoren künftig in andere Standorte investieren.

Ich habe eine Mieterhöhung erhalten: Wie soll ich mich verhalten?

Mieter, die kurz vor dem 18. Juni keine Mieterhöhungen erhalten haben, haben ohnehin nichts zu befürchten. Wer diesbezüglich jedoch kurz davor oder idealerweise sogar nach dem Stichtag Post vom Vermieter bekam, dürfte gute Chancen haben, dies anzufechten. Das liegt zum einen daran, dass viele kurzfristige, hektisch auf den Weg gebrachte Mieterhöhungen auch vor Inkrafttreten des Mietendeckels nicht rechtmäßig gewesen wären. Zweitens dürfen auch nach heutiger Rechtslage nur alle 15 Monate Änderungen am Mietpreis vorgenommen werden. Die Kappungsgrenze von 15 Prozent sowie die ortsübliche Vergleichsmiete als Richtwert können ebenfalls dazu führen, dass Mieterhöhungen auch rückwirkend als unzulässig beurteilt werden können.

Zuerst sollten Betroffene jedoch die Forderungen des Vermieters prüfen lassen. Falls eine Zustimmung zur Mieterhöhung verlangt wird, empfiehlt es sich aus Mieterperspektive, diese so lang wie möglich hinauszuzögern – Stichwort Überlegungsfrist. Denn erst mit dem Einverständnis der betroffenen Mieter gelten Mieterhöhungen als rechtsgültig.

Wer aus Angst vor Ärger mit der Hausverwaltung oder dem Vermieter bereits zugestimmt hat, kann ab dem Inkrafttreten des Mietendeckels jedoch auch Widerspruch einlegen und sich die bis dahin gezahlten Mehrkosten zurückerstatten lassen. Das Landesmietengesetz, welches ab dem 11. Januar 2020 gelten soll, ist hierfür Bezugspunkt.

Welche Wohnungen sind vom Mietendeckel betroffen?

Stand heute sind eine Menge Details bezüglich der genauen Umsetzung des Mietendeckels ungeklärt. Dazu gehört beispielsweise die Frage, wie Sozialwohnungen künftig von der neuen Regelung betroffen sind. Ebenfalls offen ist die sogenannte Mietobergrenze, die vor allem für Eigentümer und potenzielle Mieter von Neubauwohnungen relevant sein wird. Die Überlegung, besagte Grenze an das Alter des jeweiligen Objekts zu koppeln, ist dabei nur einer von verschiedenen Ansätzen, die derzeit noch diskutiert werden. Klar ist allerdings bereits, dass sich der Mietendeckel – anders als die 2015 verabschiedete Mietpreisbremse – auf fast sämtliche Wohneinheiten Berlins erstrecken soll. Genossenschaften und Hausverwaltungen werden also gleichermaßen Auswirkungen spüren wie Vermieter und Wohnungssuchende.

Sorgt der Mietendeckel für Entspannung am Wohnungsmarkt?

Wie sehr sich die deutschlandweit bislang einzigartige Regulierungsmaßnahme auf den Wohnungsmarkt auswirken wird, kann bislang nur geschätzt werden. Fakt ist, dass Berlin pro Jahr nach wie vor um 40.000 Einwohner wächst und im selben Zeitraum rund 20.000 Wohnungen benötigt. Der Mietendeckel selbst wird keine neuen Wohnungen hervorbringen können, kann in Verbindung mit einem intelligenten Maßnahmenmix allerdings durchaus funktionieren. Wichtiger für den Neubau wird aber entscheidend sein, was beispielsweise im Stadtentwicklungsplan Wohnen (StEP Wohnen) beschlossen wird.