Mietervorkaufsrecht gem. § 577 BGB bei Verkauf eines Wohnungseigentums, das an mehrere Mieter vermietet ist

Bei dem Verkauf mehrerer vermieteter Wohnungen, die zu einer Wohnungseigentumseinheit zusammengefasst sind, haben die Mieter ein Vorkaufsrecht gemäß § 577 BGB (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 17.02.2014 - 18 S 330/13) Die Vorschrift des § 577 BGB dient dem Schutz des Mieters vor einer Verdrängung im Zusammenhang mit Umwandlung von Wohnungseigentum. Dieser Schutz würde beeinträchtigt, wenn der Vermieter mehrere Mietwohnungen, die zu einer Wohnungseigentumseinheit zusammengefasst sind, verkaufen könnte, ohne dass die einzelnen Mieter das Vorkaufsrecht geltend machen können, anderseits aber die Frist des § 577a I BGB für die Eigenbedarfskündigung zu laufen begänne. Dies hat das Landgericht Berlin kürzlich entschieden.

Hier ist der vollständige Wortlaut des Hinweisbeschlusses:

LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 17.02.2014 – 18 S 330/13 (Vorinstanz: AG Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 09.10.2013 – 213 C 211/13)

Die Kammer weist die Parteien darauf hin, dass beabsichtigt ist, die Berufung durch einstimmigen Beschluss als unbegründet zurückzuweisen, da die Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO gegeben sind. Die zulässige Berufung ist auch offensichtlich unbegründet. Sie bietet keinerlei Aussicht auf Erfolg. Die Entscheidung des Amtsgerichts erweist sich auch unter Berücksichtigung des Vorbringens in der Berufung vielmehr schon jetzt sowohl im Ergebnis als auch in der Begründung als zutreffend. Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen, da der mit den Beklagten bestehende Mietvertrag mangels Ablaufs der Dreijahresfrist des § 577 a Abs. 1 BGB nicht wirksam gekündigt werden konnte. Denn entgegen der Ansicht der Klägerin ist an den „vermieteten Wohnräumen“ i. S. v. § 577 a Abs. 1 BGB erstmals im Jahre 2004 nach Aufteilung der Einheit 2 Wohnungseigentum begründet worden. Zuvor bestand Wohnungseigentum nur an der Einheit 2, die lediglich u. a. die an die Beklagten vermieteten Wohnräume umfasste, an denen selbst aber gerade kein gesondertes Wohnungseigentum begründet worden war. Soweit die Klägerin meint, dass sich eine Lücke im Mieterschutz ergäbe, wenn die Auffassung des Amtsgerichts zutreffend sei, ist die nicht erkennbar. Offensichtlich ist vielmehr das genaue Gegenteil zutreffend. Eine Lücke im Mieterschutz würde dann bestehen, wenn – wie vorliegend – bereits Eigenbedarf angemeldet werden könnte, obwohl die Dreijahresfrist nach Erwerb des an den Mieträumen gesondert begründeten Wohnungseigentums noch gar nicht abgelaufen ist. Darüber hinaus würde bei Zugrundelegung der von der Klägerin vertretenen Auffassung der Schutzzweck des § 577 Abs. 1 BGB unterlaufen. § 577 BGB dient dem Schutz des Mieters vor einer Verdrängung im Zusammenhang mit Umwandlung von Wohnungseigentum (Palandt/Weidenkaff, BGB, 72. Aufl., § 577 Rn. 1). Dieser Schutz würde beeinträchtigt, wenn der Vermieter mehrere Mietwohnungen, die zu einer Wohnungseigentumseinheit zusammengefasst sind, verkaufen könnte, ohne dass die einzelnen Mieter das Vorkaufsrecht geltend machen können, anderseits aber die Frist des § 577 a Abs. 1 BGB für die Eigenbedarfskündigung zu laufen begänne.
Die Klägerin erhält Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen.