Wird die Nutzung des Sondereigentums durch rechtswidrige Einwirkungen beeinträchtigt, die von im Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers stehenden Räumen ausgehen, kann dem betroffenen Wohnungseigentümer ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 II 2 BGB zustehen; das gilt auch im Verhältnis von Mietern solcher Räume.
Die Beklagte betrieb im dritten Obergeschoss eines in Wohnungseigentum unterteilten Gebäudes ein ambulantes Operationszentrum. In dem darunter liegenden Stockwerk befand sich die Arztpraxis des Versicherungsnehmers, dessen Versicherer die Klägerin ist. Sowohl der Beklagten als auch dem Versicherungsnehmer waren die von ihnen genutzten Räume, die im (Sonder-)Eigentum unterschiedlicher Teileigentümer stehen, jeweils mietweise überlassen worden. In der Praxis der Beklagten löste sich in der Nacht eine Schlauchverbindung, wodurch es zu einem Wasseraustritt und zu Schäden auch in den Praxisräumen des Versicherungsnehmers kam. Den Schaden glich die klagende Versicherung aus und verlangt diesen nunmehr von der Beklagten ersetzt.
Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs ist die Klage begründet. Der Bundesgerichtshof vertritt zwar die Auffassung, dass eine eine Heranziehung des subsidiären nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs entsprechend § 906 II 2 BGB ausscheide, soweit eine andere in sich geschlossene Regelung besteht. Das sei jedoch bei den allgemeinen – verschuldensabhängigen – deliktsrechtlichen Bestimmungen der §§ 823 ff. BGB nicht der Fall. Ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch nach § 906 II 2 BGB bestehe, wenn von einem Grundstück Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung überschreiten, sofern der davon betroffene Eigentümer aus besonderen Gründen gehindert war, diese Einwirkungen nach § 1004 I BGB rechtzeitig zu unterbinden. Dieser Anspruch sei über den Wortlaut des § 906 II 2 BGB hinaus nicht auf die Folgen der Zuführung unwägbarer Stoffe beschränkt, sondern erfasse auch – worum es hier gehe – die Störung durch so genannte Grobimmissionen wie etwa Wasser. Der Anspruch stehe auch dem berechtigten Besitzer, etwa dem Mieter, zu und könne auch gegen den bloßen Nutzer des Grundstücks, von dem die Emissionen ausgehen, geltend gemacht werden, sofern er – wie vorliegend – die Nutzungsart bestimmt.
§ 906 II 2 BGB sei analog anzuwenden, wenn Sondereigentum durch Einwirkungen beeinträchtigt wird, die von einem anderen Sondereigentum ausgehen. Zwar setze § 906 II 2 BGB in seinem unmittelbaren Anwendungsbereich voraus, dass die Störung von einem anderen Grundstück herrührt, es sich also um einen grenzüberschreitenden „Eingriff von außen” handelt. Die Voraussetzungen für eine analoge Anwendung seien hier aber erfüllt. Anders als bei Beeinträchtigungen des Sondereigentums, die vom Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer ausgehen, erfolge die Beeinträchtigung „von außen”; es gäbe keine strukturell gleichgerichteten Interessen, da der Gestörte nicht gleichzeitig als Teil der Gemeinschaft auch auf Störerseite steht. Das Sondereigentum fungiere als eine Art Ersatzgrundstück, deshalb stünden sich die Sondereigentümer ebenso mit gegensätzlichen Interessen gegenüber wie Grundstückseigentümer.
Für die Annahme einer planwidrigen Regelungslücke spreche auch der Aspekt der Schutzbedürftigkeit des Geschädigten. Grundlage des Anspruches nach § 906 II 2 BGB sei ein billiger Ausgleich der gegenläufigen Interessen bei der Nutzung benachbarter Grundstücke auf der Grundlage eines zur gegenseitigen Rücksichtnahme verpflichtenden nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses. Zwischen Sondereigentümern bestehe, wie die Vorschriften der §§ 14 Nr. 1, 15 III WEG belegten, ein gesetzliches Schuldverhältnis. Das daraus folgende Gebot der Rücksichtnahme auf die anderen Sondereigentümer sei den Verpflichtungen, die Grundstückseigentümern aus dem Nachbarverhältnis auferlegt sind, durchaus vergleichbar. Anders als bei Beeinträchtigungen, die vom Gemeinschaftseigentum ausgehen, bestehe auch kein Konflikt mit der Sonderregelung des § 14 Nr. 4 Hs. 2 WEG, wonach die Gemeinschaft ggfs. Schäden durch Benutzung eines Sondereigentums zu ersetzen hat. Diese Regelung sei nur einschlägig, wenn auf das Sondereigentum im Interesse des Gemeinschaftseigentums eingewirkt wird oder Mängel vom Gemeinschaftseigentum ausgehen, nicht aber, wenn Beeinträchtigungen von dem Sondereigentum eines anderen Miteigentümers herrühren.
Die Entscheidung führt die Rechtsprechung des BGH zur analogen Anwendung der nachbarrechtlichen Vorschriften, insbesondere § 906 II 2 BGB, auf das Verhältnis zwischen Wohnungs- bzw. Bruchteilseigentümern, Sondernutzungsberechtigten und Mietern fort und bringt sie zu einem gewissen Abschluss.
Verneint hat der Bundesgerichtshof bislang eine analoge Anwendung von § 906 II 2 BGB auf das Verhältnis zwischen Mietern bei Beeinträchtigungen, die von einer Mietwohnung innerhalb desselben (ungeteilten) Grundstücks auf eine andere Mietwohnung einwirken (Urteil vom 12.12.2003 – V ZR 180/03, NZM 2004, 193), auf das Verhältnis zwischen sondernutzungsberechtigten Bruchteilseigentümern (Urteil vom 10.02.2012 – V ZR 137/11, NJW 2012, 2343) sowie auf das Verhältnis zwischen Wohnungseigentümern, wenn die Nutzung des Sondereigentums durch einen Mangel am Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt wird (Urteil vom 21.05.2010 – V ZR 10/10, NJW 2010, 2347). Bejaht hat er die entsprechende Anwendbarkeit nachbarrechtlicher Vorschriften für Streitigkeiten über die Bepflanzung benachbarter Gartenteile, an denen Sondernutzungsrechte verschiedener Wohnungseigentümer bestanden, für den Fall, dass die Wohnungseigentümer nach der Teilungserklärung möglichst so zu stellen sind, wie sie bei Realteilung stünden (Urteil vom 28.09.2007 – V ZR 276/06, NJW 2007, 3636).
Ausdrücklich offen gelassen hatte er, ob ein Ausgleichsanspruch unter Wohnungseigentümern besteht, wenn Sondereigentum durch Einwirkungen beeinträchtigt wird, die von einem anderen Sondereigentum ausgehen (Urteil vom 21.05.2010, a.a.O. Rz. 25). Er hat diese Frage nunmehr mit zutreffenden Erwägungen bejaht.
Nicht zu entscheiden hatte er vorliegend, ob der geschädigte Mieter möglicherweise auch den Eigentümer und Vermieter der „störenden“ Wohnung hätte in Anspruch nehmen können, falls sich der Schaden bei dessen Mieter als uneinbringlich erweist. Dies dürfte nach den Erwägungen des BGH zu bejahen sein.