Durchführung des Kaufvertrages

Nach der Beurkundung verschickt der Notar zunächst die Vertragsabschriften an Verkäufer, Käufer, weitere Vertragsbeteiligte, an etwaige Genehmigungsstellen sowie an die Grunderwerbsteuerstelle des Finanzamts (hierzu ist er gesetzlich verpflichtet).

Sofern der Kaufpreis durch den Käufer finanziert wird, sendet der Notar eine Vertragsabschrift an die den Kaufpreis finanzierende Bank und fordert die Grundschuldbestellungsunterlagen an. In den meisten Fällen ist eine Finanzierung notwendig. Für die finanzierende Bank muss eine Grundschuld zur Sicherung des gegebenen Darlehns in das Grundbuch eingetragen werden. Solange die Grundschuld nicht eingetragen ist, wird die Bank den finanzierten Kaufpreisbetrag nicht ausbezahlen. Da der Käufer aber noch kein Eigentümer ist und infolgedessen eben an diesem Grundstück noch keine Grundschuldeintragung in das Grundbuch bestellen kann, hilft hier der Verkäufer mit. Dies geschieht in den meisten Fällen über eine entsprechende Vollmacht im Kaufvertrag.

Um den Käufer für den Zeitraum zwischen der Beurkundung des Vertrages und der Eigentumsumschreibung abzusichern, wird regelmäßig die Eintragung einer Eigentumsvormerkung (Auflassungsvormerkung) für den Käufer vorgesehen.

Beim Grundbuchamt veranlasst der Notar daher die Eintragung der Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers. Hierbei handelt es sich um eine vorübergehende Eintragung im Grundbuch, die den bevorstehenden Eigentumserwerb des Käufers sichert. Ist diese Vormerkung im Grundbuch eingetragen, so wird das Grundstück damit für den Käufer gewissermaßen „reserviert“:

Anderweitige Verfügungen des Verkäufers, etwaige Vollstreckungsmaßnahmen von Gläubigern des Verkäufers oder die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Verkäufers können den Eigentumserwerb des Käufers nicht mehr vereiteln. Die Vormerkung hilft aber nur dann, wenn der Vertrag vollständig und richtig alle getroffenen Vereinbarungen wiedergibt, insbesondere der wirklich vereinbarte Kaufpreis angegeben ist.

Eine Mitteilung über die erfolgten Eintragungen übersendet das Grundbuchamt an den Notar, der diese dann an die Vertragsparteien zur Prüfung und Kenntnisnahme weiterleitet.

Sofern Belastungen auf der veräußerten Immobilie eingetragen sind, fordert der Notar auf Wunsch der Beteiligten die betreffenden Löschungsbewilligungen für diese Belastungen bei den Banken oder sonstigen Gläubigern des Verkäufers – in der Regel auf dessen Kosten – ein.

Der Notar prüft, welche behördlichen Genehmigungen und Bescheide für den Vertrag erforderlich sind. Gleichzeitig stellt er bei den zuständigen Behörden die erforderlichen Anträge. Bei vermieteten Eigentumswohnungen prüft der Notar, ob noch andere Vorkaufsrechte bestehen, z.B. das Vorkaufsrecht des Mieters und leitet die erforderlichen Maßnahmen ein.

Die Kaufpreisfälligkeit

Ist die Auflassungsvormerkung eingetragen, ist die Löschung etwaiger Belastungen gesichert, d.h. dem Notar liegen Löschungsunterlagen (unter erfüllbaren Treuhandbedingungen vor) und sind auch etwaige sonstige Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises erfüllt (z.B. erforderliche Genehmigungen oder die Fälligkeit hängt von einer weiteren Voraussetzungen ab, die nicht vom Notar, sondern von den Vertragsparteien selbst zu prüfen sind, ein häufiges Beispiel dafür ist die Räumung der Immobilie durch den Verkäufer).

Häufig erteilen auch die den Kaufpreis finanzierenden Kreditinstitute dem Notar Auflagen für die Verwendung des hinterlegten Kaufpreises. Diese Auflagen hat der Notar zu prüfen und, wenn sie mit den Bestimmungen des Kaufvertrages inhaltlich vereinbar sind, zu beachten.

Ist der  Notar nach Prüfung des Vertrages und der vorgenannten Auflagen zu der Erkenntnis gelangt, dass die Fälligkeit des Kaufpreises gegeben ist, teilt der Notar den Vertragsparteien per Einschreiben das Vorliegen der Voraussetzung zur Zahlung des Kaufpreises mit. Er versendet die sogenannte „Fälligkeitsmitteilung“. Diese Mitteilung ist für den Käufer bzw. dessen finanzierende Bank das Signal für die Kaufpreiszahlung. Dabei beachtet der Notar, ob Grundpfandrechte des Verkäufers mit dem Kaufpreis abzulösen sind. Die genauen Beträge und die Kontoverbindung sind in diesem Fall der Fälligkeitsmitteilung des Notars zu entnehmen.

Für den Verkäufer gilt:

Nach Zahlung muss der Verkäufer dem Notar unverzüglich den Eingang des Kaufpreises bestätigen. Der Notar übersendet ihm dazu – zusammen mit der Abschrift der Fälligkeitsmitteilung – eine vorgefertigte Erklärung, die nur noch zu unterzeichnen und an die Notarstelle zurückzuleiten ist.

Jetzt erfolgt der vierte und letzte Schritt:

Der Notar reicht nach Kaufpreiszahlung und Vorliegen der Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Grundbuchamt alle Unterlagen zur Eigentumsumschreibung auf den Käufer ein. Nach Erledigung des grundbuchamtlichen Vollzugs erhalten die Vertragsparteien dann eine entsprechende Vollzugsmitteilung, die von ihnen geprüft werden sollte.

Mit Eigentumsumschreibung tritt der Käufer nach den gesetzlichen Bestimmungen auch in etwaige Sachversicherungen (zum Beispiel: Gebäudebrand-, Leitungswasser-, Hagel- und Sturmversicherungen) für die erworbene Immobilie ein (dies gilt jedoch nicht für etwaige Hausrat- oder Haftpflichtversicherungen). Die Veräußerung ist dem jeweiligen Versicherer unverzüglich anzuzeigen, ansonsten ist der Versicherer unter Umständen von seiner Leistungspflicht befreit.

Was Sie noch wissen sollten:

Der Käufer ist auch berechtigt, bestehende Versicherungsverhältnisse innerhalb eines Monats ab Eigentumsumschreibung zu kündigen, wobei immer genau geprüft werden sollte, ob und zu welchem Zeitpunkt eine solche Kündigung wirtschaftlich vernünftig ist.

Auch bei der zuständigen Gemeinde kann sich empfehlen, den Verkauf anzuzeigen, damit dort die Grundsteuer künftig vom neuen Inhaber der Immobilie erhoben wird.