Grundlagen und Vorbereitung der notariellen Beurkundung

Für jeden Kauf einer Immobilie ist ein notarieller Kaufvertrag verpflichtend. Nur dieser ist die rechtliche Grundlage der Kaufvereinbarung. Sind sich Verkäufer und Käufer über den Kauf einer Immobilie einig, müssen sie vor einem Notar Ihres Vertrauens den Kaufvertrag beurkunden lassen.

Entweder beauftragt der Käufer einen Notar seiner Wahl schriftlich, oder er bittet seinen Makler schriftlich, in seinem Namen einen Notar zu beauftragen. Nach dem der Verkäufer sein Einverständnis zur Vertragsvorbereitung schriftlich signalisiert hat, nimmt der Notar die Vorbereitung eines Kaufvertragsentwurfes vor.

Zu beachten ist, dass einer Privatperson als Käufer immer dann eine Überlegungsfrist zwischen der Übersendung des Vertragsentwurfs durch den Notar und dem Termin der notariellen Beurkundung einzuräumen ist, wenn der andere Partner kein Verbraucher, sondern ein Unternehmer ist. Diese Mindestfrist zwischen objektiver Möglichkeit der Kenntnisnahme und tatsächlicher Unterschrift beim Notar soll dem Verbraucherschutz dienen. Der Gesetzgeber will natürliche Personen mit dieser Bestimmung vor übereilten Entscheidungen schützen.

Wenn jedoch Privatpersonen untereinander oder auch Firmen und andere Institutionen untereinander einen notariellen Grundstücks- bzw. Wohnungskaufvertrag abschließen, bedarf es dieser Frist zwischen Kenntnisnahme des Vertragsentwurfs und notarieller Beurkundung des Kaufvertrages nicht. Der Gesetzgeber will mit dieser Regelung nur die mögliche Überlegenheit einer Firma über eine Privatperson ausgleichen.

Dem Notar werden vom Verkäufer oder durch den Makler die notwendigen Unterlagen und die notwendigen Angaben übermittelt und um die Reservierung eines Wunsch-/Beurkundungstermins gebeten.

Die notwendigen Unterlagen für den Notar sind:

  • Kopien der Personalausweise des Verkäufers und Käufer bzw. Kopie eines aktuellen Handelsregisterauszuges der Firmen, sofern eine Vertragspartei keine natürliche Person ist,
  • die steuerliche Identifikationsnummer aller Vertragsbeteiligten,
  • Grundbuchamt und Grundbuchblattnummer des Grundstücks oder der Eigentumswohnung, (falls vorhanden durch Übermittlung einer Kopie des Grundbuchauszuges)
  • Angaben über die Höhe des Kaufpreises, wann und gegebenenfalls wie gezahlt wird,
  • Angabe einer Kontoverbindung, auf welches der Kaufpreis zu zahlen ist,
  • Angabe des Namens, der Adresse und Darlehnsnummer der eingetragenen Grundschuldgläubigerin bei Ablösung einer noch nicht abgelösten Grundschuld und Angabe des Valuta-Standes der Grundschuld, d.h. in welcher Höhe das Darlehen noch existiert,
  • Hinweis, ob der Kaufpreis finanziert werden muss oder nicht,
  • bei einem Verkauf einer Eigentumswohnungen außerdem Name und Adresse des WEG-Verwalters, Höhe des Wohngeldes, die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen sowie die Teilungserklärung zum Vertragsobjektes in beglaubigter Kopie,
  • Angabe, wann und gegebenenfalls wie die Übergabe stattfinden soll,
  • Angabe der Höhe einer etwaigen Maklercourtage (muss aber verpflichtend in den Vertrag mit aufgenommen werden) und schließlich
  • die Angabe, ob ein Notaranderkonto eingerichtet werden soll.

Wenn Sie als Käufer den Kaufpreis finanzieren, benötige ich zur Vorbereitung der Grundschuldbestellung zu Gunsten der finanzierenden Bank das Formular der Bank zur Grundschuldbestellung nebst dem dazugehörenden Anschreiben an den beurkundenden Notar. Beides können Sie mir schon vor der Beurkundung des Kaufvertrages per Fax oder E-Mail zukommen lassen, damit wir die Grundschuldbestellung vorbereiten können. Hierdurch können dann der Kaufvertrag und die Grundschuldbestellung in einem Termin durchgeführt werden.

Um mir die Arbeit zu erleichtern, bitte ich Sie, den hier erhältlichen Fragebogen auszufüllen und mir vorab zukommen zu lassen.

Zu bemerken ist hierzu jedoch:

Die Einrichtung eines Notaranderkontos ist zwar grundsätzlich möglich, aber keineswegs unbedingt notwendig und zulässig – es stellt die gesetzliche Ausnahme dar! Grundsätzlich ist eine Direktzahlung genauso sicher, wie eine Hinterlegung des Kaufpreises auf einem Notaranderkonto. Nicht der Wunsch der Parteien ist maßgeblich, sondern die sachliche Notwendigkeit. Dies allein Obliegt der Entscheidung des Notars.

Der Notar darf und muss eine Abwicklung über ein Notaranderkonto nur dann empfehlen und vornehmen, wenn ein besonderes Sicherungsinteresse für die Vertragsbeteiligten vorliegt. Als besonderes Sicherungsinteresse kann eine vorzeitige Besitz-/Schlüsselübergabe zu einem bestimmten Zeitpunkt angesehen werden, die Finanzierung des Käufers mit verschiedenen Kreditinstituten, wenn eine Zwangsverwaltung des Vertragsobjektes angeordnet wurde,

Die Führung des Anderkontos ist nicht kostenlos. Es fallen hierfür Hebegebühren an, die sich nach der Kaufpreissumme bzw. nach den Beträgen richten, die vom Notaranderkonto ausgezahlt werden. Bei einer Direktabwicklung fallen hingegen keine Hebegebühren an.

Ein Notaranderkonto kann auch eine Sicherheit vortäuschen, die tatsächlich nicht besteht: Wird beispielsweise Geld auf einem Treuhandkonto mit der Anweisung hinterlegt, hierüber nur unter bestimmten Bedingungen zu verfügen, kann der Veräußerer verleitet werden, Besitz und Schlüssel zu übergeben, ohne dass er jemals den hinterlegten Betrag erhält.

Die Einrichtung eines Notaranderkontos führt nicht dazu, dass der Veräußerer seinen Kaufpreis frühzeitiger erhält; eine Auszahlung vom Anderkonto kann zeitlich nicht früher erfolgen, als die Fälligstellung bei der Direktzahlung. Denn auch bei der Einrichtung eines Notaranderkontos bleibt es die Aufgabe des Notars, durch seine Vertragsgestaltung ungesicherte Vorleistungen (bei zu frühzeitiger Auszahlung die des Erwerbers) zu verhindern