Private Wohnung gewerblich nutzen: Welche Regeln gelten?

Büro im privaten Raum

Im deutschen Mietrecht ist die Unterscheidung privater und gewerblicher Wohnräume wichtig, da sämtliche Vorschriften zum Mieterschutz nur für die Vermietung privaten Wohnraums gelten. Dennoch haben Mieter das Recht, bestimmte gewerbliche Tätigkeiten in ihrer Wohnung auszuführen. Welche das sind und welche Regeln dabei beachtet werden müssen, steht im folgenden Beitrag.

Welche beruflichen Tätigkeiten sind zulässig?

Grundsätzlich dienen Räume, die ausschließlich zum Wohnen vermietet werden, keiner gewerblichen Tätigkeit. Allerdings können Mieter nach Ansicht aktueller Rechtsprechung eine nachträgliche Erlaubnis für gewerbliche Tätigkeiten einfordern. Als Voraussetzung dafür gilt: Die gewerbliche Nutzung darf keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache ausüben als es bei einer üblichen Nutzung der Fall wäre. Unwirksam sind daher Vertragsklauseln, die jegliche gewerbliche Tätigkeiten untersagen, da sie die persönliche Lebensführung des Mieters einschränken.
Der sogenannte "vertragsgemäße Gebrauch" der Mietsache wurde mittlerweile an die technische Entwicklung angepasst. Es ist also auch ohne ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters gestattet, Büroarbeiten auszuführen oder an Online-Meetings in der privaten Wohnung teilzunehmen. Wichtig ist, dass der Grundcharakter der Wohnraumnutzung erhalten bleibt. Dasselbe gilt auch für Heimarbeitsplätze sowie die Durchführung geschäftlicher Telefonate. Sofern die geschäftliche Tätigkeit nicht nach außen in Erscheinung tritt, sind solche Arbeiten erlaubt. Andernfalls ist eine Einwilligung des Vermieters erforderlich.

Wann kommt es zu einem Verstoß gegen den Mietvertrag?

Als vertragswidriges Verhalten gilt, wenn der Mieter trotz der Festlegungen im Mietvertrag die Wohnung zu gewerblichen Zwecken nutzt und dabei sein Gewerbe nach außen in Erscheinung tritt. Sollte der Mieter das von ihm ausgeführte Gewerbe nach einer entsprechenden Abmahnung nicht einstellen, ist eine fristlose Kündigung von Seiten des Vermieters rechtswirksam.
Nicht vertragswidrig verhält sich der Mieter, wenn er seine Wohnung nur zum Teil für gewerbliche Tätigkeiten nutzt. So stellt ein Raum, der zum Arbeitszimmer umfunktioniert wird, kein Anlass für einen Verstoß gegen den Mietvertrag dar. Büro- oder Buchhaltungstätigkeiten, die im Stillen und ohne Publikumsverkehr ausgeführt werden, zählen dazu.
Sollte der Mietvertrag eine Klausel enthalten, die einen Erlaubnisvorbehalt des Vermieters vorsieht, ist der Vermieter nach der Rechtslage dazu verpflichtet, seine Erlaubnis für die gewerbliche Tätigkeit zu erteilen. Als Bedingung gilt hier auch wieder, dass die Tätigkeit weder eine Belästigung der Mitmieter oder anderer Personen darstellt noch die grundsätzliche Beschaffenheit der Wohnräume verändert. Ebenso darf die gewerbliche Nutzung des Mieters keine Gefahr für eine Beschädigung der Mietsache oder des Grundstücks bergen.

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