Eine Modernisierung von Wohnraum klingt zunächst positiv. Langfristig sinken die Energiekosten und der Wohnkomfort steigt. Bei Mietern führen Modernisierungsvorhaben jedoch auch oft zu Unsicherheiten. Ist nach der Sanierung mit einer Mieterhöhung zu rechnen? Muss man dem Umbau zustimmen? Ist vielleicht sogar eine Mietminderung zulässig?
Der Unterschied zwischen Reparatur und Modernisierung
Für Mieter ist es zunächst einmal wichtig zu wissen, dass zwischen Reparatur und Modernisierung ein Unterschied besteht. Reparaturkosten zur Erhaltung des Mietobjekts muss der Vermieter selbst tragen. Modernisierungen darf er aber auf die Miete umlegen.
Typische Erhaltungsmaßnahmen (gem. § 555a BGB):
- Austausch von Rohren
- Austausch von Fenstern
- Reparatur von Heizungen
Typische Modernisierungsmaßnahmen (gem. § 555b BGB):
- Umstellung von Ofen- auf Gasetagenheizung
- Einbau von Wasserzählern
- Installation von Aufzügen
- Wärmedämmung
In einigen Fällen ist die Abgrenzung nicht ganz so einfach. Das ist etwa dann der Fall, wenn der Vermieter eine alte Heizungsanlage gegen eine neue effizientere austauschen will. In diesem Fall überschneiden sich Instandsetzung und Modernisierung. Grundsätzlich gilt hierbei, dass eine Modernisierung dann vorliegt, wenn mit dem Austausch eine Wohnwertverbesserung oder eine erhebliche Energieeinsparung verbunden ist. Eine Mieterhöhung ist in diesem Fall zulässig, der Vermieter muss aber detailliert aufschlüsseln, welche Kosten durch die Modernisierung entstehen und darf auch nur diese auf die Mieter anteilig umlegen, nicht dagegen die in den Gesamtkosten enthaltenen Kosten der Instandsetzung. Eine Angabe der Gesamtkosten ist laut Urteil des Landgerichts Landau (1 S 226/07) nicht ausreichend.
Dürfen Mieter bei Modernisierungen die Miete mindern?
Eine Mietminderung bei Modernisierungen ist möglich, wenn die durchgeführten Arbeiten den Wohnwert in unzumutbarem Ausmaß einschränken. Das gilt etwa bei erheblichen Beeinträchtigungen durch Lärm, Kälte, Staub, Dreck oder einem Ausfall der Warmwasserversorgung. Weitere Mietminderungsgründe:
- Der Mieter kann seine Wohnung während der Modernisierungsarbeiten nicht so nutzen, wie es vertraglich bestimmt ist.
- Durch nicht fachgerechte Arbeiten weist die Wohnung Mängel auf.
- Nach Abschluss der Arbeiten hat die Wohnung an Qualität verloren. (z. B. neuer Wohnungszuschnitt, Zumauern von Fenstern).
Beeinträchtigungen bei der energetischen Sanierung, die sich im normalen Rahmen bewegen, sind vom Mieter gem. § 536 Abs. 1a BGB zu dulden. Hier ist eine Mietminderung in den ersten drei Monaten ausgeschlossen.
Ab wann muss der Mieter die erhöhte Miete entrichten?
Der Vermieter ist berechtigt, die für Modernisierungsmaßnahmen anfallenden Kosten auf die Miete umzulegen. Hierbei ist die Umlage von 8 % der Kosten pro Jahr auf die Miete zulässig, wobei die Umlage höchstens 3,00 EUR/qm betragen darf. Die höhere Miete schuldet der Mieter mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Mitteilung über die Mieterhöhung (§ 559b BGB). Dieses Schreiben kann der Vermieter erst versenden, sobald die Arbeiten abgeschlossen sind.
Eine Ausnahme besteht, wenn der Vermieter die Modernisierung nicht oder nicht korrekt angekündigt hat. Die Erhöhung der Miete ist in diesem Fall zwar nicht unwirksam, sie wirkt aber erst später. In diesem Fall verlängert sich die Frist bis zur ersten Zahlung der erhöhten Miete um sechs Monate (§ 559b Abs. 2 Nr. 1 BGB). Die erhöhte Miete muss also erst ab Beginn des neunten Monats nach Zugang der Mieterhöhung gezahlt werden.
Besonderheiten bei Härtefällen
In einigen wenigen Fällen haben Mieter die Möglichkeit, sich gegen die nach der Modernisierung anfallende Mieterhöhung zu wehren (§ 559 Abs. 4 Satz 1 BGB). Dabei spielen Faktoren wie die bisherige Dauer des Mietverhältnisses, die Gesundheit des Mieters und die Größe der Wohnung eine Rolle. Außerdem kann sich ein Mieter nur dann auf eine finanzielle Härte berufen, wenn das Haus in einen nicht allgemein üblichen Zustand versetzt wurde und der Vermieter nicht zu der Modernisierung gezwungen war.
Einen interessanten Fall zum Thema Härtefall behandelte der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil vom 09.10.2019 (VIII 21/19). Hier ging es um die Frage, ob die Mieterhöhung nach der Sanierung einer Altbauwohnung zulässig war, in der ein Hartz-IV-Empfänger seit seinem 5. Lebensjahr gelebt hat. Das Urteil steht noch aus.