Sonderkündigungsrecht nach Zwangsversteigerung gemäß §§ 57, 57a ZVG, § 565 BGB

Der Ersteher kann von einem Mieter, der die Eigentumswohnung im Rahmen einer gewerblichen Weitervermietung an einen Endmieter zu Wohnzwecken vermietet hat, trotz Wirksamkeit der auf § 57a ZVG beruhenden Kündigung nicht Räumung und Herausgabe verlangen, weil der Endmieter wegen § 565 BGB unbeschadet dieser Kündigung zu Besitz und Nutzung berechtigt bleibt. Dies hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 30.10.2013 zum Aktenzeichen XII ZR 113/12 (LG Chemnitz) entschieden. Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Parteien streiten darüber, ob die Klägerin den zwischen ihnen bestehenden Mietvertrag wirksam gemäß § 57a ZVG gekündigt hat und nunmehr Räumung und Rückgabe verlangen kann. Der Beklagte hatte mit dem Bauträger zum Betrieb einer Altenwohnanlage („betreutes Wohnen") einen Mietvertrag über ein noch zu errichtendes Gebäude geschlossen und vermietete die streitgegenständliche Wohnung weiter. Laut der Vorbemerkung zum Mietvertrag ist der Beklagte Zwischenmieter, der die Wohnung vom Eigentümer zum Zwecke der Weitervermietung angemietet hat. Die Klägerin erhielt durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung das Eigentum an der Wohnung. Sie erklärte gegenüber dem Beklagten die Kündigung des Mietvertrags und berief sich dabei auf § 57a ZVG sowie auf Eigenbedarf, weil ihre schwangere Tochter die Räume als Wohnung für sich benötige. Nach Auffassung des BGH ist die von der Klägerin gegenüber dem Beklagten erklärte Kündigung wirksam. In § 57a ZVG werde dem Ersteher in der Zwangsversteigerung ein außerordentliches Kündigungsrecht gegenüber Mietern eingeräumt. Bei der Zwangsversteigerung würden nämlich die Interessen des Mieters grundsätzlich denen des Realkredits untergeordnet. Denn von Mietern genutzte Grundstücke würden sich ohne das Sonderkündigungsrecht in der Regel schlechter versteigern lassen und darum weniger gern beliehen. Der Beklagte sei nicht Mieter von Wohnraum, da der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch den Beklagte nicht im Wohnen, sondern in der Überlassung von Wohnraum an Dritte besteht. Daher könne er sich gegenüber der ihm erklärten Kündigung nicht auf die Kündigungsschutzrechte für Wohnraummieter berufen. Nach § 57 ZVG rücke der Ersteher als Erwerber gemäß dem entsprechend anwendbaren § 566 BGB als Vermieter in das Mietverhältnis ein. Das führe bei der Versteigerung lediglich eines Teils eines einheitlich vermieteten/verpachteten Grundstücks schuldrechtlich zu einer Vermietergemeinschaft, die als Bruchteilsgemeinschaft vertragliche Kündigungsrechte nur im Rahmen der gemeinschaftliche Verwaltung gemäß §§ 744, 745 BGB ausüben könne. Der Ersteher könne den Mietvertrag aber auch nur für diese Teilfläche kündigen. Denn die Sonderregelung des § 57a ZVG habe das dort gewährte außerordentliche Kündigungsrecht auf andere Grundlagen als die der Vertragskündigung gestellt, so dass es sich auch in dieser bürgerlichrechtlichen Gestaltung durchsetze. Dies gelte auch für den Fall, dass eine von mehreren zu einem einheitlich vermieteten Objekt gehörenden Wohnungseinheiten versteigert worden ist. Den Interessen des Mieters sei dadurch ausreichend Rechnung getragen, dass er sein Mietrecht gemäß § 9 Nr. 2 ZVG anmelden und gemäß § 59 I 1 ZVG Änderungen der Versteigerungsbedingungen durchsetzen könne. Obwohl die Kündigung im Verhältnis zwischen Vermieter und Zwischenmieter somit wirksam ist, kann dieser nach Auffassung des BGH gleichwohl nicht dazu verurteilt werden, die Wohnung nebst Kellerraum und Stellplatz zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. Dies sei ihm nämlich unmöglich i.S.v. § 275 I BGB, weil die Klägerin gemäß § 565 BGB als Vermieterin in das Mietverhältnis mit den Endmietern eingetreten ist und diese daher nach wie vor zum Besitz und zur Nutzung berechtigt sind, ohne dass der Beklagte einen Einfluss hierauf hat. Eine Kündigung der Klägerin gegenüber den Endmietern sei bislang nicht erfolgt. Nach § 565 BGB rücke bei gewerblicher Weitervermietung von Wohnraum der Vermieter im Falle der Beendigung des Hauptmietverhältnisses als Vermieter in das Mietverhältnis mit dem Endmieter ein. Die Vertragsparteien hätten ein Mietverhältnis mit dem Zweck abgeschlossen, dass der Beklagte die Wohneinheiten als Wohnraum im Rahmen des „betreuten Wohnens" weitervermiete. Damit verbundene Betreuungsleistungen seien weder Bestandteil des ursprünglichen Gesamtmietvertrags zwischen Bauträger und Beklagtem, in den die Wohnungseigentümer auf Vermieterseite eingetreten sind, noch des zwischen dem Beklagten und den Endmietern abgeschlossenen Mietvertrages. Der Beklagte sei im Rahmen einer gewerblichen Weitervermietung tätig geworden. Deshalb sei der auf Räumung und Herausgabe gerichtete Antrag der Klägerin – trotz Wirksamkeit der Kündigung – nicht begründet. Nach Auffassung des BGH ist für die Wirksamkeit der Kündigung vorliegend unerheblich, dass der Versteigerungsgegenstand ursprünglich Teil eines einem einheitlichen Mietvertrages unterliegenden Objekts war; dies stelle keinen substanziellen Unterschied zu sonstigen Verträgen dar, die sich – bei dann ebenfalls notwendig einheitlichem Zweck – auf einen einheitlichen Miet- oder Pachtgegenstand wie eine angepachtete Fläche beziehen. Für diese sei aber anerkannt, dass auch bei der Versteigerung nur einer Teilfläche § 57a ZVG (Kündigungsrecht des Erstehers) eingreife. Andernfalls wäre gerade bei größeren Miet- oder Pachtobjekten eine Verwertung im Wege der Zwangsversteigerung regelmäßig nur insgesamt sinnvoll. Dies würde die rechtlich mögliche Beleihbarkeit von abgegrenzten Teilen, etwa von im Grundbuch separat geführten Grundstücken oder auch von – wie hier – einer von mehreren Wohnungseigentumseinheiten in erheblicher Weise einschränken.