Stärkung der Mieterrechte hinsichtlich der Duldung von Modernisierungsmaßnahmen

Der Bundesgerichtshof stärkt Mieterrechte hinsichtlich der Duldung von Modernisierungsmaßnahmen

Der Bundesgerichtshof hat den Einwand eines Mieters, die Modernisierung durch Anschluss an die Zentralheizung stelle hinsichtlich der zu erwartenden Mieterhöhung eine unzumutbare Härte dar, für beachtlich gehalten. Der Vermieter könne dem im konkreten Fall nicht gemäß § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB entgegenhalten, dass die Mietwohnung lediglich in einen Zustand versetzt werde, wie er allgemein üblich sei. Denn Grundlage für die Beurteilung sei nicht der im Zeitpunkt der Anmietung vorhandene Zustand, sondern der gegenwärtige Zustand einschließlich der vom Mieter rechtmäßig vorgenommenen Veränderungen (Urteil vom 10.10.2012 - VIII ZR 25/12).

Sachverhalt

Die Mieterin hatte im Jahr 1989 vom Rechtsvorgänger des Vermieters eine Wohnung in Berlin Mitte angemietet, die mit einem Einzelofen und einem Gamat-Heizgerät ausgestattet war. Im Jahr 1991 baute sie im Einverständnis mit dem damaligen Vermieter auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung ein. Mit Schreiben vom 17.11.2009 erbat der Vermieter von der Mieterin vergeblich die Duldung des Anschlusses der Wohnung an die im Gebäude inzwischen vorhandene Zentralheizung. Das Amtsgericht Mitte hat die daraufhin erhobene Duldungsklage abgewiesen. Auf die Berufung des Vermieters hat das Landgericht Berlin (LSK 2012, 160413) das erstinstanzliche Urteil abgeändert und der Klage stattgegeben.

Revision der Mieterin erfolgreich

Die Revision der Mieterin hatte Erfolg. Der Achte Zivilsenat des BGH machte deutlich, dass sich hier der Vermieter nicht auf § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB berufen kann. Denn Grundlage sei nicht der im Zeitpunkt der Anmietung vorhandene Zustand, sondern der gegenwärtige Zustand einschließlich der vom Mieter rechtmäßig vorgenommenen Veränderungen: im konkreten Fall war also der Einbau der Gasetagenheizung mitzuberücksichtigen. Der Bundesgerichtshof hat die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit dieses prüft, ob der Anschluss der Wohnung der Beklagten an die Zentralheizung zu einer Energieeinsparung gegenüber dem vorhandenen Zustand (Gasetagenheizung) führt und ob eine Härte im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB vorliegt.

Rechtlicher Hintergrund

Die Regelung des § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB soll im Interesse der Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse verhindern, dass eine Modernisierung, mit der lediglich ein allgemein üblicher Standard erreicht wird, im Hinblick auf persönliche Härtefallgründe unterbleibt. Diese Zielsetzung gebietet es, einen vom Mieter rechtmäßig geschaffenen Zustand zu berücksichtigen, der diesem Standard bereits entspricht.