Wird durch die Gemeinschaftsordnung die Instandsetzungspflicht der (zwingend im Gemeinschaftseigentum stehenden) Fenster auf den Sondereigentümer übertragen, so verliert die Gemeinschaft ihre Verwaltungszuständigkeit (Beschluss-Kompetenz). (Leitsatz der Redaktion)
Dies hat das LG Hamburg mit einem Urteil vom 09.04.2014 – 318 S 133/13 – entschieden.
Die Parteien sind Mitglied einer Wohnungserbbauberechtigtengemeinschaft.
In § 8 III 2 der Gemeinschaftsordnung ist geregelt, dass die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile, Anlagen und Einrichtungen der Wohnanlage auf gemeinsame Kosten dauernd in gutem Zustand zu erhalten sind, Schäden an den nach außen weisenden Fenstern und Türen jedoch von dem Wohnungserbbauberechtigten auf seine Kosten zu beseitigen sind.
In der Eigentümerversammlung vom 21.03.2013 haben die Wohnungserbbauberechtigten unter TOP 5.2 einen Beschluss gefasst, wonach zukünftig nur noch der Einbau von Dreh-/Kippfenstern Kippvariante entsprechend dem Beispiel der Familie S., Haus, OG anstelle der derzeitigen Schwingflügelfenster zulässig ist.
Das Gericht hat den in der Eigentümerversammlung vom 21.03.2013 unter TOP 5.2 gefassten Beschluss für ungültig erklärt, weil er in die Zuständigkeit der einzelnen Wohnungserbbauberechtigten für die Instandsetzung der zu ihrem jeweiligen Sondereigentum gehörenden Fenster eingreife, ohne dass die Gemeinschaftsordnung die Wohnungserbbauberechtigten zu einer derartigen Regelung durch einfachen Mehrheitsbeschluss ermächtige.
a) Durch die in § 8 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung getroffene Regelung, wonach die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile, Anlagen und Einrichtungen der Wohnanlage auf gemeinsame Kosten dauernd in gutem Zustand zu erhalten sind, Schäden an den nach außen weisenden Fenstern und Türen jedoch von dem Wohnungserbbauberechtigten auf seine Kosten zu beseitigen sind, sei die Pflicht zur Instandsetzung, nicht aber auch die Pflicht zur laufenden Instandhaltung der Fenster wirksam auf den jeweiligen Wohnungserbbauberechtigten übertragen worden. Die Gemeinschaftsordnung differenziere für Fenster und Türen zwischen der Pflicht zur Instandhaltung (Gemeinschaft) und Instandsetzung (einzelner Wohnungserbbauberechtigter). Die Regelung sei wirksam. Die Übertragung der Verpflichtung zur Instandsetzung bestimmter Bereiche des Gemeinschaftseigentums auf den Sondereigentümer könne durch Vereinbarung wirksam erfolgen, sofern darin eine klare und eindeutige Regelung getroffen worden ist. Unter den Begriff der „Instandsetzung“ falle grundsätzlich auch die Ersatzbeschaffung schadhafter Teile des gemeinschaftlichen Eigentums, nicht nur deren Reparatur.
b) Durch den streitgegenständlichen Beschluss werde den einzelnen Wohnungserbbauberechtigten eine bindende Vorgabe gemacht, wie sie die ihnen obliegende Instandsetzung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Fenster zu erfüllen hätten. Der Beschluss stehe einer Instandsetzung der Fenster im Wege der Reparatur nicht entgegen. Lediglich für den Fall der Instandsetzung in Form der Erneuerung der Fenster schreibe der Beschluss den Wohnungserbbauberechtigten vor, dass Fenster in der Dreh-/Kippvariante eingebaut werden müssen. Dies beinhalte zugleich das Verbot, die vorhandenen Schwingflügelfenster im Zuge der Sanierung durch neue Fenster derselben Ausführungsart zu ersetzen.
c) Für die Vorgabe zum „Wie“ der den einzelnen Wohnungserbbauberechtigten obliegenden Instandsetzung der Fenster durch einfachen Mehrheitsbeschluss bedürfe die Gemeinschaft der Wohnungserbbauberechtigten nach Auffassung der Kammer einer Ermächtigung in der Gemeinschaftsordnung, an der es hier fehle. Die Gemeinschaft der Wohnungserbbauberechtigten habe aufgrund der in § 8 III 2 der Gemeinschaftsordnung erfolgten Übertragung der Instandsetzungspflicht hinsichtlich der Fenster auf die einzelnen Wohnungserbbauberechtigten ihre Verwaltungszuständigkeit für diesen Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums (nur hinsichtlich der Instandsetzung) verloren. Durch die Delegation der Instandsetzungspflicht auf die einzelnen Wohnungserbbauberechtigten habe die Gemeinschaft der Wohnungserbbauberechtigten auch die Befugnis übertragen zu entscheiden, was wann zu tun ist.
Das Gericht hat den Beschluss der Wohnungseigentümer, dass zukünftig nur noch Dreh-/Kippfenster anstelle der derzeitigen Schwingflügelfenster eingebaut werden dürfen, obwohl die Teilungserklärung regelt, dass Schäden an den nach außen weisenden Fenstern und Türen von den jeweiligen Wohnungserbbauberechtigten auf eigene Kosten zu beseitigen sind, für ungültig erklärt. Hierbei ist das Gericht dem OLG München (Beschluss vom 23.05.2007 – 32 Wx 30/07, NZM 2007, 487) gefolgt.
Das Gericht hat übersehen, dass Beschlüsse, die eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer ändern sollen, schon wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig sind (BGH, Urteil vom 20.09.2000 – V ZB 58/99, NJW 2000, 3500).
Insbesondere ergibt sich die Beschlusskompetenz auch nicht aus § 16 IV WEG, wonach die Wohnungseigentümer im Einzelfall die Kosten zur Instandhaltung oder Instandsetzung abweichend regeln können, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Nach Sinn und Zweck der Regelung erfasst die Beschlusskompetenz aus § 16 IV WEG nicht die Kosten für laufende Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung (Bärmann/Becker, WEG, 12. Auflage, § 16 Rn. 124). Das Gericht hätte deshalb die Nichtigkeit des Beschlusses feststellen müssen.
Ist die Instandsetzung der Fenster und Türen – wie vorliegend – den einzelnen Wohnungseigentümern auferlegt, berechtigt die Überbürdung dieser Verpflichtung – wenn die Teilungserklärung nichts anderes regelt – lediglich die Aufrechterhaltung und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes (BayObLG, Beschluss vom 20.11.2002 – 2Z BR 45/02, ZWE 2003, 187, 189; Staudinger/Bub, BGB, 2005, § 21 WEG Rn. 20).
Für die Praxis ist weiter relevant, dass die vorliegende Regelung in § 8 III der Teilungserklärung die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters wegen § 27 IV WEG nicht einschränken kann. Zu den unabdingbaren Aufgaben des Verwalters gehört auch die Organisation der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, worunter auch der notwendige Austausch von Fenstern und Türen fällt. Eine Regelung, dass auch die Durchführung der Maßnahmen in den Aufgabenbereich des einzelnen Eigentümers fällt, ist nichtig (Staudinger/Bub, BGB, 2005, § 27 WEG Rn. 129, 20).