Umbauten in der Mietwohnung – was ist erlaubt und was nicht?

Das Gesetz sieht vor, dass ein Mieter seine Wohnung beim Auszug in dem Zustand zurückgeben muss, in dem er sie bei Vertragsbeginn entgegengenommen hat. Normale Abnutzungen hat dabei gem. § 538 BGB der Vermieter zu tragen. Anders sieht die Rechtslage allerdings aus, wenn es sich um größere durch den Mieter vorgenommene An- und Umbauten handelt. Hier ist einerseits eine Erlaubnis erforderlich, andererseits muss der Mieter sie später auch selbst wieder entfernen.

Das ist bei An- und Umbauten in der Mietwohnung zu beachten

Bei An- und Umbauten handelt es sich anders als bei bloßen Einrichtungen wie Antennen, Türverkleidungen oder Rollläden um bauliche Veränderungen. Sie zeichnen sich dadurch aus, dass sie das Wesen der Wohnung verändern und nur mit größerem Aufwand wieder entfernt werden können. Typische Beispiele sind Mauerdurchbrüche, die Verfliesung von Wänden und Böden sowie die Errichtung neuer Wände.

Grundsätzlich gilt, dass ein Mieter die Erlaubnis des Vermieters benötigt, wenn er einen An- bzw. Umbau vornehmen will. Diese Voraussetzung ergibt sich unmittelbar aus dem Recht des Eigentums. Darüber hinaus gibt es verschiedene Baumaßnahmen, denen der Vermieter ausnahmsweise zustimmen muss. Das ist etwa dann der Fall, wenn es um die behindertengerechte bzw. barrierefreie Ausgestaltung der Wohnung geht. Will der Mieter beispielsweise die Türdurchgänge verbreitern, Rollstuhlrampen oder ein behindertengerechtes Bad einbauen, muss der Vermieter in der Regel die Erlaubnis dazu erteilen.

Der Rückbau von An- und Umbauten

Der Mieter ist verpflichtet, die Wohnung im ursprünglichen Zustand zurückzugeben. Entsprechend muss er An- und Umbauten auf eigene Kosten entfernen. Wenn er dieser Verpflichtung nicht nachtkommt, muss er Schadenersatz leisten. Die Höhe richtet sich dabei nach den für die Beseitigung erforderlichen Aufwendungen und eventuell eingetretenen Wertverlusten.

Zu beachten ist dabei, dass sich eine Verpflichtung zum Rückbau bei Beendigung des Mietverhältnisses auch dann ergeben kann, wenn eine Zustimmung des Vermieters vorliegt. Diese bezieht sich nämlich ausschließlich auf die Duldung für die Dauer des Mietverhältnisses. Das ist auch dann der Fall, wenn der Umbau auf Dauer ausgelegt ist.

Kündigungsgefahr bei eigenmächtigen An- und Umbauten

In Ausnahmefällen kann ein Um- oder Anbau ohne ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters ein außerordentliches Kündigungsrecht des Vermieters begründen. So urteilte etwa das Landgericht Berlin in einem Verfahren vom 24. September 2004 (LG Berlin 63 S 199/04). Es gestand dem Vermieter ein Kündigungsrecht zu, weil der Mieter Katzenklappen in die Wohnungstüren einbaute und diese nicht innerhalb der Frist entfernte, die ihm der Vermieter gesetzt hatte.

Besonderheiten bei wertsteigernden Maßnahmen

Steigern Umbauten des Mieters den Wert der Wohnung und waren sie außerdem erforderlich, kann für den Mieter ein Entschädigungsanspruch entstehen, sofern der Vermieter sie übernimmt. Die Höhe richtet sich dabei nicht nach den Kosten, die dem Mieter entstanden sind, sondern nach der Mietwertsteigerung. Dieser kann allerdings erst dann beziffert werden, wenn die Wohnung tatsächlich zu einem höheren Mietzins weitervermietet wird.