Unerlaubte Untermiete – mit diesen Konsequenzen müssen Mieter rechnen

Wenn Mieter dritten Personen den Gebrauch Ihrer Wohnung gegen Entgelt überlassen, begründen sie damit ein Untermieterverhältnis. Geschieht dies ohne die Erlaubnis des Vermieters, kann es sich um einen Verstoß gegen die mietvertraglichen Verpflichtungen handeln. Erlangt der Vermieter Kenntnis von der unerlaubten Vermietung, besteht die Gefahr einer Unterlassungsklage oder Kündigung.

Untervermietung häufig nicht durch den Mietvertrag abgedeckt

Mieter vermieten ihre Wohnungen aus ganz unterschiedlichen Gründen unter. Häufige Anlässe sind Studienaufenthalte im Ausland, Urlaubsreisen und längerfristige arbeitsbedingte Aufenthalte in anderen Städten. Eine Untervermietung erscheint dann als praktische Möglichkeit, laufende Kosten zu decken.

Problematisch wird dies allerdings, wenn der Vermieter die Untervermietung untersagt. Gesetzliche Grundlage ist dabei § 540 BGB. Demnach ist der Mieter nur dann berechtigt, die Mietsache einem Dritten gegen Entgelt zur Verfügung zu stellen, wenn der Vermieter dies ausdrücklich erlaubt.

Diese Möglichkeiten stehen dem Vermieter offen

Handelt es sich um eine Untervermietung ohne Erlaubnis, kann der Vermieter den Mieter gem. § 541 BGB auffordern, das Untermieterverhältnis zu beenden. Wenn der Mieter dieser Aufforderung nicht nachkommt, kann der Vermieter Unterlassungsklage einreichen.

Auch Kündigungen des Mietverhältnisses sind grundsätzlich möglich, allerdings nur innerhalb enger gesetzlicher Grenzen. So ist in § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB festgeschrieben, dass eine Kündigung berechtigt ist, wenn der Mieter „seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt“. Ob eine inoffizielle Untermiete dafür ausreicht, ist fraglich. Der Bundesgerichtshof verweist in diesem Fall auf die konkreten Umstände des Einzelfalls.

In diesen Fällen besteht ein Anspruch auf Untervermietung

Auch wenn im Mietvertrag die Erlaubnis zur Untervermietung fehlt, können Mieter trotzdem einen Anspruch auf Untervermietung haben. Das ist etwa dann der Fall, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung hat. Denkbar ist zum Beispiel, dass der Mieter auf eine Pflegekraft in seiner unmittelbaren Umgebung angewiesen ist.

Ein Anspruch auf Untervermietung liegt grundsätzlich dann vor, wenn der Vermieter im Mietvertrag eine Untermieterlaubnis erteilt hat. Damit ist der Mieter berechtigt, einen Untermietervertrag zu schließen.

Hinweis: Hat der Mieter einen Anspruch auf Untervermietung und der Vermieter untersagt ihm die Untervermietung, besteht die Möglichkeit, Schadenersatz geltend zu machen. Die Höhe errechnet sich aus dem entgangenen Gewinn.

Einschränkungen bei der Feststellung von unerlaubten Untervermietungen

Einem Vermieter stehen grundsätzlich mehrere Möglichkeiten offen, um eine unerlaubte Untervermietung festzustellen. Das kann etwa eine gezielte Scheinanmietung oder eine Befragung von Nachbarn sein.

Daneben sind andere Vorgehensweisen ausdrücklich ausgeschlossen. So urteilte etwa das Landgericht Berlin am 13.02.2020 (67 S 369/18), dass eine heimliche wochenlange Videoüberwachung mit Aufzeichnung von Wohnungsmietern zur Feststellung einer ungenehmigten Untervermietung unzulässig ist. Das Gericht argumentierte, dass die Videoüberwachung zwar der Aufklärung einer schweren Vertragsverletzung des Mieters gedient habe, die Verhältnismäßigkeit der Mittel dabei aber nicht gewahrt wurde. Der Nachweis hätte auch durch grundrechtskonformere Mittel erbracht werden können.