Untermiete – das gibt es zu beachten

Das Kind zieht aus und ein Zimmer wird frei, der Lebenspartner soll endlich einziehen oder die Wohnung ist nur als WG bezahlbar: Untermiete eignet sich für viele verschiedene Lebensmodelle und ist eine vergleichsweise einfache Möglichkeit, Wohnungen bei Abwesenheit zu halten und Wohngemeinschaften zu bilden oder zu vergrößern. Was gibt es dabei für Mieter und Vermieter zu beachten?

Einverständnis des Vermieters

Nicht immer ist eine Untervermietung der eigenen Wohnung ohne Weiteres möglich. Nach § 540 BGB ist eine Anmeldung beim und schriftliche Erlaubnis des Vermieters Pflicht. Keine Genehmigung ist notwendig, wenn Eltern oder Kinder einziehen oder sich Gäste bis zu acht Wochen in der Wohnung aufhalten. Oft ist im Mietvertrag bereits festgehalten, ob eine Untervermietung gestattet ist. Der Vermieter darf die Gebrauchsüberlassung allerdings nur in Sonderfällen untersagen, etwa, wenn der Wohnraum übermäßig belegt und darum unzumutbar ist (§ 553 BGB). Unter bestimmten Umständen kann die Erlaubnis zur Untermiete an eine Mieterhöhung verknüpft werden. Das ist dann der Fall, wenn die Untervermietung dem Wohnungseigentümer nur durch eine angemessene Erhöhung der Miete zuzumuten ist. Ein typisches Beispiel hierfür wäre, wenn der Vermieter die Betriebskosten nicht umlegt, aber ein Mehrverbrauch von Wasser und Strom durch den zusätzlichen Bewohner zu erwarten ist. Auch eine stärkere Abnutzung des Wohnraums kann als Begründung für einen solchen Untermietzuschlag dienen. Bei Sozialwohnungen ist dieser Zuschlag von 2,50 Euro monatlich für eine Person – fünf Euro für mehrere Personen – begrenzt. Wird die Erlaubnis des Vermieters nicht eingeholt, kann das eine Kündigung des Mietverhältnisses oder eine Schadensersatzforderung nach sich ziehen. Gleiches gilt, wenn der Gebrauch der Wohnung nicht der vertraglichen Nutzung entspricht oder der Untermieter die Nachbarn physisch oder mit Lärm belästigt. Voraussetzung für eine fristlose Kündigung ist, dass der Vermieter den Mieter zuvor aufgefordert hat, das Untermietverhältnis innerhalb einer angemessenen Frist zu beenden.

Wirtschaftlicher Selbstzweck

Am besten sollte die Erlaubnis schriftlich angefragt werden. Hierbei ist der Grund für die Untervermietung zu benennen, da für die Bewilligung ein berechtigtes Interesse bestehen muss. Eine Untervermietung darf keinem wirtschaftlichen Selbstzweck dienen. Das bedeutet, dass die Wohnung beispielsweise nicht als Ferienwohnung an Touristen vermietet werden darf. Finanzielle Beweggründe für die Untervermietung allein stellen noch keinen wirtschaftlichen Selbstzweck dar: Geänderte Einkommensverhältnisse, die es dem Mieter nicht mehr ermöglichen, für die Miete allein aufzukommen, sind ein berechtigtes Interesse. Eine längere Abwesenheit, das Zusammenziehen mit dem Lebenspartner, der Einzug einer Betreuungsperson für ein Kind oder eine längere Abwesenheit – etwa bei einem Auslandsaufenthalt – können ebenfalls als Begründung vorgebracht werden. Auch die Vermietung der vollständigen Wohnung ist also möglich.

Verhältnis von Untermieter und Wohnungseigentümer

Es besteht kein direktes Vertragsverhältnis zwischen dem Vermieter und dem Untermieter. Ein Untermietverhältnis endet nicht automatisch mit dem Ablauf des Hauptmietverhältnisses, sondern ist unabhängig vom Hauptmietvertrag gültig. Das kann zu Konflikten bei der Räumung der Wohnung führen. Der Vermieter kann jedoch nach § 546 Abs. 2 BGB bei Kündigung des Hauptmietvertrags fordern, dass der Untermieter auszieht. Grundsätzlich haftet der Mieter für den Untermieter und den von ihm verursachten Schäden. Der Hauptmieter kann seinerseits die Bezahlung des Schadens vom Untermieter verlangen.

Das gibt es beim Untermietvertrag zu beachten

Ein Untermietvertrag ist in der Regel simpler gestaltet als ein regulärer Hauptmietvertrag. Unerlässlich ist er dennoch, um bei Missverständnissen und Streitigkeiten eine handfeste Basis zu haben. Festgeschrieben werden sollten Namen aller Beteiligten, Wohnungsadresse, Beginn des Mietverhältnisses, Kündigungsmodalitäten, finanzielle Aufwendungen, Befristungen, eventuelle Möblierung und übergebene Schlüssel. Des Weiteren ist auf alles zu achten, was auch beim Einzug in eine Wohnung als Hauptmieter zu beachten ist. Die Hausordnung sollte an den Vertrag angehangen werden, um Konflikte zu vermeiden. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt bei einem Untermietvertrag – wie bei einem gewöhnlichen Mietvertrag – drei Monate. Ausnahme besteht bei der Untervermietung eines möblierten Zimmers. Hier beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist lediglich zwei Wochen. Wenn dagegen die gesamte Wohnung – gegebenenfalls mit Zustimmung des Vermieters – untervermietet wird, handelt es sich bei dem Untermietverhältnis zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter um ein sog. Hauptmietverhältnis, auf das die Mieterschutzvorschriften und die normalen Kündigungsfristen Anwendung finden.