Unwirksame Vereinbarung eines Zeitmietvertrages

Der BGH (vgl. Urteil vom 11.12.2013 - VIII ZR 235/12 (LG Memmingen)) hat unlängst entschieden, dass in den Fällen, in denen sich die Vereinbarung eines Zeitmietvertrags als unwirksam erweist, weil die nach § 575 I 1 BGB erforderlichen Voraussetzungen nicht erfüllt sind, dem bei Vertragsschluss bestehenden Willen der Mietvertragsparteien, dass das Mietverhältnis nicht vor Ablauf der vorgesehenen Mietzeit durch ordentliche Kündigung nach § 573 BGB enden soll, im Einzelfall dadurch Rechnung getragen werden kann, dass im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht tritt, der eine ordentliche Kündigung frühestens zum Ablauf der (unwirksam) vereinbarten Mietzeit ermöglicht. In dem entschiedenen Fall hatten die dortigen Beklagten als Mieter einer Wohnung mit dem Rechtsvorgänger des Vermieters der Wohnung am 10.11.2009 einen "Zeit-Mietvertrag" geschlossen, in dem vereinbart worden war, dass das Mietverhältnis am 15.11.2009 beginnt und am 31.10.2012 endet. Nachdem die Kläger als neue Eigentümer der Wohnung im Grundbuch eingetragen worden waren, erklärten sie die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 31.10.2010 wegen Eigenbedarfs. Mit ihrer Klage nahmen die Vermieter die Mieter auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch.

Der BGH hat die Wirksamkeit der Kündigung verneint. Die im Mietvertrag vorgesehene Befristung sei unwirksam, da jedenfalls der Vermieter dem Mieter den Befristungsgrund bei Vertragsschluss nicht schriftlich mitgeteilt habe. Durch die Unwirksamkeit der von den Parteien gewollten Regelung sei eine planwidrige Vertragslücke entstanden. Wie der BGH nach Erlass des Berufungsurteils entschieden habe, ist die Lücke in derartigen Fällen im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung (§§ 133, 157 BGB) unter Berücksichtigung dessen zu schließen, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der vereinbarten Vertragsbestimmung bekannt gewesen wäre.

Aus der Aufnahme der zeitlichen Befristung vom 15.11.2009 bis 31.10.2012 werde der bei Vertragsschluss beiderseits bestehende Wille der Vertragsschließenden deutlich, dass das Mietverhältnis jedenfalls für diese Zeit Bestand haben sollte. Hätten die Parteien die Unwirksamkeit der von ihnen gewollten Befristung erkannt, hätten sie die dadurch entstandene Vertragslücke daher redlicherweise dahingehend geschlossen, dass an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht in der Weise tritt, nach dem eine Kündigung frühestens zum Ablauf der vereinbarten Mietzeit möglich ist. Auf diese Weise werde das von beiden Vertragsparteien erstrebte Ziel einer Bindung für die im Vertrag bestimmte Zeit erreicht.

Der BGH setzt mit der vorliegenden Entscheidung seine Rechtsprechung fort, nach der die individualvertraglich unwirksame Vereinbarung einer festen Vertragsdauer im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung als wirksamer beiderseitiger Kündigungsverzicht aufrecht zu erhalten ist (BGH, Urteil vom 10.07.2013 – VIII ZR 388/12, NJW 2013, 2820 m. Anm. Bub/von der Osten, FD-MietR 2013, 348193). Ein beiderseitiger Verzicht auf das Recht zur Kündigung ist in Wohnraummietverträgen individualvertraglich ohne zeitliche Begrenzung möglich (BT-Drucksache 14/45533, 69; Bub/Treier/Bub, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Auflage, Kap. II Rn. 1672; Grundmann, NJW 2001, 2497, 2505).

Eine ergänzende Vertragsauslegung ist immer dann geboten, wenn die Vereinbarung der Parteien eine Regelungslücke – eine planwidrige Unvollständigkeit – aufweist. Eine solche Regelungslücke liegt vor, wenn die Parteien einen Punkt übersehen oder wenn sie ihn bewusst offen gelassen haben, weil sie ihn im Zeitpunkt des Vertragsschlusses für nicht regelungsbedürftig gehalten haben und wenn sich diese Annahme nachträglich als unzutreffend herausstellt (BGH, Urteil vom 17.04.2002 – VIII ZR 297/01, NJW 2002, 2310).

So hat der BGH (Urteil vom 14.06.2006 – VIII ZR 128/05, NJW-RR 2006, 1383) beispielsweise entschieden, dass der Vermieter auf Grund ergänzender Vertragsauslegung die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen kann, wenn die Bindung an die Kostenmiete nach Aufhebung des Gemeinnützigkeitgesetzes und der damit verbundenen Steuervorteile ersatzlos entfällt.

Darüber hinaus hat der BGH (Urteil vom 16.07.2003 – VIII ZR 30/03, NJW 2003, 2902) einen Wärmelieferungsvertrag, den der Grundstückseigentümer mit einem Energieversorgungsunternehmen geschlossen hat und der keine Regelung hinsichtlich des Grundkostenanteils für leer stehende Mietwohnungen enthält, ergänzend dahingehend ausgelegt, dass der Grundstückseigentümer den wohnflächenbezogenen Anteil des Entgelts auch für den Fall zu erstatten hat, dass er keinen abnahmepflichtigen Mieter zur Verfügung stellen kann.